Ситуация: Согласно условиям договора аренды арендная плата за помещение рассчитывается в белорусских рублях по курсу к евро на дату внесения платежа. Пытаясь внести изменения в договор и определить арендную плату без привязки к валюте, стороны не пришли к соглашению. Арендодатель обратился с иском в суд с требованием изменить договор в части определения арендной платы.
Содержание:
В 2019 г. между ИП А. (арендодатель) и УП «Б» (арендатор) заключен договор аренды помещения (далее — договор) сроком действия до 31.12.2024, ставка арендной платы установлена эквивалентной 2829 евро.
В сентябре 2022 г. в связи с предстоящим вступлением в силу Закона Республики Беларусь от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» (далее — Закон № 197-З) в части отмены права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, ИП А. инициировал вопрос об изменении порядка определения размера арендной платы, предусмотренного договором. Для УП «Б» был предложен вариант дополнительного соглашения, который был отклонен. Арендатор предложил встречный вариант: определить арендную плату в размере 4000 руб., что было менее размера арендной платы, предусмотренной текущей редакцией договора. Условия договора не были приведены сторонами в соответствие с требованиями ст. 4 Закона до его вступления в силу.
Арендодатель обратился в суд с требованием о внесении изменений в договор аренды, изложив пункт договора о размере арендной платы в следующей редакции: «В период с 23.09.2022 по 31.12.2023 арендная плата за помещение составляет 7172,37 руб., в том числе НДС (20 %), в месяц».
Арендная плата в размере 7172,37 руб. не нарушает экономическое положение УП «Б», а справедливо учитывает интересы каждой из сторон договора. Арендатор в случае, если бы Закон № 197-З не был принят, по условиям договора в течение оставшегося периода аренды (до конца 2024 г.) нес бы расходы по уплате арендной платы в размере, эквивалентном сумме в иностранной валюте.
В качестве правового обоснования искового требования ИП А. сослался на нормы ст. 4 и 5 Закона № 197-З, п. 2 ст. 392 ГК, а также указал, что когда стороны не могут прийти к соглашению относительно внесения изменений в договор, то хозяйственный суд по иску заинтересованной стороны своим решением должен утвердить необходимые изменения в договор с момента вступления в силу акта законодательства, устанавливающего обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора (ч. 1 и 2 п. 15 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров»).
На момент рассмотрения спора договор следует считать недействительным по основаниям ст. 169 ГК, так как условия договора не соответствуют ст. 4 Закона № 197-З.
Кроме того, договор аренды следует считать незаключенным, поскольку согласно п. 1 ст. 625 ГК договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места считается незаключенным.
Стороны свободны в заключении договора, условия которого определяются сторонами по их усмотрению в пределах, установленных законодательством. Положения ст. 4 Закона № 197-З не устанавливают требований к размеру арендной платы, как и не определяют условия приведения положений договора в соответствие с требованиями законодательства (в какой форме и на каких условиях определить размер арендной платы без валютной оговорки). Условия о размере арендной платы, ее формах и порядке определения устанавливаются сторонами по их соглашению, но с учетом правила о недопустимости применения эквивалента иностранной валюты при определении размера арендной платы. Требования истца об изменении договора на условиях, определенных им, не следуют из положений Закона № 197-З.
На момент подписания договора размер арендной платы был сторонами согласован в соответствии с условиями ст. 298, 585, 625 ГК. То есть стороны достигли согласия по всем существенным условиям, а следовательно, договор является заключенным.
Доводы УП «Б» относительно недействительности договора аренды несостоятельны, поскольку на момент заключения договора условия о порядке определения размера арендной платы соответствовали требованиям законодательства. При недостижении сторонами соглашения о приведении договора в соответствие с требованиями законодательства договор не является недействительным, а к нему применяются положения законодательства с момента вступления в силу нормы.
В связи с недостижением сторонами соглашения о приведении договора в соответствие с законодательством при определении размера арендной платы подлежат применению условия договора с учетом положений ст. 4 Закона № 197-З и ранее достигнутого между сторонами соглашения.
В удовлетворении исковых требований было отказано.
Выводы
Ввиду неоднозначности изложения ст. 4 Закона № 197-З о введении моратория на определение арендной платы в эквиваленте к валюте, а также в связи с тем, что данная статья не предусматривает последствий «неперевода» договора на белорусские рубли, решение суда является справедливым. Главное, что суд не ставит под сомнение продолжающееся действие договоров аренды. Ведь признание их недействительными или незаключенными дает необоснованное преимущество той стороне, которая хотела выйти из договора, и является сильным вмешательством в устойчивость гражданского оборота.
В данном случае решение суда свидетельствует о следующей формуле: за прошедший период с 23.09.2022 необходимо платить в белорусских рублях по курсу последнего известного дня (22.09.2022), а на будущий период стороны всегда могут договориться и изменить договор.
