Товарищество собственников как администрация торгового центра

Каково правовое регулирование?

Законодательство, регулирующее деятельность и развитие торговли как сферы экономики, постоянно совершенствуется. Приняты Указ Президента Республики Беларусь от 22.09.2017 № 345 «О развитии торговли, общественного питания и бытового обслуживания», Декрет Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства» и ряд иных нормативных правовых актов, направленных на создание благоприятных условий для организации и ведения бизнеса.

Справочно.
В настоящее время в Беларуси зарегистрирован 531 торговый центр с функционирующими 21 696 торговыми объектами.

Основным нормативным правовым актом, регулирующим деятельность торговых центров в нашей стране, является Закон Республики Беларусь от 08.01.2014 № 128-З «О государственном регулировании торговли и общественного питания в Республике Беларусь» (далее — Закон № 128-З).

Кто может создавать торговые центры?

Статья 16 Закона № 128-З предусматривает, что создать торговый центр и осуществлять функции его администрации может юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель. Очевидно, таким лицом может быть либо владелец здания (сооружения, комплекса), в котором функционирует торговый центр, либо лицо, эксплуатирующее комплекс на основании договора аренды или управления. Это следует из возможности выполнения данным лицом законодательно установленных обязанностей, среди которых:

— определение специализации торгового центра;

— разработка и утверждение схем размещения в торговом центре розничных торговых объектов, объектов общественного питания и иных объ-ектов;

— заключение с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями договоров аренды или иных договоров для размещения розничных торговых объектов и иных объектов;

— принятие мер по соблюдению продавцами законодательства Республики Беларусь о защите прав потребителей, а также санитарно-эпидемиологических, противопожарных, природоохранных и иных требований законодательства Республики Беларусь и др.

Справочно.
Торговый центр — совокупность расположенных на определенной территории, спланированных как единое целое и (или) централизующих функции хозяйственного обслуживания розничных торговых объектов и иных объектов, в которых реализуется универсальный ассортимент товаров и оказываются услуги населению (ст. 1 Закона № 128-З).

Как видоизменялись торговые центры?

Изначально построенные и зарегистрированные одним собственником торговые центры видоизменились в связи с частичной либо полной распродажей первоначальным собственником помещений, в которых размещены торговые объекты. С формальной точки зрения такие торговые центры должны были самоупраздниться как форма организации торговли, а сведения о них должны были быть удалены из Торгового реестра Республики Беларусь по формальным признакам, а именно по причине отсутствия единоличного владельца, осуществляющего функции администрации в сфере торговли.

Справочно. 
В настоящий момент организованы и функционируют не менее 35 торговых центров, сведения о которых внесены в Торговый реестр Республики Беларусь, а администрацией указано товарищество собственников.

Однако новые владельцы помещений, в которых размещены объекты торговли, и площадей, очевидно, не захотели терять привычное потребителю наименование и внесли в Торговый реестр изменения, сохраняющие существование здания (сооружения, комплекса) в качестве торгового центра, с указанием товарищества собственников в качестве его администрации.

По нашему мнению, с точки зрения действующего законодательства такая ситуация невозможна.

Может ли товарищество собственников осуществлять функции администрации торгового центра?

Деятельность товариществ собственников зданий, не входящих в жилищный фонд, регулируется Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон № 135-З). Вопросы администрирования торговли никак не соотносятся с обязанностями товарищества собственников по обеспечению надлежащего технического и санитарного состояния общего имущества совместного домовладения, как указано в ст. 24 Закона № 135-З.

Справочно.
Товарищество собственников — это объединение собственников нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения (ст. 20 Закона № 135-З).

Не являясь собственником объектов торговли, расположенных в обслуживаемом здании, товарищество собственников не может выполнять такую функцию администрации торгового центра, как заключение договоров аренды. Это неотъемлемое право собственников отдельных помещений и частей здания.

Товарищество собственников не может разрабатывать схему размещения в торговом центре розничных торговых объектов, объектов общественного питания и иных объектов, поскольку эта схема определена проектной строительной документацией как перечень изолированных торговых помещений, принадлежащих отдельным членам товарищества. Товарищество не вправе указывать, как собственнику или его арендатору организовывать торговлю внутри своего помещения — в виде одного торгового зала или предусмотреть также размещение лотков, торговых автоматов, тележек для продажи товаров.

