В договоре крайне важно точно и недвусмысленно передать экономический смысл достигнутых сторонами соглашений, чтобы в конечном итоге условия договора имели тот правовой эффект, который ожидался при заключении договора. Проиллюстрируем это на примере судебного спора.
Между ООО «А» (дольщик) и ООО «Б» (застройщик) был заключен договор создания объекта долевого строительства нежилых помещений.
В договоре были предусмотрены случаи, когда каждая из сторон вправе по своей инициативе досрочно расторгнуть договор: застройщик — в случае невнесения дольщиком платежей; дольщик — в любое время без наличия каких-либо причин. Порядок расторжения договора сводился к уведомлению другой стороны за месяц до планируемой даты расторжения договора и подписанию соответствующего акта.
Впоследствии дольщик отказался от исполнения договора, расторгнув его в одностороннем порядке, и потребовал от застройщика возврата суммы, полученной в счет уплаты цены объекта долевого строительства, а также уплаты процентов со ссылкой на следующее условие договора:
«При досрочном расторжении Договора Застройщик обязан в течение 15 календарных дней от даты расторжения Договора произвести возврат полученных от Дольщика денежных средств в уплату цены Объекта долевого строительства долларами США и уплатить проценты на сумму этих средств из расчета 13 % годовых за период со дня, следующего за днем получения денежных средств (первого платежа) от Дольщика, и по день их возврата Дольщику».
Застройщик обязательства по возврату денежных средств и уплате процентов не исполнил, поэтому дольщик обратился в суд с требованием о взыскании с застройщика:
1) суммы, уплаченной в счет цены объекта долевого строительства, в качестве неосновательного обогащения;
2) суммы процентов (как процентов за пользование коммерческим займом, а в случае констатации судом отсутствия согласованного сторонами условия о коммерческом займе — в качестве иного условия о платном пользовании денежными средствами, не поименованного в ГК, но не противоречащего действующему законодательству).
1. Истец неправомерно отказался от исполнения договора, так как ему было предоставлено лишь право требовать от ответчика расторжения договора. Только ответчик имел право на односторонний отказ от исполнения договора (ст. 291 ГК).
2. Из договора следует необходимость подписания сторонами акта о расторжении договора. Следовательно, договор мог быть расторгнут только по соглашению сторон. Ответчик же акт не подписывал.
3. Ответчик не обязан возвращать полученные денежные средства, поскольку отсутствует факт расторжения договора.
4. В договоре отсутствует прямое указание на признание сторонами вносимых истцом сумм коммерческим займом, равно как и условие о том, что перечисляемые денежные средства являются предварительной оплатой или авансом.
1. Из системного прочтения условий договора следует, что обе стороны имели право на односторонний отказ от исполнения договора.
Ответчик заявлял, что только ему предоставлено такое право, и пытался доказать, какая из сторон имела право «требовать расторжения договора», а какая — право «расторгнуть договор», ссылаясь на следующие условия договора:
«Дольщик имеет право требовать расторжения Договора в любое время исполнения Договора без наличия и обоснования каких-либо причин»;
«Застройщик имеет право расторгнуть Договор в случае невнесения Дольщиком в полном объеме платежей».
Однако ответчик проигнорировал более общее условие договора:
«В случаях, предусмотренных пунктами NN Договора, стороны вправе по своей инициативе требовать его расторжения».
Следуя логике ответчика, условие «требовать расторжения договора» должно распространяться в том числе и на него, что противоречит позиции последнего.
Таким образом, расхождение в терминологии является результатом неточной техники составления договора, а не согласованной воли сторон.
2. Расторжение договора происходит автоматически по истечении месячного срока со дня направления соответствующего уведомления и не зависит от подписания сторонами акта. Акт — лишь способ фиксации состоявшегося расторжения договора (в том числе для целей бухгалтерского учета).
3. Отсутствие в договоре слов «коммерческий заем» не может свидетельствовать об отсутствии согласованного сторонами условия о коммерческом займе и взыскании по нему процентов, если в договоре присутствуют признаки коммерческого займа.
Примечательно, что в соответствии с ч. 2 п. 17 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 27.06.2019 № 1 «О применении судами законодательства при разрешении споров, возникающих из договоров займа» (далее — постановление Пленума № 1) проценты по коммерческому займу являются платой за пользование денежными средствами, а не мерой ответственности. Очевидно, что согласованные в договоре проценты не являются мерой ответственности (неустойкой, процентами за пользование чужими денежными средствами).
4. При отсутствии в договоре прямого условия о коммерческом займе проценты могут быть взысканы ввиду наличия предварительной оплаты или аванса по договору.
