Сфера регулирования
Законом уточнена сфера его применения. Предусмотрено, что он будет распространяться на нежилые капитальные строения и расположенные в них жилые и нежилые изолированные помещения, машино-места, кроме гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок.
Справочно.
Действующей редакцией Закона «О совместном домовладении» предусмотрено, что она не распространяется на отношения собственности совместного домовладения в жилищном фонде.
Кто будет являться участником совместного домовладения?
Согласно действующей редакции Закона субъектами отношений по совместному домовладению являются: собственники недвижимого имущества совместного домовладения — государство в лице его органов, физические и юридические лица, которым принадлежит право собственности на нежилые помещения, а также доля в праве собственности на общее имущество.
Соответственно, юридические лица, которым объекты недвижимости принадлежат на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления (все государственные юридические лица, а также УП, основанные на праве частной собственности их учредителей), не могут непосредственно являться участниками отношений по совместному домовладению. Вместе с тем фактически они имеют все права и несут обязанности, в том числе в части расходов по содержанию общего имущества совместного домовладения.
Текущей редакцией ст. 11 Закона установлено, что собственник обязан участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящихся в общей долевой собственности. При буквальном толковании нормы можно сделать вывод, что УП, несущие расходы по содержанию общего имущества совместного домовладения, не вправе относить эти расходы на затраты, что ставит их в неравное положение по сравнению с другими организационно-правовыми формами юрлиц. Кроме того, собственник имущества может не иметь достаточных средств на содержание общего имущества, так как эксплуатацию объектов недвижимости осуществляет не он, а УП, и право на получение доходов от такой эксплуатации также будет иметь предприятие.
Справочно.
В настоящее время отношения гаражных кооперативов регулируются Указом Президента Республики Беларусь от 28.01.2008 № 43 «О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок».
Законом предусматривается распространение термина «участник совместного домовладения» не только на собственников объектов недвижимого имущества, но и на лиц, которые в отношении этих объектов обладают ограниченными вещными правами.
Кроме этого, участниками совместного домовладения также будут являться лица, которые финансировали строительство изолированных помещений в нежилом капитальном строении вне зависимости от осуществления государственной регистрации прав на них.
Возникновение совместного домовладения
Возникновение отношений по совместному домовладению будет связываться не с моментом государственной регистрации права собственности на помещение, а с датой регистрации создания строения, в котором отдельные помещения будут находиться в собственности разных лиц.
Справочно.
Документ, в котором указаны распределенные изолированные помещения в капитальном строении между кандидатами в правообладатели, — справка о распределении изолированных помещений.
Дополнительно в Законе урегулировано, что отношения по совместному домовладению будут возникать также при вычленении из капитального строения нескольких изолированных помещений, которые будут принадлежать разным собственникам.
Сохранено общее правило, при котором совместное домовладение возникает при переходе права собственности на расположенные в нежилом капитальном строении объекты недвижимого имущества к двум или более лицам. На практике это связано с продажей в здании, принадлежащем одному лицу, одного или нескольких помещений из общего объема, представляющего собой всю внутреннюю пространственную часть здания, разным лицам.
Управление общим имуществом
Со вступлением в силу Закона будут возможны новые способы управления общим имуществом совместного домовладения:
— организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения;
— уполномоченным лицом (организация, назначаемая исполкомом, — новый способ применительно к совместному домовладению в нежилых зданиях).
Установлено, что один из способов управления может быть выбран на общем собрании не единогласно всеми, а квалифицированным большинством участников совместного домовладения, если лица, принявшие участие, в совокупности обладают не менее чем 2/3 голосов от общего количества.
В действующей редакции установлено правило о необходимости более 2/3 голосов участников, но одновременно с этим существует возможность принятия решения на повторном собрании, если первоначальное не состоялось по причине отсутствия кворума (повторное собрание считается правомочным, если на нем присутствует более двух собственников, обладающих не менее чем 1/4 голосов от общего числа голосов). Новая редакция Закона не будет содержать случаев, когда для принятия решения будет достаточно менее 2/3 голосов.
Справочно.
Создание товарищества при малом количестве его членов не всегда рационально: его необходимо создать, принять в штат председателя, бухгалтера, инженеров и рабочих, которые зачастую есть в штате бывшего собственника; осуществить передачу прав на землю. Это влечет дополнительные расходы.
В действующей редакции Закона возможность управления общим имуществом участниками совместного домовладения непосредственно без создания юридического лица ограничена 5 помещениями в нежилом капитальном строении.
Теперь управление общим имуществом совместного домовладения непосредственно участниками осуществляется в случае, если объекты недвижимого имущества находятся в собственности не более 15 лиц. Разница между 5 помещениями как критерием обязательности создания товарищества и 15 собственниками помещений в здании очевидна.
Управляющая организация
Закон дополнен новым способом управления общим имуществом — организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения. Управление осуществляется на основании договора. К руководителю организации и его заместителям установлены особые требования к образованию и опыту работы.
