Товарищество собственников на базе нескольких объектов совместного домовладения

Каков смысл создания ОТС?

Возможность создания ОТС существует и в отношении товариществ собственников, создаваемых в соответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь (п. 5 ст. 207 ЖК). Однако, в отличие от ОТС, создаваемых на основании Закона, к товариществам собственников жилого фонда предъявляется требование географической связанности (расположение  объектов на придомовой территории многоквартирного жилого дома, расположение одноквартирных жилых домов, входящих в товарищество собственников, на смежных участках). В Законе таких требований нет. Теоретически это наделяет ОТС функциями управляющей компании, под управлением которой могут находиться несколько объектов недвижимости в разных местах.

Справочно.
ОТС имеет право требовать от собственников полного возмещения причиненных товариществу собственников убытков в результате невыполнения собственниками обязательств по оплате общих расходов (абз. 9 ст. 23 Закона).

В случае, когда два объекта недвижимого имущества будут управляться и обслуживаться одним ОТС, большинство расходов на содержание общего имущества будет распределяться отдельно для каждого объекта, исходя из принципа исключительного пользования, установленного ч. 4 ст. 11 Закона. Создание ОТС позволит собственникам совместных домовладений сократить эксплуатационные расходы, например, на заработную плату работникам ОТС.

Существует немало примеров, когда юридически отдельные объекты недвижимого имущества (здания, сооружения) фактически тесно связаны и имеют общую придомовую территорию, линии коммуникаций и энергоснабжения и т.д. Конечно, Закон предусматривает возможность создания ассоциаций (объединений) товариществ собственников (ст. 29 Закона), которым могут передаваться отдельные права по управлению недвижимым имуществом. Однако при решении вопросов, относящихся к компетенции общего собрания товарищества собственников, целесообразнее проводить одно общее собрание в рамках ОТС, чем два и более отдельных собрания в товариществах — членах ассоциации. 

Способы создания ОТС

ОТС во вновь строящихся, реконструируемых или капитально ремонтируемых зданиях может быть создано застройщиком (ч. 4 ст. 20 Закона). К примеру, застройщик комплекса административных, торговых и иных нежилых зданий может по завершении строительства создать товарищество собственников, обслуживающее весь указанный комплекс.

Важно.
При создании ОТС застройщиком устав товарищества собственников может быть также утвержден застройщиком.

Существует еще один способ создания ОТС — реорганизация. Согласно п. 32.10 Типового устава товарищества собственников, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 04.03.2015 № 161 (далее — Устав), к исключительной компетенции общего собрания товарищества собственников в числе прочих вопросов относится принятие решений о реорганизации товарищества собственников, а также утверждение передаточного акта или разделительного баланса. Следовательно, законодательство о совместном домовладении допускает возможность реорганизации товарищества собственников. Данная возможность также обусловлена тем, что на товарищество собственников, как и на любое юридическое лицо, распространяются нормы ст. 53 ГК, согласно которой к реорганизации относятся слияние, присоединение, разделение, выделение и преобразование. Таким образом, ОТС может быть образовано путем слияния двух и более товариществ собственников либо присоединения одного (либо нескольких) товарищества к другому.

Важно.
Решение общего собрания членов товарищества собственников о его реорганизации не может приниматься путем проведения письменного опроса.

Ограничения при создании ОТС

ОТС не может быть создано собственниками вновь созданного (возникшего) объекта совместного домовладения в порядке, установленном ст. 15–17 Закона. Порядок выбора способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения предполагает проведение общего собрания, состоящего из собственников одного совместного домовладения. То есть собственники каждого совместного домовладения должны самостоятельно выбрать способ управления своим объектом недвижимого имущества совместного домовладения. Кроме того, невозможно корректно определить представительство этих собственников в общем собрании для соблюдения условий ст. 17 Закона. Это обусловлено различной базой, применяющейся для определения голосов собственников, поскольку у них разное общее имущество разных совместных домовладений.

Рекомендация.
Законодательство не обязывает проводить регистрацию участников, прибывших на общее собрание членов товарищества собственников. Однако, чтобы впоследствии иметь доказательства соблюдения кворума, представляется целесообразным провести регистрацию пришедших собственников.

