Неисполнение договора и возврат имущества: сохраняется ли залог у банка

Вопрос: По договору купли-продажи покупатель приобрел недвижимое имущество. Переход права собственности зарегистрирован сразу. Договором предусмотрена рассрочка платежа, а также то, что в случае неоплаты продавец вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору и требовать возврата имущества. Покупатель передал недвижимое имущество в залог банку. Затем перестал вносить оплату имущества по договору купли-продажи. Продавец реализовал свое право и забрал имущество. Сохранится ли в таком случае залог у банка?

23 сентября 2024

Белявский Сергей

Директор юридической компании ООО «Экономические споры», медиатор, председатель Третейского суда «Экономические споры», рекомендованный арбитр МКАС «Палата арбитров при Союзе юристов», более 10 лет стажа работы судьей экономического суда

Табала Наталия

Юрист юридической компании «Экономические споры»

452

Ответ: Залог у банка сохранится. При переходе прав на предмет залога (ипотеки) в связи с расторжением соответствующего договора купли-продажи и возвратом имущества, проданного по такому договору, право залога сохраняется.

Залог недвижимого имущества регулируется Законом Республики Беларусь от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» (далее — Закон) и нормами ГК.

Перечень оснований для прекращения залога содержится в ст. 15 Закона и ст. 333 ГК. Данный перечень является закрытым.

Согласно п. 1 ст. 15 Закона ипотека в силу договора прекращается в случае прекращения обязательства, обеспеченного ипотекой, а также по основаниям, предусмотренным ГК для прекращения обязательств, в частности, в случае правомерного принудительного изъятия имущества, являющегося предметом ипотеки, у залогодателя.

В каких же случаях допускается принудительное изъятие имущества?

Перечень оснований для принудительного изъятия имущества у собственника установлен п. 2 ст. 236 ГК, в соответствии с которым принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, а также согласно постановлению суда производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 238 ГК);

2) отчуждение имущества, которое в силу акта законодательства не может принадлежать данному лицу (ст. 239 ГК);

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 240 ГК);

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 241), выкуп домашних животных (ст. 242 ГК);

5) реквизиция (ст. 243 ГК);

6) конфискация (ст. 244 ГК);

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 255 и ст. 275-1 ГК;

8) приватизация (ст. 218 ГК);

9) национализация (ст. 245 ГК);

10) безвозмездное изъятие имущества в случаях, предусмотренных законодательными актами в сфере борьбы с коррупцией, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, принудительное изъятие имущества у собственника возможно только в случаях, прямо указанных в законе. Как следует из вышеуказанной нормы ГК, возврат имущества в связи с расторжением договора купли-продажи (пусть даже и в связи с нарушением покупателем обязательств по оплате проданного имущества) не влечет за собой принудительного изъятия такого имущества. Такой возврат имущества принудительным изъятием не является по своей сути. Следовательно, основания для прекращения залога (ипотеки) отсутствуют.

452