В качестве коммерческого займа рассматривается всякое несовпадение во времени встречного исполнения обязательств сторон по договору, в частности, когда в договорных отношениях присутствуют предварительная оплата или аванс. В данном случае специальное оформление коммерческого займа не требуется — последний имеет место ввиду наличия в договоре условия, в силу которого одна сторона передает другой стороне денежные средства в виде аванса или предварительной оплаты (ч. 1 п. 17 постановления Пленума № 1).
Перечисленная сумма хотя прямо и не названа в договоре предварительной оплатой (авансом), но имеет признаки таковой. Даже если не рассматривать перечисленные денежные средства в качестве предварительной оплаты, есть основания рассматривать их в качестве аванса. В ГК отсутствует дефиниция аванса и его привязка к конкретному виду гражданско-правового договора.
5. В случае констатации судом отсутствия согласованного сторонами условия о коммерческом займе проценты должны быть взысканы в качестве иного условия о платном пользовании денежными средствами, не поименованного в ГК, но не противоречащего действующему законодательству (абз. 2 ч. 2 п. 1 ст. 7 ГК, п. 3 ст. 391 ГК).
Требование о взыскании суммы неосновательного обогащении было удовлетворено в полном объеме, во взыскании процентов отказано. Суд пришел к следующим выводам:
1. Буквальное толкование условий договора свидетельствует о закреплении в договоре права каждой из сторон на односторонний отказ от исполнения договора. В основу вывода положены также разъяснения, содержащиеся в ч. 4 и 8 п. 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (далее — постановление Пленума № 16).
2. Факт расторжения договора и обязанность застройщика произвести возврат денежных средств обусловлены не подписанием акта, а истечением месячного срока уведомления.
3. Поскольку дольщик правомерно отказался от исполнения договора, обязательства застройщика прекратились, а соответственно, отпали основания для нахождения у застройщика денежных средств, и он обязан был вернуть их истцу.
4. Согласованные в договоре проценты не являются мерой ответственности. Однако в договоре проценты прямо не поименованы как проценты за пользование коммерческим займом. Правовая природа договора создания объекта долевого строительства не позволяет рассматривать производимые дольщиком оплаты в качестве предварительной оплаты или аванса.
Апелляционная и кассационная жалобы дольщика в части отказа во взыскании с застройщика суммы процентов были оставлены без удовлетворения.
Заслуживает внимания тот факт, что ни одна из судебных инстанций не дала правовую оценку доводам и требованию дольщика в части взыскания процентов в качестве иного условия о платном пользовании денежными средствами, не поименованного в ГК, но не противоречащего действующему законодательству.
По нашему мнению, отказывая истцу во взыскании процентов (и в качестве процентов за пользование коммерческим займом, и в качестве иных процентов за пользование денежными средствами), суд должен был обосновать неприменение согласованного сторонами в договоре условия о взыскании процентов.
В частности, установить недействительность данного условия как противоречащего законодательству и указать, какой норме законодательства оно противоречит. В противном случае отказ в удовлетворении требования видится необоснованным и нарушающим принцип свободы договора. Судебные инстанции, в свою очередь, не указали, в чем заключается порок (если, по их мнению, он имеется) условия договора о взыскании процентов, то есть не дали правовую оценку его неприменению. С нашей точки зрения, данное договорное условие является действительным и не противоречит законодательству.
В результате белорусский застройщик, получив деньги от иностранного инвестора по договору, явно предусматривающему платность пользования деньгами, допустив неоднократные нарушения сроков строительства без перспектив его завершения, несколько лет безвозмездно пользовался этими деньгами. Иностранный инвестор, в свою очередь, не получил взамен ни объект долевого строительства, ни плату за пользование застройщиком полученными деньгами в течение длительного времени. Необходима ли подобная защита недобросовестных должников?
Рекомендации.
При намерении включить в договор условие о коммерческом займе рекомендуем прямо закрепить, что передаваемая сумма рассматривается сторонами в качестве коммерческого займа, а начисляемые проценты являются процентами за пользование коммерческим займом. Кроме того, необходимо в целом уделять особое внимание формулировкам ключевых условий договора (в том числе в части его прекращения) с точки зрения их однозначности и явной направленности на конкретный экономический и правовой результат.
Альтернативой может служить наличие в договоре прямого условия о том, что перечисляемые денежные средства являются предварительной оплатой (авансом).
Однако в последнем случае обратите внимание, что судебная практика может исходить из того, что по договорам долевого строительства перечисляемые дольщиком денежные средства не могут рассматриваться как предварительная оплата или аванс.
