Вы на портале

Подписанная не глядя сделка: всегда ли сопротивление бесполезно?

В практике встречаются случаи, когда субъект хозяйствования направляет своему контрагенту неподписанный проект договора, а потом, получив обратно внешне такой же документ с подписью другой стороны, подписывает его, не проверяя текст, полагая, что вступает в правоотношения на исходящих от него первоначально условиях, поскольку замечаний или протоколов разногласий контрагентом не заявлялось. В последующем выясняется, что текст был изменен. Рассмотрим примеры из судебной практики Российской Федерации и Республики Беларусь, которые основаны на схожих ситуациях, однако завершились совсем по-разному.

Обновлено
Лаевский Дмитрий
Лаевский Дмитрий

Адвокат, управляющий партнёр адвокатского бюро «Лаевский, Юльский и партнёры»

4145 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Спор гражданина-кредитополучателя с банком «Тинькофф кредитные системы» (Российская Федерация)

Житель Воронежа получил по почте от банка анкету на оформление кредитной карты, отсканировал эту анкету и изготовил аналогичного вида документ, изменив частично текст — прописал условие о выдаче ему беспроцентного кредита и исключил права банка на комиссии и возможность истребовать штрафные санкции. При этом он указал миллионные штрафы, которые банк обязан уплатить в случае изменения и расторжения кредитного договора. Подписав получившийся документ с измененным текстом, гражданин отправил его в банк, где сотрудники не заметили изменений, поставили подпись и печать, после чего гражданину была изготовлена кредитная карта.

Гражданин пользовался кредитом долгое время, а когда банк расторг договор из-за просрочек по платежам, гражданин потребовал с банка штрафные санкции, которые сам когда-то прописал путем изменения анкеты на заключение кредитного договора.

В итоге дело завершилось мировым соглашением, поэтому выводы суда по существу спора не прозвучали. Возможно, мотивация банка, который пошел на мировое соглашение, лежала не в юридической плоскости и была обусловлена маркетинговыми соображениями, а возможно, причиной принятия мирового соглашения явилась неуверенность в позиции или в возможности ее доказать.

Однако, как можно заключить из публикаций об этом деле, истец-гражданин утверждал, что изменение текста анкеты не было запрещено законодательством, поскольку любая сторона имеет право предложить свои условия, а измененный документ являлся новой офертой, которая была принята путем подписания. По другому спору, вытекающему из этого же кредитного договора, суд признал, что спорные условия, внесенные гражданином, являлись предметом соглашения, поскольку документ подписан банком. И данный вывод в описываемом деле использовался как преюдициальный, то есть не подлежащий доказыванию. Факт в том, что оспорить условия сделки банку не удалось.

Дело, основанное на похожих обстоятельствах подмены текста, недавно было рассмотрено и в Минске. Но в данном случае субъекту хозяйствования удалось найти аргументы, позволившие успешно оспорить сделку с подмененными дольщиком условиями.

Обстоятельства дела, рассмотренного в Республике Беларусь

В конце 2016 г. застройщик ввел в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, и по результатам итоговых обмеров квартир, проведенных государственной организацией, необходимо было подписать дополнительные соглашения с дольщиками — уточнить указанную в договорах площадь квартир и цену пропорционально фактической площади. Изменения других условий не предполагалось, поскольку квартиры уже были готовы к передаче людям. В январе 2017 г. каждому дольщику для подписания были предоставлены однотипные дополнительные соглашения к договорам. Почти все дольщики подписали их и вернули экземпляры для госрегистрации.

Одна дольщица перепечатала допсоглашение — сделала его точную копию, заменив в не подписанном со стороны застройщика документе один абзац текста на свой, а именно:

— из полученного от застройщика дополнительного соглашения удалила абзац: «Возмещение затрат застройщика по строительству объекта долевого строительства составляет долларовый эквивалент по отношению к курсу Национального банка Республики Беларусь в размере 152 750 долл. США (сто пятьдесят две тысячи семьсот пятьдесят долларов США)»;

— вместо удаленного разместила абзац: «Застройщик за нарушение срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 2.1 договора) обязан уплатить дольщику штраф в размере девяносто процентов от цены объекта долевого строительства в течение пяти дней с даты получения требования дольщика».

Такие манипуляции привели к тому, что была исключена часть условий о формировании цены квартиры — о размере затрат застройщика, которые составляли основу стоимости объекта. А вместо этого внесено условие о штрафе за нарушение срока ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Причем для своей редакции допсоглашения дольщица полностью воссоздала внешний вид документа, полученного от застройщика, — те же шрифты, интервалы, отступы, количество строк в абзацах и содержание (за исключением одного замененного абзаца текста). При этом она сделала вид, что приняла условия застройщика, представила ему документы со своими подписями, никаких возражений не озвучивала. Эти экземпляры допсоглашения в дальнейшем были подписаны застройщиком в общей массе аналогичных соглашений с другими дольщиками.

Вскоре выяснилось, что подан иск, по которому и состоялось судебное разбирательство. Дольщица, получив квартиру, потребовала от застройщика штраф в размере 90 % от ее стоимости, ссылаясь на просрочку строительства и внесенное ею в допсоглашение условие о таком штрафе.

Позиция истца

Дольщица полагала, что не имеет значения, какой текст ею был исключен из документа и в каком виде сформулировано условие о штрафе, поскольку, по ее мнению, предоставленный застройщиком проект допсоглашения об уточнении площади квартиры никак не связывал дольщицу и не исключал замену ею части текста документа. Дольщица указывала, что измененный ею документ являлся офертой, которую принял застройщик, поставив подпись. При этом она подтвердила, что не сообщала застройщику об изменении текста допсоглашения, но настаивала, что застройщика не принуждали и он мог заметить внесенное дольщицей условие. Также дольщица заявляла, что подписание документа означает достижение сторонами согласия, независимо от того, что внесенное ею условие не являлось предметом обсуждения, и независимо от намерений застройщика.

