Общие положения и особенности сферы действия Указа № 333

Указ № 333 упрощает порядок отчуждения (передачи) и государственной регистрации предприятий как имущественных комплексов, а также капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, незавершенных капитальных строений, машино-мест в процедурах конкурсного производства, санации, ликвидационного производства неплатежеспособных организаций. Документ также устраняет пробелы правового регулирования, выявленные в ходе применения норм ранее действовавшего законодательства, и предусматривает ряд нововведений, направленных на ускорение вовлечения таких объектов в хозяйственный оборот.

При этом Указ № 333 распространяет свое действие и на отношения, возникающие при продаже (передаче) таких объектов, принадлежащих должникам, производство по делам об экономической несостоятельности (банкротстве) которых возбуждено до вступления в силу Закона № 227-З.

Основные изменения

1. Расширен перечень случаев, когда объекты недвижимости могут быть проданы (переданы) без наличия документов, удостоверяющих их государственную регистрацию. Сняты дополнительные условия для осуществления продажи (передачи).

Ранее действовавшим Указом № 63 предусматривалась возможность продажи предприятия как имущественного комплекса должника, а также продажи (передачи) принадлежащих должнику капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, незавершенных законсервированных капитальных строений без наличия документов, удостоверяющих их государственную регистрацию, исключительно в ликвидационном производстве. При этом такой оговорки не содержалось в отношении объектов гражданского оборота, не включаемых в состав имущества должника, так как действовавший ранее Закон Республики Беларусь от 13.07.2012 № 415-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» предусматривал реализацию механизма по передаче такого имущества исключительно после принятия судом решения об открытии ликвидационного производства.

Указ № 333 систематизировал понятийный аппарат и объединил понятия «капитальное строение (здание, сооружение)», «изолированное помещение», «машино-место», «незавершенное законсервированное капитальное строение» в термин «объект недвижимого имущества».

Указом № 333 расширен перечень процедур урегулирования неплатежеспособности, в которых возможна продажа (передача) объектов недвижимости. Ранее это было предусмотрено для процедуры ликвидационного производства. Теперь перечень расширен и включает в себя конкурсное производство (после проведения первого собрания кредиторов), санацию и ликвидационное производство.

Необходимо учитывать, что в отношении предприятия как имущественного комплекса Указом № 333 предусмотрена исключительно его продажа и только в ликвидационном производстве, что в полной мере соответствует требованиям ст. 141 Закона № 227-З.

2. Закреплена возможность продажи (передачи) принадлежащих должнику незавершенных незаконсервированных капитальных строений.

В подп. 1.3 п. 1 Указа № 333 предусмотрена возможность продажи (передачи) в процедурах конкурсного производства, санации, ликвидационного производства не только недвижимого имущества, но и принадлежащих должнику незавершенных неконсервированных капитальных строений.

Необходимо понимать, что исходя из п. 1 ст. 3 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон № 133-З) правила государственной регистрации в отношении незавершенного незаконсервированного капитального строения не применяются.

Данное положение призвано существенным образом ускорить процесс реализации имущества должника, минимизировать сроки процедур урегулирования неплатежеспособности и ускорить вовлечение таких объектов в хозяйственную деятельность.

3. Законодатель отказался от дополнительных условий для продажи предприятия как имущественного комплекса и объектов недвижимого имущества без оформления документов, удостоверяющих их государственную регистрацию.

Ранее действовавшим Указом № 63 было установлено, что продажа предприятия как имущественного комплекса и объектов недвижимого имущества без оформления документов, удостоверяющих их государственную регистрацию, допускается при условии отсутствия на текущем (расчетном) счете должника в течение 30 дней, предшествующих дате принятия собранием или комитетом кредиторов решения об одобрении порядка и сроков продажи такого имущества, денежных средств в сумме, необходимой для оформления документов, удостоверяющих его государственную регистрацию.

В принятом Указе № 333 такое условие отсутствует, что представляется весьма обоснованным нововведением, которое способствует рациональному расходованию денежных средств в процедурах урегулирования неплатежеспособности и снимает с должника бремя несения дополнительных расходов. Теперь расходы на получение соответствующих документов и выполнение необходимых мероприятий возлагаются на покупателя.

4. Урегулирован вопрос предоставления земельного участка при продаже (передаче) объектов недвижимого имущества и незавершенных незаконсервированных капитальных строений.

Весьма важным аспектом является регламентация в Указе № 399 вопроса предоставления земельного участка при продаже (передаче) объектов недвижимого имущества и незавершенных незаконсервированных капитальных строений.

Учитывая последовательность государственной регистрации, определенную ст. 10 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», государственная регистрация создания капитальных строений и возникновения права собственности покупателя на них допускается не ранее государственной регистрации создания и возникновения права этого покупателя на земельный участок, на котором они расположены.

В таких случаях земельный участок должен быть предоставлен покупателю (кредитору, принимающей организации) на основании подп. 1.11 п. 1 ст. 42 Кодекса Республики Беларусь о земле.

Однако согласно информации, опубликованной на официальном интернет-портале Министерства экономики Республики Беларусь, на практике имели место случаи понуждения организации, находящейся в процедуре банкротства, к оформлению правоудостоверяющих документов на отчужденное недвижимое имущество на свое имя после подписания с победителем торгов акта приема-передачи недвижимого имущества вместо принятия решения о предоставлении покупателю соответствующего земельного участка.

Принятием Указа № 333 вышеупомянутые проблемы правоприменительной практики должны быть устранены. Нормативным правовым актом предусмотрено, что передача объектов недвижимости в процедурах конкурсного производства, санации, ликвидационного производства допускается без изъятия и предоставления земельных участков, на которых расположены такие объекты. При этом земельный участок, необходимый для строительства и обслуживания такого имущества, предоставляется покупателю (кредитору, принимающей организации) в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.

