Изменение договора аренды: определение размера арендной платы

Временно приостановленные нормы ГК и БК предусматривают 3 варианта выражения денежного обязательства: 

1) в белорусских рублях;

2) в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте;

3) в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в условных денежных единицах («специальных правах заимствования» и др.) (редакция ГК) либо эквивалентной сумме в условных (расчетных) денежных единицах (редакция БК). 

При буквальном толковании ст. 4 Закона исключается второй вариант, запрещается привязка к определенной сумме в иностранной валюте, однако третий вариант остается. 

На данный момент официальная позиция регулятора по вопросу распространения запрета, содержащегося в ст. 4 Закона, на определение размера арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в условных (расчетных) денежных единицах, отсутствует.

Рассмотрим единственный пример, прямо указанный в ГК, — специальные права заимствования. 

Отвечает ли данный инструмент задаче, которую ранее выполняли иностранные валюты, — отражение действительной стоимости аренды? 

Полагаем, что специальные права заимствования не являются иностранной валютой в случае установления размера денежного обязательства (п. 1 ст. 298 ГК). 

Согласно подп. 1.8 п. 1 ст. 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2003 № 226-З «О валютном регулировании и валютном контроле» средства в денежных единицах иностранных государств и международных денежных или расчетных единицах, находящиеся на счетах в банках, являются иностранной валютой. Однако противоречия не возникает, поскольку норма п. 1 ст. 298 ГК является специальной, разделяет иностранную валюту и специальные права заимствования в целях выражения денежного обязательства. 

Данный резервный актив определяется на основе стоимости корзины из пяти ведущих валют: доллар США, евро, китайский юань, иена и фунт стерлингов. Курс специальных прав заимствования (СДР — SDR, Special Drawing Rights) определяется ежедневно Национальным банком Республики Беларусь по результатам вчерашних торгов на бирже. По состоянию на 23.08.2022 он составляет 3,3430 бел. руб. за 1 СДР. 

За последние 10 лет курс СДР к доллару США колебался в пределах 1,35–1,55 долл. США за 1 СДР. Таким образом, это достаточно стабильный резервный актив. 

Однако с конца 2013 по начало 2015 г. курс СДР Национальным банком Республики Беларусь не определялся. В договоре при установлении денежного обязательства в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме специальных прав заимствования, следует предусмотреть порядок определения курса СДР в случае отсутствия курса, устанавливаемого Национальным банком Республики Беларусь. В то же время 23.08.2021 Республика Беларусь получила от Международного валютного фонда SDR в эквиваленте около 1 млрд долл. США для борьбы с пандемией. Поскольку СДР поступили как резервный актив, риск отмены установления курса СДР является низким. 

Таким образом, специальные права заимствования, предложенные законодателем в ГК, являются достаточно стабильным эквивалентом иностранной валюты. Привязка данного актива к пяти мировым валютам снижает вероятность его резкого изменения. 

Полагаем, для включения в договор возможна следующая формулировка: 

«На срок до 1 января 2024 года договорная цена арендной платы в месяц по договору составляет ___ специальных прав заимствования СДР, что составляет эквивалент __,_____ специальных прав заимствования СДР за метр квадратный, и уплачивается в белорусских рублях на момент оплаты. Курс специальных прав заимствования СДР к белорусскому рублю определяется Национальным банком Республики Беларусь на день оплаты». 

Рекомендуем не использовать иные условные единицы, зависящие от курса иностранной валюты, во избежание признания сделки недействительной как притворной (стороны действительно имели в виду привязку к иностранной валюте, ст. 171 ГК) и не соответствующей законодательству (ст. 169 ГК). 

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ: Сергей Хмылко, адвокат Минской городской коллегии адвокатов

Подход коллеги основывается на том обстоятельстве, что в ч. 2 ст. 298 ГК законодатель разделил понятия «иностранная валюта» и «условные денежные единицы»: «В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах («специальных правах заимствования» и др.)».
Вместе с тем согласно ч. 2 п. 4 ст. 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2003 № 226-З «О валютном регулировании и валютном контроле» иностранной валютой считаются средства в денежных единицах иностранных государств и международных денежных или расчетных единицах, находящиеся на счетах в банках и небанковских кредитно-финансовых организациях Республики Беларусь, банках и иных кредитных организациях за пределами Республики Беларусь.
Не углубляясь детально в историю создания и функционирования специальных прав заимствования, полагаю, что природа и назначение их использования соответствуют требованиям ч. 2 п. 4 ст. 1 указанного Закона. В связи с этим с большой долей вероятности они могут быть оценены судом именно как иностранная валюта в контексте ч. 2 ст. 298 ГК, а не как условные денежные единицы, несмотря на то, что в ГК специальные права заимствования вроде бы как выведены из состава иностранной валюты.
Дополнительным аргументом можно назвать цель введения временного ограничения на выражение арендной платы в эквиваленте к валюте — это так называемая дедолларизация экономики, то есть исключение резких скачков обязательств белорусских субъектов хозяйствования в связи с изменением валютных курсов при не таком скачкообразном росте доходов, являющихся источником оплаты обязательств.
Запретить «привязку» арендной платы к валюте, допустив при этом ее «привязку» к корзине валют (что представляют собой СДР), выглядит нелогичным.
Исходя из опыта судебных дел, не рекомендую выстраивать новые договорные отношения только на основании буквального толкования ст. 4 Закона Республики Беларусь от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг». Встречаются мнения, что если в данной норме указан «арендодатель», то соответственно «арендатор» может устанавливать валютный эквивалент, или так как в норме указана только валюта, то нет запрета на применение к рублям коэффициента роста валюты и т.п. С учетом цели принятия такого Закона все косвенные «привязки» к валюте, скорее всего, не получат судебной защиты. Лучше выбирать иные варианты повышения арендной платы — рост инфляции, банковских процентных ставок и т.п.

От редакции.
По нашему мнению, запрет «привязки» арендной платы к валюте является одной из мер по «девалютизации» экономики страны. Возможно, нововведение будет трактоваться регулятором как запрет на определение размера арендной платы в том числе и в эквиваленте специальных прав заимствования. Ясность в этом вопросе появится с опубликованием официального разъяснения и формированием правоприменительной практики.