Вы на портале

Недобросовестные арендаторы: минимизация рисков арендодателя

Ситуация: У арендатора имеется задолженность по арендной плате, договор аренды не расторгнут, арендатор съехал из помещения, оставив в нем все свое имущество. Как поступить арендодателю в такой ситуации? Для кого: Для арендодателей.

Обновлено
Рыбалкин Андрей
Рыбалкин Андрей

адвокат АБ «РЕВЕРА»

5114 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Заключая договор и принимая на себя обязательства по внесению арендной платы, в последующем арендаторы не всегда исполняют данную обязанность. Более того, они не предпринимают никаких мер, направленных на цивилизованное разрешение возникших сложностей: не уведомляют арендодателя об изменении места нахождения, бросают имущество, меняют свои контактные данные и исчезают, то есть пытаются избежать исполнения обязанностей по оплате.

В этой ситуации арендодатель сталкивается с целым рядом проблем: не получает плату за переданное в аренду имущество, несет расходы по его содержанию, которые не компенсируются арендатором, не имеет возможности самовольно попасть в сданные в аренду помещения, поскольку имущество изъято из его ведения и формально на законных основаниях находится у арендатора. Что делать арендодателю в подобной ситуации?

Расторжение договора судом по требованию арендодателя

В соответствии с п. 3 ст. 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Таким образом, по общему правилу арендодатель вправе ставить вопрос о расторжении договора в судебном порядке при просрочке во внесении арендатором арендной платы по вышеизложенным основаниям.

При просрочке внесения арендной платы арендатором арендодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке.

В силу п. 3 ст. 590 ГК такое требование может быть реализовано арендодателем только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, если иной порядок досрочного расторжения договора не предусмотрен ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь.

Заключаем договор аренды: порядок, условия, нюансы - читайте в статье.

Однако само по себе направление требования о необходимости исполнения обязательства в установленный арендодателем срок и его неисполнение арендатором не предоставляет арендодателю права требования расторжения договора в судебном порядке, поскольку арендодатель должен соблюсти установленный п. 2 ст. 422 ГК досудебный порядок урегулирования спора. На это указывают абзацы второй и пятый п. 30 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — Постановление), согласно которым экономическим судам при применении ст. 590 ГК следует исходить из того, что часть третья ст. 590 ГК не регламентирует процедуру досрочного расторжения договора аренды и в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 422 ГК, с учетом особенностей части третьей ст. 590 ГК. Если в предупреждении ставился вопрос только о необходимости исполнения обязательства в установленный срок и отсутствовало предложение о досрочном расторжении договора, то досудебный порядок урегулирования спора не признается соблюденным и исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения.

В этой связи рекомендуется в соответствующем предупреждении информировать арендатора о том, что при неисполнении обязательства по оплате данное предупреждение является требованием о расторжении договора аренды. На применение такого подхода ориентирует и абзац третий п. 30 Постановления.

Рекомендация:

Рекомендуем в уведомлении информировать арендатора о том, что при неисполнении обязательства по оплате данное уведомление является требованием о расторжении договора аренды.

Односторонний отказ от договора аренды

Стороны договора вправе своим соглашением избежать обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Так, в соответствии с частью второй п. 32 Постановления положения ст. 590 ГК не исключают установление сторонами в договоре аренды наряду с основаниями для досрочного расторжения договора условия об одностороннем отказе от исполнения договора по инициативе одной из сторон, поскольку п. 3 ст. 420 ГК допускает такую возможность.

Рекомендация:

Следует закрепить в договоре аренды право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае нарушения его условий со стороны арендатора.

Таким образом, с точки зрения арендодателя, предпочтительнее закреплять в договоре его право на односторонний отказ от исполнения договора в случае нарушения условий последнего со стороны арендатора. Данное условие позволит избежать необходимости обращения с иском в суд.

Кроме того, в силу абзаца четвертого части третьей п. 32 Постановления при одностороннем отказе арендодателя от договора не подлежат применению положения части третьей ст. 590 ГК об обязательном направлении предупреждения о необходимости исполнения обязательства арендатором в разумный срок, поскольку договор считается расторгнутым с момента получения соответствующего уведомления арендатором, если иное не указано в уведомлении или договоре аренды.

В таком случае при наличии нарушения условий договора арендодателю достаточно будет направить соответствующее уведомление, которое в силу п. 3 ст. 420 ГК будет свидетельствовать о расторжении договора, в адрес арендатора.

