Управление имуществом совместного домовладения двумя и более товариществами собственников

Обстоятельства дела

Здание состоит из 3 отдельных, автономных частей: правое крыло, центральная часть, левое крыло. Общее количество собственников в здании — 21. В правом крыле здания располагается 5 собственников, в центральной части — 14 собственников, в левом — 2 собственника. В указанном здании было учреждено 3 товарищества собственников для управления общим имуществом, расположенным в правой, левой и центральной части здания.

Товарищество собственников № 2 было создано для управления общим имуществом, расположенным в правой части здания, в которой находятся 5 нежилых помещений.

Собственники нежилых изолированных помещений, расположенных в центральной части здания, посчитали, что создание двух и более товариществ собственников в одном здании недопустимо. Процесс регистрации товарищества собственников № 1 проходил параллельно с созданием товарищества собственников № 2. По мнению товарищества собственников № 1, государственная регистрация товарищества собственников № 2 недействительна, так как не соответствует действующему законодательству.

Справочно.
Совместное домовладение возникает с момента возникновения у двух и более собственников права собственности на нежилые помещения в здании.

Позиция истца (товарищество собственников № 1)

Истец указал, что создание двух и более товариществ собственников по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения не допускается, и сослался на п. 26 Положения о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденного Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 № 1 (далее — Положение о госрегистрации), ч. 3 ст. 20 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон о совместном домовладении).

По адресу капитального строения зарегистрировано одно-единственное здание, в котором нежилыми изолированными помещениями владеет 21 собственник. Собственники нежилых изолированных помещений, входящих в товарищество собственников № 2, отказываются участвовать в расходах по содержанию и ремонту здания, обосновывая свои действия тем, что они не являются членами товарищества собственников № 1.

Справочно.
Собственник (владелец) недвижимого имущества совместного домовладения обязан участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности. Собственники несут расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество (ч. 2–4 ст. 11 Закона о совместном домовладении).

Часть 3 ст. 20 Закона о совместном домовладении устанавливает, что допускается создание товарищества собственников для управления частью здания при одновременном соблюдении следующих условий:

1) эта часть здания имеет изолированный вход;

2) часть здания может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена.

Без нарушения целостности других частей капитального строения не может быть надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена часть здания (правое крыло), где располагаются нежилые изолированные помещения, собственники которых учредили товарищество собственников № 2.

При создании товарищества собственников № 2 не соблюдены требования, устанавливающие наличие совокупности двух обязательных условий, позволяющих создать одновременно два товарищества собственников совместного домовладения: отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена. От проведения судебной строительно-технической экспертизы по настоящему делу истец отказался.

Позиция ответчика (товарищество собственников № 2)

В связи с конструктивными особенностями здания общее собрание собственников помещений приняло решение осуществлять управление общим имуществом совместного домовладения путем создания 3 товариществ собственников в отношении разных частей здания.

Автономность всех 3 частей здания подтверждается следующими обстоятельствами: строительство здания было начато в 1842 г. и завершено в 1850-е гг.; в 1850 г. здание было представлено только центральной частью, а уже в 1961 г. к ней была возведена трехэтажная пристройка (правое крыло).

Правое крыло было полностью конструктивно автономным, фактически отдельным зданием. Таким образом, в полном объеме соблюдались условия, указанные в разделе 4 ТКП № 255-2010 (03150) «Проекты раздела, слияния капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, вычленения изолированных помещений из капитальных строений (зданий, сооружений)». У всех собственников правого крыла здания отсутствовали общие сети инженерно-технического обеспечения с собственниками центральной части и левого крыла.

Возможность разделения здания на два отдельных капитальных строения без нарушения целостности других частей этого здания подтверждалась заключением агентства по государственной регистрации и земельному кадастру.

В процессе реконструкции помещений, расположенных в правом крыле здания, согласно строительным проектам были устроены собственные сети инженерно-технического обеспечения, обеспечивающие функционирование правого крыла здания. У каждого собственника изолированного помещения, расположенного в правом крыле, есть свой собственный вход с улицы (то есть иным собственникам не создаются препятствия в доступе к их площадям); правое крыло изолировано от центральной части здания (нет доступа, прохода).

Условия, позволяющие создать одновременно два и более товарищества собственников совместного домовладения, предусмотренные ч. 3 ст. 20 Закона о совместном домовладении, присутствовали, и товарищество собственников № 2 на законных основаниях обратилось за государственной регистрацией, предоставив достоверные данные.

Справочно.
Деятельность субъектов хозяйствования, зарегистрированных на основании заведомо ложных сведений, незаконна, их регистрация признается недействительной по решению суда.

Позиция ответчика (исполком)

Исполнительный комитет на основании поданных учредителями товарищества собственников № 2 необходимых документов осуществил государственную регистрацию товарищества собственников. Оснований для отказа в государственной регистрации не имелось. В силу заявительного принципа государственной регистрации субъектов хозяйствования обязанность проверять учредительные документы на предмет соответствия законодательству на регистрирующий орган не возложена.

Выводы суда

В удовлетворении иска о признании недействительной государственной регистрации товарищества собственников № 2 суд отказал, придя к следующим выводам:

1. Государственная регистрация проводилась сотрудником регистрирующего органа в соответствии с требованиями п. 14 Положения о госрегистрации. Оснований для отказа в государственной регистрации товарищества собственников № 2 не было.

2. Имеются все условия, предусмотренные ч. 3 ст. 20 Закона о совместном домовладении, допускающие создание товарищества собственников для управления частью здания:

— наличие изолированного входа правого крыла здания не оспаривается истцом и иными лицами;

Справочно.
Для государственной регистрации второго товарищества собственников в одном капитальном строении не требуется наличия доказательств о возможности перестройки, надстройки или реконструкции отдельной части здания.

— специалисты агентства по государственной регистрации и земельному кадастру пояснили, что раздел капитального строения является технически возможным при условии выполнения требований ст. 51 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», а также ТКП 255-2010 (03150);

— специалисты проектных организаций, обследовав спорное здание, пришли к выводу о возможности надстройки, реконструкции, перестройки либо снесения отдельной части здания (правого крыла).

— проектной организацией предоставлено заключение о техническом состоянии строительных конструкций правого крыла здания (спорного), согласно которому правое крыло является самостоятельным капитальным строением, имеющим независимую конструктивную схему и учет всех инженерных ресурсов.

От редакции.
По общему правилу в одном недвижимом имуществе, находящемся в общей долевой собственности нескольких лиц, можно создать только одно товарищество. Однако ч. 3 ст. 20 Закона о совместном домовладении содержит изъятие из этого правила: создание нескольких товариществ возможно, если отдельная часть здания имеет изолированный вход и эту часть можно без нарушения целостности других частей надстроить, реконструировать, перестроить либо снести.
Оценка второго условия связана с необходимостью иметь специальные познания в области архитектуры и строительства. В качестве надлежащих доказательств возможности надстроить, реконструировать, перестроить либо снести отдельную часть здания без нарушения целостности других частей могут выступать такие средства доказывания, как консультация специалиста, имеющего аттестат соответствия на право выполнения работ по обследованию зданий и сооружений, и (или) заключение строительно-технической экспертизы. Рекомендуем позаботиться о доказательствах заранее, чтобы оценить перспективу судебного разбирательства и не понести необоснованные судебные расходы.