Совместное домовладение: обзор планируемых изменений

Справочно.
С текстом Закона № 78-З можно ознакомиться по короткой ссылке bit.ly/Закон_78-З.
С текстом Проекта и обоснования к нему можно ознакомиться по короткой ссылке bit.ly/Проект_и_Обоснование.

1. Предлагается утвердить Положение об обязательных платежах

Проектом предусмотрено утверждение Положения о порядке уплаты обязательных платежей в отношении общего имущества совместного домовладения в случае расположения в нежилом капитальном строении (здании, сооружении) жилых изолированных помещений (далее — Положение 1).

Положением 1 определено, что в состав обязательных платежей будут включаться: 

— расходы по эксплуатации общего имущества совместного домовладения (определяются исходя из фактических затрат, понесенных участниками совместного домовладения);

— суммы платежей за коммунальные услуги (определяются исходя из фактического потребления таких услуг);

— вознаграждение за услугу по управлению общим имуществом уполномоченным лицом или управляющей организацией (определяется соразмерно общей площади принадлежащих участнику совместного домовладения объектов недвижимого имущества по тарифам на услугу по управлению общим имуществом совместного домовладения, установленным законодательно). 

Участникам совместного домовладения предлагается оплачивать обязательные платежи ежемесячно не позднее 25-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, на основании извещения, которое должно быть направлено не позднее 15-го числа, с обязательным указанием в нем (пп. 7, 8 Положения 1): 

— перечня оказанных коммунальных услуг, их объема и тарифа;

— расходов по эксплуатации общего имущества, их объема и фактических затрат; 

— размера вознаграждения в соответствии с тарифами на услугу, установленными законодательно. 

Предусматривается, что оплата обязательных платежей будет осуществляться по ЕРИП (п. 9 Положения 1). 

Справочно.
Размер обязательных платежей будет определяться пропорционально доле общей площади принадлежащих собственнику жилых и нежилых изолированных помещений в общей площади всех объектов недвижимого имущества, расположенных в капитальном строении (здании, сооружении) (п. 4 Положения 1).

2. Предлагается утвердить Положение о коммунальных услугах

Проектом также предусматривается утверждение Положения о порядке заключения договоров на оказание коммунальных услуг, оказании коммунальных услуг, а также расчете и внесении платы за коммунальные услуги в отношении общего имущества совместного домовладения (далее — Положение 2).

Положением 2 предлагается установить следующий порядок заключения договоров на оказание коммунальных услуг:

— договоры на оказание коммунальных услуг заключаются в интересах их  участников в зависимости от выбранного способа управления общим имуществом (председателем правления, участником совместного домовладения, уполномоченным общим собранием, управляющей организацией или уполномоченным лицом соответственно);

— договоры на оказание услуг по горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации), газо-, электро-, теплоснабжению, снабжению сниженным углеводородным газом от индивидуальных баллонных или резервуарных установок заключаются напрямую с поставщиками таких услуг;

— договоры на оказание услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами заключаются на конкурентной основе.

Справочно.
Расчет расходов по коммунальным услугам будет состоять из фактического потребления этих услуг в натуральном выражении на основании приборов учета, а при их отсутствии — на основании норм (нормативов) потребления и тарифов на коммунальные услуги согласно законодательству (п. 7 Положения 2).

Положением 2 по аналогии с Жилищным кодексом Республики Беларусь (далее — ЖК) детально регламентированы порядок, сроки и способ внесения платы по коммунальным услугам в отношении общего имущества совместного домовладения. 

Так, в частности, предлагается вносить плату за коммунальные услуги не позднее 25-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, на основании извещения, которое должно быть направлено не позднее 15-го числа, с обязательным указанием в нем перечня коммунальных услуг, их объема и тарифов (пп. 8, 9 Положения 2).

Предусматривается, что оплата коммунальных услуг будет осуществляться по ЕРИП (п. 10 Положения 2). 

3. Предлагается утвердить Положение о конкурсе по выбору уполномоченного лица 

Проект содержит Положение о порядке проведения местным исполнительным и распорядительным органом либо уполномоченной им организацией открытого конкурса по выбору уполномоченного лица (далее — Положение 3), которым определены:

— возможные участники конкурса; 

— обязанности организатора конкурса; 

— условия участия в конкурсе и порядок его проведения. 

Предметом конкурса будет являться право заключения договора на управление общим  имуществом совместного домовладения.

Справочно.
Для участника конкурса, выигравшего конкурс или признанного победителем (единственный участник), предлагается установить штраф в случае его отказа в возмещении затрат на организацию и проведение конкурса, а также в подписании протокола и/или договора по результатам конкурса.

