Возвращаете помещение из аренды — подписывайте акт

Обстоятельства дела

Между ЖСПК «П» (арендодатель) и ЧТУП «Б» (арендатор) заключен договор аренды № 1 от 23.02.2009 (далее — договор) сроком действия с 23.02.2009 по 31.12.2014, согласно которому ЖСПК «П» обязался передать ЧТУП «Б» по передаточному акту в арендное пользование имущество — изолированное помещение № 1 площадью 39 м2 в г. Минске (далее — помещение). В свою очередь, арендатор обязался использовать помещение под парикмахерскую, офис и склад, вносить арендную плату, содержать и эксплуатировать помещение в соответствии с техническими правилами, правилами санитарной и противопожарной безопасности, производить за свой счет текущий ремонт, не производить перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения арендодателя.

Помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 23.02.2009.

До истечения срока действия было подписано соглашение о расторжении договора от 20.11.2014, по условиям которого стороны договорились расторгнуть договор с 01.12.2014. Арендатор обязался возвратить помещение арендодателю по акту приема-передачи не позднее 01.12.2014 в состоянии, пригодном для эксплуатации, с учетом нормальной степени износа.

Поскольку помещение не было возвращено из аренды по акту приема-передачи, ЖСПК «П» (истец) обратился в суд с иском к ЧТУП «Б» (ответчик) и просил взыскать 16 млн руб. основного долга по оплате арендной платы за период с февраля по ноябрь 2015 г., а также расходы на юридические услуги в размере 2,5 млн руб. и расходы по уплате государственной пошлины.

При рассмотрении указанного спора в ходе судебного заседания было установлено, что ранее экономический суд Минской области решением от 07.04.2015 по другому делу взыскал с ЧТУП «Б» в пользу ЖСПК «П» 3 млн руб. основного долга (арендной платы) и 23 тыс. руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Доводы истца

В судебном заседании представитель истца указал, что ответчиком помещению причинен следующий ущерб: дополнительно проведена электропроводка, установлены розетки, проложен трубопровод холодного, горячего водоснабжения и канализации, произведена замена полового покрытия на ламинат, выполнены на стенах и потолке декоративные короба из гипсокартона, демонтирована на полу облицовочная плитка, повреждена отделка стен, оставлены отверстия от крепления вывески на фасаде здания. Данные факты зафиксированы УП «ЖЭС» г. Минска в акте обследования от 03.12.2014.

Истец отметил, что в помещении имеются дополнительно установленные розетки, выключатели и светильники, однако данные дополнительные устройства не предъявлялись к допуску Минскому республиканскому унитарному предприятию электроэнергетики «Минскэнерго», а схема электроснабжения не соответствует проектному решению. Данные факты подтверждаются актом обследования от 19.12.2014, который подписан МРУПЭ «Минскэнерго».

Довод истца:

Ответчик обязан возвратить помещение по передаточному акту в том состоянии, в котором оно было получено.

В договоре закреплено, что ответчик обязан возвратить истцу помещение по передаточному акту из арендного пользования в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ответчик не возвратил помещение по акту приема-передачи в сроки, согласованные сторонами, и в состоянии, обусловленном договором, что послужило основанием для обращения в суд с требованием о взыскании арендной платы.

Доводы ответчика

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился и пояснил, что решением экономического суда Минской области от 07.04.2015 установлен факт освобождения ответчиком арендованного помещения 01.12.2014. Ответчик указал на наличие у истца свободного доступа в указанное помещение с 01.12.2014, чем подтверждается факт возврата объекта аренды истцу.

Довод ответчика:

Наличие у истца свободного доступа в помещение подтверждает факт возврата объекта аренды истцу.

Ответчик отметил, что в соответствии со ст. 593 ГК взыскание арендной платы при прекращении договора аренды возможно лишь в случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно.

Поскольку обстоятельства дела свидетельствуют о фактическом освобождении ответчиком помещения до истечения срока действия договора и наличии у истца свободного доступа в помещение с возможностью его использования по своему усмотрению, отсутствуют основания для взыскания арендной платы, так как в силу ст. 585 ГК арендная плата — это плата за пользование имуществом.

По мнению ответчика, обязанность соблюсти процедуру передачи помещения путем отправки (передачи, вручения) истцу проекта акта приема-передачи является лишь формальностью, которая относится к порядку прекращения договорных отношений. Подписание акта приема-передачи требуется лишь для того, чтобы отразить реальное состояние помещения на момент его возврата арендодателю. При этом оно никоим образом не влияет на возможность арендодателя пользоваться помещением.

Ответчик отметил, что проект акта приема-передачи помещения был передан истцу 06.04.2015, что установлено решением экономического суда Минской области от 07.04.2015.

Довод ответчика:

Проект акта приема-передачи помещения был передан истцу.