Справочно.
Чтобы определить участника совместного домовладения, которому будут предоставлены полномочия на заключение договора с назначенным исполкомом уполномоченным лицом, будет достаточно участия не менее чем двух участников отношений по совместному домовладению и голосования «за» не менее чем 1/2 голосов участников, принявших участие в таком собрании (п. 5 ст. 17 Закона).
Если участниками совместного домовладения по истечении 8 месяцев с момента возникновения совместного домовладения не был выбран способ управления общим имуществом либо если не обеспечивается надлежащая сохранность и эксплуатация имущества, если общее собрание участников совместного домовладения инициировал местный исполком по установленным вопросам и это собрание не состоялось либо не имело кворума, для управления может быть назначено уполномоченное лицо от исполкома, с которым заключается договор на управление.
Это нововведение во многом аналогично установленному для отношений по совместному домовладению в жилых домах.
Уменьшение и увеличение размера общего имущества совместного домовладения
В Законе в общем сохранены те же подходы в части уменьшения/увеличения размера общего совместного имущества, но конкретизирована терминология. Уменьшение/увеличение размера общего имущества, в том числе в результате отчуждения, передача общего имущества во владение и (или) пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения и т.д. производятся по решению общего собрания, принятому единогласно всеми участниками совместного домовладения.
Справочно.
Согласно ч. 3 ст. 9 действующей редакции Закона не подлежит отчуждению либо передаче в пользование одному или нескольким собственникам (иным лицам) общее имущество, если его отчуждение либо передача делают невозможной для других собственников реализацию их прав собственности.
Неясно, почему при разработке и принятии новой редакции Закона были проигнорированы подходы, установленные для совместного домовладения в жилых домах в п. 6 ст. 150 ЖК, согласно которой отчуждение части общего имущества совместного домовладения производится по решению общего собрания участников домовладения с согласия 2/3 от общего количества участников.
По нашему мнению, установление прозрачных правил распоряжения общим имуществом в нежилых зданиях с возможным закреплением компенсационных механизмов для устранения диктата воли крупных собственников, но при этом не требующего единогласия всех собственников, позволило бы снизить напряженность в ряде объектов.
Распределение голосов на общем собрании участников совместного домовладения
В действующей редакции Закона порядок подсчета голосов был установлен только для случаев принятия решений о выборе способа управления общим имуществом (ч. 3 ст. 17) — каждый собственник на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально размеру его доли в праве собственности на общее имущество. Для остальных решений, которые могут приниматься участниками на собраниях, порядок подсчета установлен не был, на практике же нормы ч. 3 ст. 17 применялись по аналогии.
Справочно.
В соответствии с п. 2 ст. 8 Закона собственник объекта недвижимого имущества на общем собрании участников совместного домовладения обладает количеством голосов, пропорциональным размеру его доли в праве общей собственности на общее имущество домовладения.
Согласно новой редакции ст. 8 Закона количество голосов участника совместного домовладения, которому принадлежит (будет принадлежать) объект недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, на общем собрании участников домовладения соответствует количеству голосов собственника этого объекта недвижимого имущества. В случае, если объекты недвижимости, находящиеся (поступающие) в собственности одного лица, принадлежат (будут принадлежать) нескольким участникам домовладения на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), количество принадлежащих собственнику объектов недвижимого имущества голосов на общем собрании участников совместного домовладения распределяется между такими участниками соразмерно общей площади объектов недвижимости.
Право товарищества собственников на обращение в суд
В абз. 4 ст. 24 действующей редакции Закона определено, что товарищество должно обеспечивать соблюдение интересов всех его членов при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью, распределении между собственниками расходов по содержанию и ремонту недвижимого имущества совместного домовладения.
ХПК в ст. 6 устанавливает перечень лиц, имеющих право на обращение в суд в целях защиты своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
На практике большинство случаев инициирования судебных разбирательств товариществами связано с возвратом общего имущества, ранее незаконно отчужденного либо переданного в пользование третьих лиц без получения согласия участников по совместному домовладению. Ответчики по таким делам зачастую заявляют об отсутствии у товарищества права на иск, поскольку интересы товарищества уменьшением объема общего имущества непосредственно не затрагиваются.
В ст. 34 новой редакции Закона четко установлено право товарищества на обращение с исками в суд от имени его членов по вопросам сохранности общего имущества совместного домовладения, устранения препятствий в его пользовании и иными исками в отношении общего имущества совместного домовладения.
Устав товарищества
Примерную форму устава товарищества собственников после вступления Закона в силу будет устанавливать не Совет Министров, а Государственный комитет по имуществу.
Устав будет утверждаться общим собранием участников совместного домовладения, на котором принято решение о создании товарищества. Норма о возможности создания товарищества во вновь строящемся, реконструируемом или капитально-ремонтируемом здании застройщиком, содержащаяся в ч. 4 ст. 20 действующей редакции, исключена. После вступления Закона в силу застройщики не смогут создавать товарищества собственников без проведения соответствующих собраний участников совместного домовладения.
