Оспаривание арендатором заключения договора аренды, находящегося в долевой собственности

Вопрос: Нежилое здание (офис) принадлежит на праве долевой собственности двум собственникам. Между ними заключено соглашение о том, что первый из них пользуется помещениями № 1–5, а другой, соответственно, — помещениями № 6–10. Один из собственников сдал свои помещения в аренду, заключив договор аренды. Арендатор требует признать договор ничтожным, поскольку со стороны арендодателя должны быть указаны оба собственника. Как разрешить подобную ситуацию и есть ли основания для признания договора ничтожным?

Ответ: Согласно ст. 621 ГК по договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место.

Объектом аренды могут быть недвижимые вещи как в целом, так и их части.

В отношении недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, необходимо обратить внимание на следующее: имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии со ст. 249 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников.

На основании п. 10 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — Постановление) заключение, изменение, расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников (п. 1 ст. 249 ГК). В случае недостижения соглашения всех участников долевой собственности по сдаче в аренду имущества, находящегося в долевой собственности, такой договор аренды является ничтожным в силу ст. 169 ГК как не соответствующий требованиям части первой п. 1 ст. 210, п. 1 ст. 249, ст. 579 ГК.

Из поставленного вопроса следует, что между собственниками достигнуто соглашение об использовании имущества, находящегося в их совместной долевой собственности. В указанном соглашении они могут предусмотреть возможность сдачи закрепленного за ними имущества в аренду. Кроме того, второй сособственник может выразить согласие на сдачу имущества в аренду в том числе и после заключения договора.

Таким образом, из содержания ст. 249 ГК не вытекает, что в договоре аренды должны в обязательном порядке указываться оба собственника.

В этой связи ссылка арендатора на ничтожность договора на том основании, что в договоре указан только один арендодатель, не может явиться основанием для установления факта ничтожности договора.

Основанием для ничтожности договора, как это указано в п. 10 Постановления, является отсутствие согласия второго собственника на сдачу имущества в аренду третьему лицу, а не отсутствие в договоре аренды ссылки на наличие второго собственника.

Кроме того, хотелось бы отметить, что нормы ст. 249 ГК направлены прежде всего на защиту интересов собственников имущества, имеющего режим совместной собственности, так как по общему правилу именно собственнику небезразлично, кому может быть передано имущество.

Для арендатора, если обратиться к нормам договора аренды, изложенным в гл. 34 ГК, важным является состояние имущества, возможность его эксплуатации по назначению, а также размер арендной платы, срок.

В этой связи представляется, что оспаривание договора по основанию, изложенному в вопросе, является со стороны арендатора не чем иным, как злоупотреблением правом (ст. 9 ГК).

Учитывая положения части второй ст. 9 ГК, принимая во внимание цели и задачи судопроизводства (ст. 3, 4 ХПК), суд, рассматривающий такой спор, при непредоставлении доказательств со стороны истца (арендатора), подтверждающих, что оспариваемый договор нарушает его права как арендатора, имеет полное право отказать в иске, поскольку такое требование никак не отражается на правах самого арендатора по использованию имущества.