Доводы истца о несоответствии состояния возвращенного помещения его первоначальному состоянию не могут служить основанием для отказа в приемке помещения из аренды, поскольку не препятствуют использованию помещения по назначению.

В силу отсутствия у ответчика основного обязательства по оплате арендной платы за период, заявленный истцом, необоснованными являются требования о взыскании расходов по оказанию юридической помощи и расходов по госпошлине.

На основании изложенного ответчик просил суд отказать в удовлетворении иска. Также представитель ответчика заявил ходатайство о взыскании с истца суммы понесенных ответчиком расходов по оплате юридических услуг в размере 6,8 млн руб.

Решение суда

Суд пришел к выводу о том, что требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению. Согласно части первой ст. 593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из содержания ст. 626 ГК при прекращении договора аренды изолированного помещения изолированное помещение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В рассматриваемом случае ответчик (арендатор) не передал помещение в срок, оговоренный соглашением о расторжении договора, по акту приема-передачи.

В материалах дела отсутствуют доказательства подписания передаточного акта.

Суд:

Передача проекта акта не свидетельствует о том, что помещение возвращено арендодателю.

Ответчик ссылался на то, что истцу в судебном заседании при рассмотрении экономическим судом Минской области другого дела был передан проект акта приема-передачи от 06.04.2015. Однако данный довод судом не принят, так как передача проекта акта не свидетельствует о том, что помещение возвращено арендодателю и данный возврат оформлен в порядке, установленном законодательством.

Доводы ответчика о том, что арендодатель с 01.12.2014 имеет свободный доступ в ранее арендуемые ответчиком помещения, что свидетельствует об освобождении им арендуемых помещений, суд находит несостоятельными, так как наличие доступа арендодателя в арендуемые помещения не является свидетельством установленного законодательством возврата данного помещения из аренды.

Суд:

Наличие доступа арендодателя в арендуемые помещения не является свидетельством возврата данного помещения из аренды.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что, несмотря на расторжение сторонами договора с 01.12.2014, ответчик нарушил свое обязательство по передаче истцу помещения из арендного пользования, поскольку факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу.

В силу части второй ст. 593 ГК, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Суд констатировал, что в данном случае юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным помещением, а момент его возврата, поскольку само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное помещение не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы*.

* Подробнее см. абзац второй п. 39 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений».

В итоге суд пришел к выводу о необходимости взыскания с ответчика арендной платы за период с февраля по ноябрь 2015 г. в размере 16 млн руб.

Компенсация юридических услуг

При рассмотрении вопроса о возмещении расходов по оплате услуг лиц, оказывающих юридические услуги, суд исходил из следующего. Истцом представлены доказательства, подтверждающие фактически произведенные расходы: заказы-счета от 19.11.2015 и от 20.11.2015, акты о выполненных работах от 25.11.2015 и от 18.12.2015, документы, подтверждающие факт оплаты выполненных работ, услуг: платежные поручения от 25.11.2015 и от 08.12.2015.

Суд пришел к выводу, что фактически произведенные расходы по оплате услуг лиц, оказывающих юридические услуги, связаны с рассмотрением дела. Суд отметил, что необходимость произведенных расходов является оценочной категорией. В конкретном случае экономический суд принимает во внимание обстоятельства, связанные с участием представителя истца в деле (в судебные заседания представитель истца не являлся). Заявленная сумма юридических услуг находится за пределами разумных расходов, в том числе с учетом сопоставления размера таких расходов с характером спора, степенью сложности дела, объемом подлежащего защите нарушенного права, ценой иска, а также в связи с неурегулированием спора в порядке примирения. Разумная и достаточная сумма расходов на юридические услуги по данному конкретному делу составляет 1,5 млн руб.

Суд:

Заявленная сумма юридических услуг находится за пределами разумных расходов.

Расходы по оплате государственной пошлины отнесены на ответчика.

Решение суда вступило в законную силу и не обжаловалось.

От редакции

3 ПРАКТИЧЕСКИХ СОВЕТА АРЕНДАТОРУ

Совет № 1: При возврате помещения из аренды подписывайте с арендодателем акт приема-передачи.

Как показывает данное дело, недостаточно просто освободить помещение, чтобы не платить арендную плату. Необходимо документальное оформление этого факта: подписание акта приема-передачи.

У арендатора должны быть доказательства того, что он уведомил арендодателя об освобождении помещения, сообщил о своей готовности подписать акт (подробнее см. часть четвертую п. 38 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление Пленума № 1)). Таким доказательством может стать письменное уведомление, направленное арендодателю нарочным (с отметкой арендодателя на втором экземпляре уведомления о его получении) или почтой (письмом с описью вложения и уведомлением о получении почтового отправления).

«В связи с тем, что договор аренды № 1 от 12.01.2014, заключенный между нашими организациями, прекращается 10.05.2016, уведомляем вас об освобождении нами помещения и нашей готовности подписать акт приема-передачи 10 мая 2016 г. в 14.00 по месту нахождения арендованного помещения: г. Минск, ул._____________________, д. __, оф.__».

