Мораторий на привязку арендной платы к эквиваленту: минимизируем риски

Содержание:

• Законодательные аспекты установления запрета
• Суть проблемы на практике
• Варианты разрешения спорных ситуаций при определении размера арендной платы

Законодательные аспекты установления запрета

В соответствии с ранее действовавшей редакцией п. 4 Закона Республики Беларусь от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» (далее — Закон № 197-3) было приостановлено действие до 01.01.2024 ч. 2 п. 1 ст. 298 ГК и ч. 2 ст. 11 БК в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. 

11.01.2024 вступил в силу Закон Республики Беларусь от 05.01.2024 № 347-З «Об изменении Закона Республики Беларусь "Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг"» (далее — Закон № 347-З), согласно которому запрет на право арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, был установлен на весь 2024 г. Также в ст. 2 Закона № 347-З указано, что последний распространяет свое действие на отношения, возникшие с 01.01.2024.

Суть проблемы на практике

В случае недостижения соглашения между сторонами относительно размера арендной платы на период с 23.09.2022 до 01.01.2024 в белорусских рублях (без привязки к эквиваленту) применялся курс Национального банка Республики Беларусь валюты, указанной в договоре, по состоянию на 22.09.2022, то есть на дату, предшествующую вступлению ст. 4 Закона № 197-З в силу. По такому пути пошла судебная практика.

Пример 1 из судебной практики 2023 г.: 

В выводах судебного постановления судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 17.01.2023 по делу № 155ЭИП224127 (короткая ссылка — clck.ru/3CsVm3) отмечено, что согласно ч. 4 п. 15 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» при отсутствии обращений в хозяйственный суд и невнесении изменений в договор самими сторонами взамен противоречащему законодательству условию договора сторонами должна применяться соответствующая норма законодательства с момента введения ее в силу, если эта норма не является диспозитивной, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (ч. 2 п. 3 ст. 391 ГК).

Принимая во внимание, что Закон № 197-З не отменяет, а лишь приостанавливает на определенный срок (с 23.09.2022 до 01.01.2024) действие нормы ч. 2 п. 1 ст. 298 ГК, учитывая, что сторонами договора аренды не достигнуто соглашение о приведении договора в соответствие с законодательством при определении размера арендной платы и продолжении ими арендных отношений после 23.09.2022, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь находит обоснованными выводы суда о том, что в период приостановления реализации возможности определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (с 23.09.2022 до 01.01.2024), арендная плата подлежит определению в белорусских рублях исходя из курса Национального банка Республики Беларусь валюты, указанной в договоре аренды, на 22.09.2022, то есть на дату, предшествующую вступлению в силу Закона № 197-З.

Продление моратория создало ситуацию правовой неопределенности для участников арендных отношений, поскольку многие из них уже установили с 01.01.2024 размер арендной платы в эквиваленте к иностранным валютам до вступления в силу Закона № 347-З.

В условиях неопределенности стороны вынуждены искать компромиссы, чтобы избежать конфликтов и судебных разбирательств. Арендаторы стремятся минимизировать свои затраты (применяя к установленному размеру арендной платы курс по состоянию на 22.09.2022), в то время как арендодатели хотят сохранить стабильный уровень доходов (применяя курс на 01.01.2024 (дата, на которую распространяет свое действие Закон № 347-З) или же 10.01.2024 (дата, предшествующая вступлению в силу Закона № 347-З).

Однако ввиду существенного изменения курса валют к 2024 г. (в частности, курс евро по состоянию на 22.09.2022 — 2,5353, а по состоянию на 01.01.2024 — 3,5363) достичь согласия путем подписания дополнительного соглашения, как правило, не удается. 

Варианты разрешения спорных ситуаций при определении размера арендной платы

Проблема и решение № 1: в 2024 г. сторонами договора аренды не достигнуто соглашение о приведении договора в соответствие с законодательством при определении размера арендной платы и продолжении ими арендных отношений после 11.01.2024 (после вступления в силу Закона № 347-3). Подлежит ли арендная плата определению в белорусских рублях исходя из курса Национального банка Рес­публики Беларусь валюты, указанной в договоре аренды, на 10.01.2024, то есть на дату, предшествующую вступлению в силу Закона № 347-3?

В настоящий момент судебная практика не содержит четкого ответа на вопрос о том, как правильно определить размер арендной платы (в частности, по какому курсу), если стороны не достигли соглашения, поскольку суды буквально анализируют положения договоров аренды, заключенных к ним дополнительных соглашений, а также учитывают предшествующую практику сторон. 