В качестве участника конкурса сможет выступать юридическое лицо, являющееся резидентом Республики Беларусь, соответствующее требованиям Закона № 135-З и своевременно подавшее необходимые документы для участия в конкурсе в соответствии с Положением 3.

Срок для подготовки и подачи предложений участниками конкурса будет составлять не менее 30 дней вне зависимости от ориентировочной стоимости лота. При этом по жилищному законодательству такой срок составляет: 

— 10 дней при ориентировочной стоимости лота до 1000 БВ; 

— 15 дней при ориентировочной стоимости лота свыше 1000 БВ.

4. Предлагается утвердить Положение о реестре организаций, которые могут выступать уполномоченным лицом

Проектом предусмотрено утверждение Положения о порядке формирования и ведения государственного реестра организаций, которые могут выступать уполномоченным лицом по управлению общим имуществом совместного домовладения (далее — Положение 4). Ведение указанного реестра предлагается возложить на местные исполкомы по территориальному принципу. Исключение будут составлять поселковые и сельские исполкомы и местные администрации района в городе.

Проектом постановления предлагается установить, в частности, следующие критерии для отнесения организации к числу уполномоченной по управлению общим имуществом (п. 6 Положения 4):

— резидент Республики Беларусь;

— наличие необходимой для содержания и обслуживания общего имущества материально-технической базы;

— наличие не менее одного года опыта оказания услуг по эксплуатации и обслуживанию недвижимого имущества (подтверждается предоставлением копий договоров на управление общим имуществом).

Кроме того, предполагается, что у руководителя такой организации и его заместителей должно быть высшее, либо среднее специальное (техническое, экономическое, юридическое), либо иное среднее специальное образование с наличием опыта работы в сфере ЖКХ не менее 3 лет, а также документа о подтверждении освоения курсов по вопросам управления общим имуществом.

При этом Положение 4 закрепляет возможность для юридического лица, желающего оказывать услуги по управлению общим имуществом совместного домовладения, подать заявление для включения в реестр одновременно в несколько исполкомов (п. 7 Положения 4).

Включение, внесение изменений в реестр и исключение из него будут осуществляться в рамках административной процедуры, которую будет осуществлять местный исполком. 

Проект предусматривает включение такой административной процедуры в Единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156. 

5. Предлагается установить перечень дополнительных услуг, связанных с обслуживанием общего имущества совместного домовладения

Проект устанавливает перечень дополнительных услуг, связанных с обслуживанием общего имущества совместного домовладения в нежилом капитальном строении.  

Согласно приложению 1 к Проекту такой перечень включает в себя:

— установку и/или техническое обслуживание систем видеонаблюдения, как снаружи, так и внутри капитального строения;

— установку ограждения, шлагбаума;

— организацию работы и содержания вахтеров (консьержей) и иного обслуживающего персонала;

— услуги, связанные с благоустройством земельного участка, предоставленного для строительства и/или обслуживания капитального строения (здания, сооружения);

— установку дополнительного освещения на капитальном строении;

— установку и/или техническое обслуживание запорно-переговорных устройств;

— изготовление наружной рекламы и объемно-пространственной рекламной продукции, вывесок и информационных стендов;

— иные услуги, необходимые для содержания и эксплуатации общего имущества совместного домовладения.

Данный перечень является открытым. 

При этом обращаем внимание, что согласно ч. 5 п. 5 ст. 9 новой редакции Закона № 135-З участник совместного домовладения вправе отказаться от получения дополнительных услуг и не осуществлять их оплату.

6. Предлагается установить требования к содержанию бюллетеня для голосования и порядок его заполнения

Проектом по аналогии с ЖК предлагается установить требования по содержанию и заполнению бюллетеня для голосования на общем собрании участников совместного домовладения и на общем собрании членов товарищества собственников.

Детальная регламентация содержания и порядка заполнения бюллетеня связана с формальной стороной проведения общего собрания в форме письменного опроса. Так, процедура предполагает множество требований, несоблюдение которых может привести впоследствии к отмене принятого решения. 

7. Предлагается изменение типовых форм договоров в отношениях совместного домовладения общим имуществом

Проект предусматривает изложение в новой редакции: 

— Типового договора о совместном домовладении;

— Типового договора на управление общим имуществом совместного домовладения.

Обращаем внимание, что после принятия Проекта такие договоры должны быть приведены в соответствие с типовыми в течение 6 месяцев со дня его вступления в законную силу.

Согласно Проекту дата вступления в законную силу постановления — 8 июля 2021 г.

Дополнительно по теме:
>>Лашкевич М., Романчук А. Новое в Законе «О совместном домовладении» // Юрист. — 2021. — № 2.