Совет № 2: Фиксируйте факт неявки арендодателя для приемки помещения.

Если представитель арендодателя не прибыл в согласованное время либо если он отказался подписать акт приема-передачи, необходимо в присутствии нескольких свидетелей (как своих работников, так и представителей иных юридических лиц): в первом случае — составить акт об отсутствии арендодателя, во втором — сделать запись в акте приема-передачи. Один экземпляр необходимо направить арендодателю указанными выше способами.

Как следует из частей третьей и четвертой п. 38 постановления Пленума № 1, суд может отказать во взыскании арендной платы за период просрочки возврата имущества, если будет установлено, что арендатор предпринял действия по передаче арендованного имущества арендодателю, но арендодатель уклонился от приемки. Доказательствами совершения таких действий могут быть: уведомление об освобождении арендуемого помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта, уведомление о готовности передать арендованное имущество в месте его нахождения и т.п.

Совет № 3: Письменно согласовывайте планируемые изменения в помещении с арендодателем.

По общему правилу помещение должно быть возвращено в первоначальном состоянии, с учетом нормального износа. Иное стороны могут согласовать в договоре аренды. При неисполнении либо ненадлежащем исполнении этого обязательства, то есть при передаче помещения с дефектами, несогласованными изменениями, арендодатель будет вправе требовать возмещения убытков (подробнее см., например, постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда г. Минска от 26.04.2011 (дело № 880-7/2010/270а), решение хозяйственного суда Гомельской области от 21.04.2008 (дело № 68-10/2008) — ЭБД «Бизнес-Инфо», 2016). Также мерами защиты могут быть взыскание неустойки, возврат помещения в первоначальное состояние. Однако в последнем случае необходимо оценить, будет ли такое решение суда исполнимым.

ПРАКТИЧЕСКИЙ СОВЕТ АРЕНДОДАТЕЛЮ          

Совет: Не уклоняйтесь от приемки, не отказывайтесь от подписания акта приема-передачи и фиксируйте в нем все изменения, произведенные в арендованном помещении.

Практика исходит из того, что арендодатель не вправе уклоняться от приемки помещения, которое не соответствует условиям договора, и от подписания акта приема-передачи (возврата помещения из аренды).

Российская судебная практика применяет аналогичный подход. Так, в постановлении ФАС Уральского округа от 13.01.2012 № Ф09-8670/11 по делу № А47-3315/2011 (см. по короткой ссылке http://bit.ly/2am0NJp) отмечено, что возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества.

В данном акте приема-передачи необходимо указать все изменения, произведенные в помещении, и дефекты с целью дальнейшего взыскания убытков по приведению помещения в первоначальное состояние. Если эти изменения не будут зафиксированы, то есть риск, что в удовлетворении иска о возмещении убытков будет отказано.

Наблюдение: в данном деле можно проследить подход суда в оценке соразмерности взыскания расходов на юридические услуги. Цена иска в 16 млн руб. и отсутствие лица, оказывающего услуги, в судебном заседании привели к тому, что вместо заявленных 2,5 млн руб. были взысканы 1,5 млн руб.

Чек-лист для арендатора:

• Письменно согласовать с арендодателем изменения в арендуемом помещении до их производства в порядке, установленном договором и законодательством.
• Направить арендодателю письменное уведомление об освобождении помещения, готовности подписать акт приема-передачи.
• Подготовить акт приема-передачи помещения.
• Письменно зафиксировать факт неявки арендодателя или его отказа подписать акт приема-передачи.

Очередность удовлетворения требований, обеспеченных залогом

Вопрос

В соответствии со ст. 141 Закона о банкротстве требования, обеспеченные залогом, включаются в четвертую очередь. Ранее существовала такая практика, что при наличии договора залога, но фактическом отсутствии предмета залога (в связи с реализацией, утратой и т.д.) требования признавались обеспеченными и включались в четвертую очередь. В последнее время судебная практика изменилась и при фактическом отсутствии предмета залога требования включаются в пятую очередь.  Действительно ли изменилась судебная практика и с чем это связано?

Ответ

Да, соответствующая судебная практика изменилась.

В настоящее время при фактическом отсутствии предмета залога требования кредитора включаются в пятую очередь. По нашему мнению, возможны две причины изменения подхода судов:

• формальная трактовка положений Закона о банкротстве: если имущества фактически у должника нет, то и требования не могут быть обеспечены залогом того, чего нет;
• противодействие потенциальным злоупотреблениям бенефицарных собственников — кредиторов должника, связанным с возникновением договоров залога, для получения более приоритетной очередности удовлетворения требований.

Андрей ТОЛОЧКО, адвокат Адвокатского бюро «Ревера Консалтинг Групп Лтд»