Если товарищества собственников зарегистрированы до 08.07.2021, они обязаны привести в соответствие с Законом свои уставы при первом внесении в них изменений и (или) дополнений начиная с 08.07.2021.
При этом до приведения устава в соответствие с изменениями он будет действовать лишь в части, которая не противоречит Закону.
Земельные отношения
В ст. 1 действующей редакции Закона приведено определение термина «общее имущество», к которому в числе прочего относится и право землепользования.
Справочно.
Часть 1 ст. 10 Закона устанавливает, что земельный участок для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения предоставляется собственникам этого имущества в пользование, владение или продается в частную собственность в порядке, предусмотренном земельным законодательством.
В соответствии со ст. 11 действующей редакции Закона собственник недвижимого имущества совместного домовладения обязан участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимости, находящихся в общей долевой собственности. Собственники также несут расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество.
Согласно п. 2 Инструкции о порядке определения общих размеров обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, утвержденной постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства, Министерства архитектуры и строительства, Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 12.05.2015 № 12/17/17, содержание общего имущества — техническое обслуживание общего имущества, санитарное содержание общего имущества, коммунальные и другие услуги, потребленные собственниками недвижимого имущества совместного домовладения и оборудованием непосредственно на площадях, относящихся к общему имуществу, либо связанные с его содержанием, текущим и капитальным ремонтом.
Инструкция не регулирует вопросы, связанные с содержанием земельного участка и несением расходов по уплате земельного налога либо арендной платы за землю.
В п. 12 ст. 243 НК установлены обязанности участников совместного домовладения жилых домов возмещать суммы земельного налога за земельные участки, предоставленные для строительства и обслуживания таких домов. Аналогичная норма в НК о возмещении сумм земельного налога участниками отношений по совместному домовладению в нежилых объектах отсутствует.
Если говорить о судебной практике по взысканию невозмещенных сумм, то она отличается в зависимости от назначения объекта совместного домовладения: в жилых домах взыскание возможно, в нежилых зданиях — нет, в связи с отсутствием норм. Исходя из разъяснений налоговых органов, без наличия гражданско-правовых отношений между землепользователем и лицами, являющимися собственниками помещений в нежилом объекте совместного домовладения, какое-либо возмещение затрат по уплате земельного налога (арендной платы) за землю не имеет под собой оснований, в связи с чем принудительное взыскание этих сумм невозможно.
В новой редакции Закона право на земельный участок закономерно исключено из перечня имущества, относящегося к общему. По нашему мнению, с учетом того, что без наличия земельного участка невозможно осуществлять содержание общего имущества, необходимо дополнительное регулирование вопроса несения расходов на уплату земельного налога или арендной платы, если они понесены одним из участников отношений, являющимся землепользователем, либо в случаях, если землепользователем будет являться управляющая организация, с отнесением таких расходов к расходам по содержанию общего имущества.
Справочно.
Дополнительно стали регулироваться:
— права и обязанности участников совместного домовладения;
— гарантии участникам на получение ими информации о деятельности лиц, уполномоченных на управление общим имуществом совместного домовладения, а также на получение документов, связанных с деятельностью по управлению общим имуществом домовладения.
Что нужно привести в соответствие с изменениями
Ввиду изменений следует привести в соответствие документы, связанные с организацией совместного домовладения, и выполнить необходимые действия:
— если договоры о совместном домовладении и иные договоры, предусматривающие управление общим имуществом совместного домовладения, заключены до 08.07.2021, их необходимо привести в соответствие с изменениями в течение 6 месяцев со дня вступления Закона в силу, то есть по 07.01.2022 включительно. До приведения договоров в соответствие с изменениями они будут действовать лишь в части, которая не противоречит Закону;
— в течение двух лет со дня вступления Закона в силу, то есть по 07.01.2023 включительно, организации, управляющие общим имуществом совместного домовладения, уполномоченные лица, товарищества собственников должны обеспечить назначение (избрание) руководителей, их заместителей и председателей правления товариществ собственников в соответствии с установленными требованиями;
— в течение 6 месяцев с 08.07.2021 участниками совместного домовладения должно быть принято решение о выборе способа управления нежилым капитальным строением (зданием, сооружением), если совместное домовладение в отношении данного имущества возникло до 08.07.2021 и не был определен способ управления.
О выбранном способе должен быть уведомлен местный исполком. Если местный исполком не получит соответствующую информацию в течение 8 месяцев с 08.07.2021, он обязан ее запросить и получить ответ в установленном порядке;
— в течение 6 месяцев с 08.07.2021 товарищества собственников должны быть реорганизованы путем слияния или присоединения с образованием одного товарищества собственников для управления общим имуществом совместного домовладения, если до 08.07.2021 товарищества собственников созданы для управления отдельными частями данного нежилого капитального строения (здания, сооружения). В этом случае товарищества собственников заключают договор о слиянии или присоединении.
