Места общего пользования в арендованном помещении

Вопрос: Между ОАО (арендодатель) и ООО (арендатор) заключен договор аренды помещений в нежилом здании. ООО (арендатор) попадает в арендуемые помещения через вход, который не оборудован крыльцом. По инициативе арендодателя без согласования с арендатором были выполнены работы по текущему ремонту двух крылец, расположенных перед входами в здание. Через данные крыльца невозможно попасть в арендованные арендатором помещения.

Признаются ли крыльца местами общего пользования, если по объективным и не зависящим от воли арендатора причинам отсутствует потенциальная возможность пользования отремонтированными крыльцами (перед первым крыльцом вход в здание закрыт с февраля 2023 г. по инициативе арендодателя, а второе крыльцо обеспечивает вход в торговые объекты, арендованные третьими организациями)?

4 октября 2023

Морозов Юрий

Адвокат Минской городской коллегии адвокатов

2855

Ответ: Да, признаются.

Из определения общего имущества совместного домовладения, приведенного в п. 4 ст. 1 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон), усматривается, что под таковым имуществом понимаются в том числе входные группы.

Согласно подп. 2.27 п. 2 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 № 11, крыльцо (входная группа) —это благоустроенная площадка, расположенная перед входом в здание на уровне, как правило, превышающем планировочную отметку земли, которая может иметь строительную конструкцию для защиты от атмосферных осадков (крышу, навес и т.п.), ступеньки и пандус.

Таким образом, крыльцо относится к общему имуществу совместного домовладения. При этом важно понимать, что наличие доли в общем имуществе никак не зависит от того, пользуется ли им конкретный собственник.

Напротив, п. 2 ст. 9 Закона прямо закрепляет, что неиспользование участниками совместного домовладения принадлежащих им объектов недвижимого имущества либо отказ от владения и пользования общим имуществом совместного домовладения не являются основаниями для освобождения их полностью или частично от участия в уплате обязательных платежей. При этом законодатель не делает различий в части того, по какой конкретно причине имущество не используется тем или иным собственником (сознательное волеизъявление или отсутствие доступа).

Таким образом, отсутствие доступа к крыльцам и их фактическое неиспользование арендодателем и/или арендатором никак не влияет на тот факт, что данные объекты являются общим имуществом для всех участников совместного домовладения.