Справочно. 
Форма Типового устава утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 04.03.2015 № 161.

Товарищество собственников лишено возможности реализовывать и такую функцию администрации торгового центра, как определение специализации торгового центра, поскольку это ущемляло бы право собственников магазинов на выбор вида коммерческой деятельности, которой они занимаются в принадлежащих им помещениях.

Справочно. 
Товарищество собственников не способно исполнять такую важную функцию администрации торгового центра, как принятие мер по соблюдению продавцами законодательства Республики Беларусь о защите прав потребителей, поскольку это является вмешательством в коммерческую деятельность собственников помещений и их арендаторов.

Кроме того, Типовой устав товарищества собственников напрямую запрещает товариществу ограничивать коммерческую и иную деятельность своих членов, осуществляемую в принадлежащих им на праве собственности объектах недвижимого имущества (п. 12 Типового устава).

Законно ли отождествлять товарищество собственников с администрацией торгового центра?

Законом № 135-З оговорена возможность для товарищества собственников сдавать в аренду объекты общего имущества (лестничные площадки, коридоры и пр.): часто общее имущество используется для размещения торговых лотков или торговых автоматов. Следовательно, интересы товарищества собственников напрямую противоречат обязанности администрации торгового центра не допускать размещения розничных торговых объектов, объектов общественного питания и иных объектов, не преду-смотренных схемой размещения в торговом центре розничных торговых объектов, объектов общественного питания и иных объектов.

Данный вопрос является особенно критичным с точки зрения разграничения функций между товариществом собственников и администрацией торгового центра. Товарищество собственников не может сдавать в аренду общее имущество совместного домовладения (хотя оно имеет на это полное право в соответствии с Законом № 135-З), одновременно являясь администрацией торгового центра (не имея права допускать размещение торговых объектов в местах общего пользования в соответствии с Законом № 128-З).

Поскольку торговый центр не является объектом торговли, а его администрация не относится к субъектам торговли, то включение информации о торговых центрах в Торговый реестр Республики Беларусь, очевидно, преследует цель защиты прав покупателей на получение информации о компетентных лицах, обладающих полномочиями по обеспечению прав покупателей, к которым необходимо обращаться. Учитывая, что по Закону № 135-З товарищества собственников фактически выполняют функции эксплуатационных управлений, включение в Торговый реестр сведений о товариществе собственников как администрации торгового центра, осуществляющей функции регулирования торговли, незаконно и нарушает права покупателей.

Все вышеперечисленное объективно показывает, что товарищество собственников, безусловно, не может выполнять функции администрации торгового центра.

Как устранить правовые пробелы?

В настоящий момент назрела необходимость дальнейшего развития действующего законодательства, предусматривающего возможность организации торговых центров по решению не только одного собственника, но и группы лиц — владельцев торговых объектов. Очевидно, что ситуация, описанная в данной статье, возникла из-за наличия пробелов в законодательстве, неактуальности подходов, обозначенных в соответствующих нормативных правовых актах.

Для устранения правовых пробелов необходимо:

— изменить обозначенные законодательством подходы и формулировки;

— уточнить и развить Положение об администрации торгового центра, уточнить ее обязанности;

— утвердить новую классификацию торговых центров, что связано с давно обозначившейся мировой тенденцией на преимущественное создание торгово-развлекательных центров (Retail-Entertainment по принятой классификации, разработанной американским институтом Urban Land Institute (ULI)). Ряд торговых объектов обозначают себя в информационном пространстве как торгово-развлекательные, в том числе и на внешней рекламе, что нарушает нормы действующего законодательства ввиду отсутствия закрепленного понятия;

— с учетом международного опыта предусмотреть возможность закрепления прав и обязанностей администрации за управляющими компаниями, в том числе ассоциациями владельцев торговых объектов, расположенных в торговых центрах.

Справочно.
Разумно предписать обязательное создание ассоциаций (управляющих компаний), выполняющих функции администрации торгового центра, и обязательное участие в них владельцев объектов недвижимого имущества торгового центра.

Совершенствование нормативных правовых актов в описанной сфере поможет решить ряд актуальных вопросов, изменить или отменить устаревшие нормы, препятствующие развитию одного из важных сегментов торговли в Республике Беларусь.