Таким образом, в зависимости от условий договора требования о его расторжении могут быть заявлены как в судебном порядке, так и во внесудебном, путем направления заявления об одностороннем отказе от его дальнейшего исполнения.

Доказательства наличия оснований для расторжения договора

К доказательствам наличия оснований для расторжения договора можно отнести акт сверки, переписку между сторонами, бухгалтерскую справку, иной документ, содержащий расчет задолженности. Если до принятия решения о расторжении договора арендодателем инициировалось взыскание задолженности в принудительном порядке (исковое либо приказное производство, исполнительная надпись нотариуса), то в качестве доказательств могут быть рассмотрены документы, подтверждающие как взыскание долга, так и отсутствие его уплаты (судебное постановление, исполнительная надпись, отметка банка на платежном требовании, справка судебного исполнителя и т.п.).

Документы, подтверждающие наличие задолженности по арендной плате: акт сверки, переписка между сторонами, бухгалтерская справка, иной документ, содержащий расчет задолженности.

Принудительное выселение арендатора из помещения

По общему правилу расторжение договора влечет за собой обязанность арендатора по возврату имущества его законному владельцу. Однако нередки ситуации, когда арендатор уклоняется от возврата имущества, скрываясь от арендодателя. Судебная практика в данном вопросе идет по пути рассмотрения такой категории исков, как выселение.

Так, арендодатель вправе обратиться с иском и потребовать в принудительном порядке выселить арендатора из занимаемых помещений. Требование о выселении в силу ст. 165 ХПК может быть заявлено арендодателем вместе с требованием о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы и других платежей.

Если доводы истца будут признаны законными и обоснованными, то судом будет вынесено судебное постановление и после его вступления в законную силу арендодателю будет выдан судебный приказ — исполнительный документ, на основании которого служба судебных исполнителей обеспечит принудительное исполнение решения суда: вскрытие помещений и их передачу арендодателю.

При этом, как правило, судебный исполнитель производит опись оставленного арендатором имущества, которое по сложившейся практике (прямой обязанности законодательством не предусмотрено) передается арендодателю на хранение.

В последующем на указанное имущество может быть обращено взыскание в счет оплаты задолженности арендатора перед арендодателем по арендной плате, а также по возмещению расходов на хранение имущества.

Односторонняя приемка имущества арендодателем

Исходя из принципа свободы договора (ст. 2, 391 ГК) стороны при заключении договора аренды вправе определить действия арендодателя по односторонней приемке недвижимого имущества в случае досрочного прекращения действия договора, истечения срока его действия. В такой ситуации арендодатель избегает необходимости обращения в суд с иском о выселении арендатора из занимаемых помещений.

Рекомендация:

В договоре аренды необходимо предусмотреть порядок односторонней приемки помещения в случае досрочного прекращения действия договора.

При одностороннем принятии помещения важно надлежащим образом зафиксировать не только состояние принимаемого помещения, но и количество имущества, принадлежащего бывшему арендатору. В этой связи целесообразно создать комиссию из сотрудников арендодателя в количестве от 3 до 5 человек, уполномоченную на принятие имущества. Кроме того, к участию в приемке могут быть привлечены третьи лица (например, арендаторы соседних помещений, представители коммунальных служб) при их согласии.

Перечень и состояние обнаруженного имущества фиксируются в соответствующем документе (протокол осмотра, акт описи). К документу могут быть приложены фото- или видеоматериалы, если приемка фиксировалась с помощью фото- или видеосредств.

Имущество может быть оставлено арендодателем на хранение у себя либо передано на хранение сторонней организации с последующим взысканием понесенных расходов с арендатора. В данной ситуации необходимо руководствоваться принципами разумности и экономической целесо- образности, принимая во внимание то, что в силу части второй ст. 375 ГК кредитор (в рассматриваемой ситуации — арендодатель) обязан принимать меры по недопущению увеличения убытков, вызванных ненадлежащем исполнением обязательства.

Признание имущества арендатора брошенным

Арендодателям следует помнить, что действующее законодательство предусматривает такой правовой механизм, как признание вещи бесхозяйной (ст. 227, 237 ГК).

Рекомендации:

В договоре аренды сторонам целесообразно предусмотреть порядок признания оставленного арендатором имущества брошенным.

