Возврат арендованного имущества: проблемы квалификации и доказывания убытков

Обстоятельства дела

Между сторонами был заключен договор аренды производственного помещения (далее — объект аренды) на срок с 1994 по 2012 г.

В 2012 г. стороны заключили новый договор аренды сроком до 2015 г. и подписали акты по возврату объекта аренды арендодателю и по его передаче арендатору по новому договору. В актах они указали, что техническое состояние производственного помещения удовлетворительное и соответствует условиям договора.

Несмотря на подписание актов, фактически при перезаключении договора аренды в 2012 г. объект аренды оставался во владении арендатора, арендодателю не передавался.

В 2015 г. в связи с истечением срока действия договора арендатор предложил арендодателю принять арендуемое помещение.

Арендодатель заявил о наличии недостатков — покрытие пола загрязнено производственными отходами (резиной), в связи с чем необходимо полностью удалить покрасочное покрытие пола и произвести покраску заново.

Арендатор акт о недостатках, составленный арендодателем, не подписал, недостатки не признал.

Арендодатель заказал обследование и составление сметы на ремонт, обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора стоимости подлежащего выполнению ремонта. 

Позиция истца

Согласно п. 2 ст. 587 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

Пункт 2 ст. 583 ГК определяет, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 593 ГК).

По мнению истца, имеет значение факт непрерывного владения помещением с 1994 г., а также обязанность арендатора возвратить имущество с учетом нормального износа, своевременно производить текущий ремонт.

Арендодатель не производил текущий ремонт, вследствие чего имеющийся износ не является нормальным, очевидно требуется ремонт, имеются визуальные повреждения и частично полное истирание покрасочного покрытия.

Позиция ответчика

Объект аренды возвращается арендодателю в том состоянии, в котором был получен по акту от 2012 г., то есть с учетом накопленного с 2012 г. износа.

Таким образом, имеющийся износ является нормальным с учетом длительности пользования помещением.

Позиция суда первой инстанции

Судом была назначена комплексная судебная экспертиза. Поставлены вопросы по определению стоимости работ по устранению недостатков (дефектов), не относящихся к обычному износу, в том числе стоимости работ по текущему ремонту и удалению загрязнений.

Согласно заключению эксперта для классификации дефекта по виду износа окрасочного слоя пола производственного помещения и, следовательно, по виду ремонта (капитальный или текущий) требуется предоставление исполнительной и эксплуатационной документации, содержащей данные о времени выполнения работ по окраске пола, примененном материале для окраски пола, а также нормативном сроке эксплуатации окрасочного состава.

По представленным эксперту данным не представляется возможным определить нормативный срок эксплуатации.

Согласно пояснениям свидетелей (представителей истца) покраска пола в производственном помещении осуществлялась истцом в 1997 г., в 2000 г. производилась модернизация производственного помещения, в ходе которой были подкрашены места, где имелись царапины.

Суд пришел к выводу, что при указанных обстоятельствах в исковых требованиях следует отказать. При вынесении решения суд исходил из следующего:

— сторонами не оговорено иное распределение обязанностей по ремонту по сравнению с тем, как это установлено в законодательстве;

— не представляется возможным классифицировать дефект по виду износа;

— не доказано, что требуемый полам ремонт является текущим.

Резюме:
Законодательство об аренде оперирует терминами «обычный износ», «текущий ремонт», «капитальный ремонт», но между физическим значением и содержанием этих терминов нет явной и определенной границы.
Согласно ст. 587 ГК «обычный износ» находится в зоне ответственности арендодателя, так же, как и обязанность по капитальному ремонту. Обязанность по текущему ремонту лежит на арендаторе. Иное может быть определено договором.
В данном случае суд вынес решение, исходя из процессуальной обязанности истца по доказыванию.
Тем не менее этот спор показывает, что арендодатель находится в уязвимом положении. На нем лежит обязанность доказать, что требуемый ремонт является текущим, а износ превышает обычный. Доказать это бывает сложно, даже с привлечением экспертов в области судебно-строительной экспертизы.
Это пример того, что опасно подходить к оформлению документов формально, переписывая в договор и акт приема-передачи нормы законодательства. Арендодатель имел возможность внести в договор или в акт приема-передачи оговорку: «По окончании срока аренды арендатор обязан произвести снятие окрасочного покрытия и покраску пола». В этом случае не имело бы значения, к текущему или капитальном ремонту относятся соответствующие работы.