Также невозможным является создание ОТС путем «добавления» в него новых собственников. Допустим, рядом с уже существующим объектом недвижимого имущества совместного домовладения построен новый (либо собственник рядом расположенного объекта продал имеющиеся на объекте помещения разным собственникам, в результате чего возникло совместное домовладение). Вместо того, чтобы создавать у себя товарищество либо осуществлять непосредственное управление, собственники вновь возникшего объекта совместного домовладения попросту присоединяются к уже имеющемуся товариществу собственников рядом расположенного объекта недвижимости. Такая процедура противоречит действующим нормам ч. 3 ст. 25 Закона, а также пп. 9 и 13 Устава. Членом товарищества собственник становится не в результате приема в члены товарищества, а в силу факта обладания на праве собственности объектами недвижимости, расположенными в совместном домовладении. Ни исполнительные органы товарищества, ни его общее собрание не могут принять того или иного собственника в товарищество, равно как и исключить из него по собственному желанию и инициативе. Членство в товариществе собственников неразрывно связано с правом собственности на объекты недвижимого имущества. Следовательно, процедура присоединения новых собственников к товариществу невозможна.

Процедура создания ОТС в процессе реорганизации

Решение о реорганизации товарищества собственников принимается на общем собрании членов товарищества квалифицированным большинством голосов, причем не от количества собственников, присутствующих на собрании, а от общего количества голосов членов товарищества (п. 34 Устава). Кроме того, данный вопрос не может быть рассмотрен путем письменного опроса, то есть он решается лишь в порядке очного собрания членов товарищества.

Справочно.
Общее собрание членов товарищества собственников считается правомочным, если на нем присутствуют члены товарищества собственников или их представители, обладающие более чем половиной голосов от их общего количества (ч. 1 п. 30 Устава).

В процессе подготовки реорганизации товарищества собственников получают возможность подготовиться, провести переговоры, выработать условия объединения. Все согласованные условия могут быть формализованы путем подписания договора о создании единого товарищества собственников в соответствии со ст. 20 Закона. 

Основные вопросы функционирования ОТС

Общее имущество совместного домовладения является краеугольным понятием, определяющим многие вопросы организации и функционирования товарищества собственников. 

Прежде всего, создание ОТС не влечет за собой изменение имущественных прав и обязанностей в отношении общего имущества каждого совместного домовладения. Оно не объединяется в единое целое, объединяются только управляющие и обслуживающие его юридические лица. После создания ОТС собственники продолжают владеть общим имуществом объектов недвижимости только своего домовладения, нести обязательства по его содержанию. Это влечет за собой обязанность ОТС вести раздельный учет затрат по содержанию и обслуживанию общего имущества каждого совместного домовладения. 

Затраты на содержание, ремонт, обслуживание, которые однозначно определяются как относящиеся к конкретному объекту недвижимости, должны распределяться только среди собственников этого совместного домовладения, включая налог (арендную плату) за пользование земельным участком, определяющим это совместное домовладение. Необоснованным будет включение затрат по обслуживанию общего имущества одного из совместных домовладений в обязательные платежи собственников другого домовладения.

Важно.
Отказ собственника от пользования общим имуществом не является основанием для освобождения его от участия в расходах по содержанию и ремонту общего имущества.

Существенным также является установление пропорций разделения общих затрат деятельности ОТС, таких как заработная плата и связанные с ней налоговые отчисления сотрудников ОТС, оплата необходимых работ и услуг, которые невозможно персонифицировать в отношении каждого объекта недвижимости. Это обусловлено различным объемом недвижимого имущества каждого из совместных домовладений. 

Порядок принятия решения общим собранием ОТС

Каждый член товарищества собственников на общем собрании обладает количеством голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество (п. 27 Устава). Прямое применение данной нормы в отношении ОТС затруднительно, поскольку отдельные объекты недвижимости в его составе имеют различный объем общего имущества и объединенное общее имущество (инженерные сети, придомовая территория и т.п.). Тем не менее согласно ст. 8 Закона доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения. То есть для голосования на собраниях ОТС каждый собственник может обладать количеством голосов пропорционально доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместных домовладений, управляемых ОТС.

Справочно.
Доля в праве собственности на общее имущество не может быть отделена от права собственности на жилые или нежилые помещения и переходит исключительно вместе с ним.

В договоре о создании ОТС следует оговорить и отдельный порядок принятия решений по некоторым вопросам, решение которых относится законодателем к исключительной компетенции общего собрания. Недопустимо, чтобы судьбу общего имущества одного из совместных домовладений ОТС решали собственники другого. Было бы разумно установить, что при принятии решений по вопросам об изменении размеров общего имущества в результате реконструкции или отчуждения учитывались только голоса собственников соответствующего домовладения, как если бы оно управлялось отдельным товариществом собственников.