Часто судом принимаются во внимание обстоятельства, связанные с тем, каким образом стороны достигли соглашения на период с 23.09.2022 по 01.01.2024 (и достигли ли), а также как они установили (установили ли) размер арендной платы с 01.01.2024. Тем не менее общая тенденция сводится или к сохранению «старых» ставок в белорусских рублях (например, в последних дополнительных соглашениях), или к применению курса по состоянию на 22.09.2022. 

Пример 2 из судебной практики 2024 г. 

Обстоятельства дела: Во исполнение п. 4 Закона № 197-З стороны подписали в 2022 г. дополнительное соглашение к договору аренды, в котором установили вплоть по 31.12.2023 размер арендной платы в белорусских рублях. Также в дополнительном соглашении стороны установили, что данное условие действует по 31.12.2023 (после утрачивает силу). 

Положениями договора зафиксирована ставка в валюте, подлежащая оплате по курсу на дату платежа. 

Арендодатель, полагая, что дополнительное соглашение утратило силу, обратился в экономический суд с иском о взыскании арендной платы за январь и февраль 2024 г. по валютной ставке, установленной общими положениями договора, определенной по курсу на 01.01.2024 (дата, на которую распространяет свое действие Закон № 347-3). 

Вывод суда: арендная плата за январь и февраль 2024 г. подлежит определению в соответствии со ставкой в белорусских рублях, отраженной в дополнительном соглашении 2022 г., поскольку обстоятельства, при которых заключалось дополнительное соглашение, не изменились. 

Пример 3 из судебной практики 2024 г. 

Обстоятельства дела: Во исполнение п. 4 Закона № 197-З стороны подписали дополнительное соглашение, в котором установили вплоть по 31.12.2023 порядок определения размера арендной платы 5,5 % от оборота, но не менее 15,00 евро за квадратный метр. Также в дополнительном соглашении стороны установили определение размера арендной платы начиная с 01.01.2024 по следующей формуле: 

— 5 % от оборота, но не менее 15,00 евро за квадратный метр;

— если 15,00 евро за квадратный метр будет больше 7 % от оборота, то арендная плата составит 7 % от оборота. 

Арендодатель обратился в суд и требовал взыскания именно 7 % от оборота, поскольку при расчете размера арендной платы к 15,00 евро за квадратный метр применил курс по состоянию на 01.01.2024 (при таком расчете 15,00 евро за квадратный метр превышало 7 % от оборота). 

Вывод суда: к 15,00 евро за квадратный метр необходимо было применять курс по состоянию на 22.09.2022, поскольку:

— право арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, было приостановлено непрерывно, начиная с 23.09.2022 по 31.12.2024 включительно; 

— курс иностранной валюты надлежит определять по состоянию именно на 22.09.2022, поскольку указанная дата является последним днем, предшествующим дате вступления Закона № 197-З в силу в первоначальной редакции, то есть последним днем, в который было возможно устанавливать размер арендной платы в привязке к иностранной валюте.

 Таким образом, если в 2024 г. сторонами договора аренды не достигнуто соглашение о приведении договора в соответствие с законодательством при определении размера арендной платы, то определять арендную плату в белорусских рублях исходя из курса Национального банка Республики Беларусь валюты, указанной в договоре аренды, на 01.01.2024 или же 10.01.2024 неправомерно. 

Проблема и решение № 2: действовали ли положения договоров аренды об определении размера арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, в период с 01.01.2024 по 10.01.2024, то есть до вступления в силу Закона № 347-3?

Полагаем, что у арендодателей не возникло право требовать от арендаторов оплаты арендной платы в эквиваленте за период с 01.01.2024 по 10.01.2024, поскольку Закон № 347-З распространяет свое действие на отношения начиная с 01.01.2024. Судебная практика также исходит из непрерывности действия моратория, то есть с 23.09.2022 по 31.12.2024. 

Проблема и решение № 3: стороны заключили договор аренды после 23.09.2022, но до 01.01.2024. Каким образом следует определить размер арендной платы, если на период с 01.01.2024 стороны установили привязку к эквиваленту?  

В таких ситуациях суды, вероятно, будут исходить из применения последней ставки, зафиксированной сторонами в договоре (дополнительных соглашениях) в белорусских рублях. 

Выводы.
В текущих обстоятельствах судебная практика демонстрирует явную тенденцию к защите интересов арендаторов, что служит важным маркером для сторон арендных отношений. В связи с этим для минимизации правовых рисков и недопонимания участникам арендных отношений рекомендуется активно искать взаимовыгодные решения. Подписание дополнительных соглашений, учитывающих актуальные реалии и интересы обеих сторон, — эффективный инструмент для достижения стабильности и уверенности в арендных обязательствах. Такой подход укрепляет деловые отношения между арендаторами и арендодателями и позволяет избежать конфликтов в будущем.