5. Систематизированы нормы, регулирующие особенности государственной регистрации предприятий как имущественных комплексов и объектов недвижимого имущества, упрощена процедура регистрации капитальных строений (зданий, сооружений).

Приложением к Указу № 333 закреплены особенности государственной регистрации предприятий как имущественных комплексов, объектов недвижимого имущества, а также прав, ограничений (обременений) прав на них и договоров с ними (далее — Приложение к Указу № 333).

Систематизация таких особенностей и закрепление их в отдельном Приложении к Указу № 333 способствует совершенствованию административных процедур и обеспечивает оперативность реализации процедур урегулирования неплатежеспособности.

Необходимо отметить, что в Приложении к Указу № 333 законодателем закреплены перечни документов, представляемых для государственной регистрации, момент и основания государственной регистрации создания предприятия как имущественного комплекса и объектов недвижимого имущества, договоров с такими объектами, возникновения прав, ограничений (обременений) прав на них. Разграничен перечень документов, представляемых при продаже предприятия как имущественного комплекса, объектов недвижимого имущества должника без наличия документов, удостоверяющих их государственную регистрацию, и при передаче нереализованных объектов недвижимого имущества должника кредитору на основании соглашения об отступном.

Государственная регистрация создания объектов недвижимого имущества осуществляется по заявлению покупателя (кредитора, принимающей организации) на основании технического паспорта.

При этом, если изготовление технического паспорта на отчужденные (переданные) объекты недвижимого имущества в связи с их техническим состоянием невозможно, государственная регистрация создания таких объектов осуществляется в установленном порядке после завершения их строительства.

Следует отметить, что теперь при осуществлении государственной регистрации в отношении капитальных строений (зданий, сооружений) покупателем (кредитором, принимающей организацией) не требуется предоставления дополнительно выписки из решения местного исполнительного и распорядительного органа о возможности их использования по назначению в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества.

6. Закреплены особенности заключения договора купли-продажи объектов недвижимости.

По общему правилу исходя из п. 3 ст. 403 ГК договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Однако Указом № 333 предусматривается исключение из данного правила. В силу ч. 2 и 3 п. 4 Приложения к Указу № 333 договор купли-продажи считается заключенным с даты его подписания сторонами. В договоре купли-продажи незарегистрированных объектов недвижимого имущества допускается не указывать данные, определяющие расположение этих объектов на соответствующем земельном участке.

Представляется, что вышеуказанные положения будут способствовать ускорению процесса вовлечения реализованного имущества должника в хозяйственную деятельность. В отношении соглашения об отступном, заключаемого при передаче объекта недвижимого имущества между кредитором и должником, такого положения не предусмотрено.

7. Упрощен механизм передачи в государственную собственность подлежащих сносу объектов недвижимого имущества.

При передаче в соответствии с Законом № 227-З в государственную собственность подлежащих сносу объектов недвижимого имущества государственная регистрация их создания, возникновения прав, ограничений (обременений) прав на них, оформление документов, удостоверяющих права на земельный участок, изготовление технической документации не требуются.

При этом принимающей организацией разрешительная документация на строительство при сносе объектов недвижимого имущества оформляется на основании решения местного исполнительного и распорядительного органа по месту нахождения таких объектов об определении принимающей организации и передаточного акта.

8. Определен механизм финансирования расходов, связанных с передачей таких объектов в государственную собственность.

Указом № 333 также определяется механизм финансирования расходов, связанных с передачей таких объектов в государственную собственность. В частности, определяются источники финансирования расходов на оформление документов, удостоверяющих права на земельные участки, техническую инвентаризацию, государственную регистрацию, обследование технического состояния (аварийности) строительных конструкций объектов недвижимого имущества, выполнение работ по приведению их в надлежащее состояние, содержание, снос этих объектов.

Закрепление механизма финансирования расходов позволяет обеспечить практическую реализацию механизмов по передаче имущества в государственную собственность, предусмотренных ст. 75 и 146 Закона № 227-З, что способствует сокращению сроков процедур урегулирования неплатежеспособности.

9. Упрощена процедура государственной регистрации при невнесении должником своевременно изменений в государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в связи с изменением правообладателя.

Теперь в соответствии с п. 12 Приложения к Указу № 333 наличие в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним сведений о государственной регистрации объектов недвижимого имущества, отчуждаемых (передаваемых) в соответствии с Законом № 227-З, а также объектов недвижимого имущества должников, производство по делам об экономической несостоятельности (банкротстве) которых возбуждено до вступления в силу Закона № 227-З, за правопредшественником правообладателя данного имущества не является основанием для отказа в приеме документов, представленных для совершения регистрационных действий, в совершении таких регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества при условии наличия документов, подтверждающих правопреемство.

Резюме:
Указ № 333 устранит имевшие место проблемы в правоприменительной практике, в частности урегулирует вопросы предоставления земельных участков при продаже (передаче) объектов недвижимого имущества и незавершенных незаконсервированных капитальных строений, снимет необоснованные ограничения для реализации их без наличия документов, удостоверяющих их государственную регистрацию, и упростит вопросы последующей регистрации создания таких объектов. Также будет расширен перечень процедур, в которых возможно осуществить реализацию таких объектов, и законодательно закреплена возможность продажи (передачи) незавершенного незаконсервированного капитального строения.
Новшества будут способствовать сокращению сроков процедур урегулирования неплатежеспособности и скорейшему вовлечению объектов в хозяйственную деятельность.