Это позволяет сторонам договора аренды предусмотреть условие, при наступлении которого имущество, оставленное в арендованном помещении и не востребованное по истечении определенного срока, признавалось бы брошенным. В этом случае при стоимости имущества не более 5 базовых величин оно переходило бы в собственность арендодателя, а при стоимости более 5 базовых величин наличие в договоре соответствующего условия облегчало бы доказывание факта отказа лица от права собственности на оставленное имущество при рассмотрении спора в суде.

Кроме того, стороны могут предусмотреть в договоре право арендодателя по утилизации не представляющего ценности имущества с последующим возмещением понесенных расходов за счет арендатора.

Пример формулировки условий договора:

  1. В случае отказа или уклонения Арендатора от передачи Объекта аренды Арендодателю по истечении срока договора Арендодатель вправе самостоятельно занять Объект аренды или распоряжаться им иным образом по своему усмотрению. При этом Арендодателю предоставляется право демонтировать и перевезти принадлежащие Арендатору оборудование и другие материальные ценности на хранение на другой объект.
  2. Арендатор обязан оплатить все расходы Арендодателя, связанные с инвентаризацией, демонтажом, транспортировкой, погрузкой, разгрузкой и хранением всех своих материальных ценностей и оборудования, находящегося на Объекте аренды. При этом Арендодатель не несет ответственности за сохранность и ухудшение качества оборудования, а также товарно-материальных ценностей, принадлежащих Арендатору и находящихся на хранении у Арендодателя.
  3. В случае, если оставленное имущество не будет востребовано Арендатором в течение месяца, Арендодатель вправе расценивать это как отказ Арендатора от права собственности на имущество. Арендодатель вправе по своему усмотрению распорядиться таким имуществом, а Арендатор лишается права предъявлять какие-либо претензии к Арендодателю по этому поводу.

Таким образом, при заключении договора аренды сторонам целесообразно предусмотреть право на односторонний отказ от его исполнения, а также подробный порядок реализации такого права. В частности, необходимо четко регламентировать одностороннюю приемку находящегося в аренде помещения и последовательность действий арендодателя при обнаружении оставленного арендатором имущества. Грамотная формулировка условий договора позволит арендодателю в будущем оперативно решать вопросы, связанные с нарушением его прав при сдаче в аренду недвижимого имущества, экономя как время, так и средства.

Чек-лист действий арендодателя

  1. Направить арендатору письменное уведомление о погашении задолженности по арендной плате и предложение о досрочном расторжении договора аренды.
  2. Если договором аренды не предусмотрено право одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора — обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора и взыскании задолженности по арендной плате.
  3. Если договором аренды предусмотрено право одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора — обратиться в суд с заявлением о взыскании задолженности по арендной плате в порядке приказного производства.
  4. Если договором не предусмотрен порядок односторонней приемки имущества арендодателем — обратиться в суд с иском о выселении.
  5. Если договором предусмотрен порядок односторонней приемки имущества арендодателем:
    1. создать комиссию по приемке имущества;
    2. составить акт описи имущества, приложить к нему фото- и видеоматериалы;
    3. принять имущество на хранение либо передать на хранение сторонней организации;
    4. направить арендатору требование о возмещении затрат на хранение, в случае отказа арендатора — взыскать расходы по хранению в судебном порядке.

Электронный обмен документами с экономическими судами

В Республике Беларусь введена возможность обмена информацией и документами между экономическими судами и субъектами хозяйствования с использованием электронного обмена. В рамках такого обмена суд направляет электронные копии судебных постановлений, документов, выносимых на стадии исполнительного производства, других процессуальных документов на адрес электронной почты лица, участвующего в деле, стороны в исполнительном производстве (далее — субъект хозяйствования). По соглашению сторон в перечень документов, направляемых в электронном виде, могут быть включены документы, направляемые субъектом хозяйствования в адрес экономического суда. Для осуществления такого обмена необходимо заключить с судом Соглашение об электронном обмене информацией. Соглашение заключается по каждому производству (в том числе исполнительному).

Субъект хозяйствования обязан проверять и принимать электронные сообщения не реже одного раза в течение рабочего дня в период действия Соглашения и направлять электронное уведомление (ответ) о прочтении сообщения сразу после его получения. При отсутствии такого уведомления суд принимает меры к установлению обстоятельств получения этого сообщения, при необходимости направляет документы путем почтового отправления.

Образец Соглашения об электронном обмене информацией можно найти на сайте Верховного суда Республики Беларусь.

5114 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме
• • •
№1, январь 2017
3237