Позиция ответчика

Застройщик доказывал, что спорное условие о штрафе не являлось результатом согласия сторон, несмотря на учинение им подписи, поскольку воля дольщицы и застройщика была направлена на порождение различных правовых последствий, то есть является несогласованной. Исходя из преамбулы к допсоглашению намерение застройщика состояло в том, чтобы скорректировать в договоре цену квартиры с учетом итогового обмера, а не пересматривать другие условия. Воля же дольщицы, как видим, была направлена на создание оснований для обогащения в виде фиктивного условия о штрафе. Поэтому допсоглашение исходя из п. 3 ст. 155 ГК не может считаться заключенным. Кроме того, поскольку допсоглашение содержало окончательный расчет стоимости квартиры, который застройщик в обязательном порядке должен предоставить дольщику после ввода дома в эксплуатацию, что предусмотрено в п. 14 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 (далее — Положение), то такая оферта могла исходить только от застройщика, но не от дольщика. С учетом ст. 415 ГК застройщик, не получив протокол разногласий, вправе был считать, что приняты его условия, и не подвергать детальной проверке текст. При этом не было свидетельств того, что застройщик мог согласиться на исключение из договора абзаца про возмещение ему затрат на строительство и вместо этого принять на себя условие о выплате штрафа в размере 90 % цены квартиры. То есть применительно к условию о штрафе, которое обнаружилось в подписанном допсоглашении, волеизъявление застройщика (подписание) не соответствовало его воле (намерению).

Также застройщиком был подан встречный иск об установлении факта ничтожности допсоглашения.

Исходя из абзаца четырнадцатого п. 2, а также части седьмой п. 7 Положения цена объекта долевого строительства (цена договора) — это размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, и прибыль застройщика. Таким образом, затраты застройщика по строительству объекта долевого строительства — обязательный элемент при определении цены объекта долевого строительства. Исключение этого элемента из пункта договора про цену влечет нарушение требований законодательства.

В силу ст. 169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна. Поскольку дополнительное соглашение является сделкой, приводящей к несоответствию условий договора долевого строительства требованиям законодательства, то данное дополнительное соглашение является ничтожным.

Также было обращено внимание суда на то, что штраф — это вид неустойки, а согласно ст. 311 ГК неустойка — это сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. В свою очередь, исходя из ст. 288 ГК обязательство — это обязанность одного лица (должника) совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, и при этом у кредитора есть право требовать исполнения этой обязанности.

Таким образом, неустойка может быть установлена только за ненадлежащее исполнение обязанности одного лица по совершению определенного действия в пользу другого лица.

Что является обязательством застройщика перед дольщиком? Исходя из договора — обеспечить строительство жилого помещения и передать его дольщику, и дольщик вправе требовать исполнения этой обязанности.

За что установлен штраф в спорном дополнительном соглашении? За нарушение срока ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. То есть усматривалось несовпадение прописанного дольщиком основания штрафа с предусмотренными договором обязательствами застройщика.

Является ли ввод в эксплуатацию многоквартирного дома действием, которое застройщик обязан совершить в пользу дольщика? Нет, ввод дома в эксплуатацию не предполагает действия застройщика в пользу дольщика. Ни в предмете договора долевого строительства, ни в перечне обязанностей застройщика в договоре ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не назван в качестве обязательства застройщика перед дольщиком. И очевидно, что дольщик не наделен правом требовать ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Поэтому нельзя установить неустойку за несвоевременный ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, как это прописала дольщица.

Следовательно, условие о штрафе в оспариваемом дополнительном соглашении не соответствует требованиям ст. 311 ГК, поскольку основанием этого штрафа названо то, что не является обязательством застройщика перед конкретным дольщиком. То есть внесенное дольщицей в текст дополнительного соглашения условие о штрафе ничтожно, оно не имеет юридической силы.

Также обосновывалось, что в данном случае договор с дольщицей был заключен по модели публичного договора, поскольку характеризовался предусмотренными в ст. 396 ГК признаками. Поэтому установление в договоре с данной дольщицей штрафа в размере 90 % стоимости квартиры и отсутствие подобного условия в договорах с другими дольщиками означало бы непропорциональную привилегию по сравнению с ними, что нарушает правило для публичных договоров, установленное в п. 2 ст. 396 ГК, и влечет ничтожность такого дополнительного соглашения.

Выводы

Суд согласился с частью доводов застройщика и установил факт ничтожности дополнительного соглашения, отказав в связи с этим во взыскании штрафа. Поскольку истицей (дольщицей) в тексте дополнительного соглашения было заменено условие, устанавливающее цену объекта долевого строительства (квартиры), то есть обязательное условие договора в соответствии с п. 6 Положения, и поскольку данная замена произведена истицей после ввода дома в эксплуатацию, а также учитывая то обстоятельство, что срок ввода дома в эксплуатацию не является обязательством застройщика перед дольщиком и, соответственно, исходя из положений ст. 311 ГК, относительно данного факта не может быть установлен штраф, суд пришел к выводу, что дополнительное соглашение не соответствует требованиям законодательства (пп. 2, 6, 7 Положения и ст. 311 ГК), в связи с чем является ничтожным. А поскольку дополнительное соглашение ничтожно, то и требование, вытекающее из такого соглашения, не подлежит удовлетворению.

Рекомендация.
Направляя оферту, следует подписывать каждую страницу или иным образом фиксировать и закреплять содержание документа, а также изучать полученный от контрагента документ целиком перед подписанием, даже если внешне он полностью идентичен исходному варианту.

4145 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме