Выселение арендатора и освобождение помещения от его имущества

Вопрос: Может ли арендодатель вскрыть переданное в аренду помещение без согласия и без присутствия арендатора в случае, если последний покинул помещение и не использует его?

Ответ: На наш взгляд, может, но при соблюдении некоторых условий.

При заключении договора аренды часть прав собственника помещения на возмездной основе передается арендатору. Это право владения (возможность фактического обладания) и право пользования (возможность извлекать полезные свойства). Поэтому при наличии действующего договора аренды просто так попасть в помещение, право фактического владения и пользования которым передано другому лицу, нельзя (если такая возможность прямо не предусмотрена договором).

Попасть внутрь помещения, которое покинул арендатор, можно лишь в случае, если срок действия договора уже истек либо арендодатель направил арендатору уведомления об отказе от исполнения договора (и возможность одностороннего отказа предусмотрена законодательством или договором).

В случае истечения срока действия договора или прекращения его действия по причине одностороннего отказа арендатор утрачивает право владения и пользования помещением, а значит, указанные права переходят обратно арендодателю, который и получает возможность беспрепятственного доступа в это помещение.

В теории и практике гражданского права отсутствует однозначный ответ на вопрос, можно ли самостоятельно выселить арендатора, владеющего помещением без законных оснований. Законодательство не содержит прямого запрета на выселение арендатора во внесудебном порядке. В связи с этим, по нашему мнению, есть возможность вскрытия покинутого арендатором помещения без присутствия последнего.

Оптимальный вариант — наличие возможности такого принудительного выселения в самом договоре. Если же договором это не предусмотрено, возможность выселения без привлечения суда, по нашему мнению, все же имеется (такие действия не запрещены законодательством). Необходимо лишь надлежащее документальное оформление — направление арендатору письменного уведомления о необходимости освободить помещение. В случае неосвобождения помещения в срок необходимо направить арендатору повторное уведомление с требованием обеспечить явку представителя для вскрытия помещения. После чего можно организовывать процедуру вскрытия.

Во избежание возможных споров для вскрытия помещения и обеспечения к нему доступа арендодателю целесообразно заблаговременно пригласить представителя эксплуатирующей организации, либо представителя органов внутренних дел (участкового инспектора милиции), либо представителя исполкома, курирующего вопросы аренды, и т.п. 

Вопрос: Как проникнуть в помещение, если никто из приглашенных представителей сторонних организаций не пришел?

Ответ: Создать комиссию по вскрытию и обследованию нежилого помещения.

Если никто из представителей сторонних организаций в назначенное время не явился, принудительный доступ в помещение (вскрытие замков) может быть произведен силами лишь одного арендодателя.

Для вскрытия помещения приказом арендодателя следует создать комиссию (в составе не менее 3 членов), которая будет уполномочена на осмотр принадлежащих арендатору вещей и их оценку. 

Образец приказа о создании комиссии 

По результатам работы комиссии составляется акт вскрытия помещения.

Вопрос: Как составить акт вскрытия помещения (кто составляет, подписывает, что в нем содержится)?

Ответ: Акт составляется секретарем комиссии и подписывается всеми ее членами.

В акте вскрытия указываются:

— дата, место (с указанием точного адреса), время вскрытия;

— фамилии и инициалы, должности лиц, присутствующих при вскрытии помещения и входящих в состав комиссии;

— ФИО граждан, должностных лиц (с указанием должности), присутствовавших при вскрытии помещения и не входящих в состав комиссии;

— способ проникновения в помещение;

— основания (причины) вскрытия помещения;

— перечень произведенных ремонтных и восстановительных работ;

— сведения о наличии или отсутствии в помещении имущества арендатора;

— сведения о закрытии входной двери;

— сведения о месте нахождения ключей от входной двери.

К акту целесообразно приложить таблицу фотоснимков. В случае видеофиксации хода вскрытия и обследования помещения в акте следует сделать об этом оговорку. Копию акта вместе с требованием (претензией) о необходимости вывоза обнаруженного в помещении имущества целесообразно направить по юридическому адресу арендатора, указанному в ЕГР.

Вопрос: Как составить опись имущества арендатора?

Ответ: После вскрытия помещения (в случае обнаружения там имущества арендатора) составляется акт описи и оценки имущества арендатора. Оценка необходима для того, чтобы в последующем у арендодателя была возможность использовать такой способ обеспечения исполнения обязательств арендатором, как удержание (ст. 340 ГК). Также оценка может понадобиться в том случае, если арендодатель решит прибегнуть к механизму признания указанных вещей брошенными (ст. 227 ГК).

Именно для выполнения объективной оценки имущества в состав комиссии по вскрытию и обследованию помещения целесообразно включить сотрудников бухгалтерии.

Все указанное в акте описи имущество должно быть не только подробно описано, но и сфотографировано и отражено в таблице фотоснимков, прилагаемых к акту. Это позволит в последующем избежать споров относительно состояния имущества при наличии видимых повреждений, неисправностей, следов разукомплектования.

Образец описательной части акта описи и оценки имущества

Копию акта описи и оценки имущества (совместно с актом и претензией) также целесообразно направить арендатору по его юридическому адресу (заказным письмом с обратным уведомлением).

Вопрос: Можно ли хранить имущество арендатора не в арендуемом помещении?

Ответ: Да, такое хранение допускается.

После подробной описи имущества арендатора возникает вопрос: какова дальнейшая судьба этого имущества? В первую очередь, для освобождения помещения и получения возможности его дальнейшей коммерческой эксплуатации необходимо освободить его от принадлежащего арендатору имущества. В данном случае правового запрета на хранение имущества арендатора вне ранее арендуемого помещения не содержится. 

Если обратиться к аналогии закона (нормы о хранении арестованного и изъятого по описи имущества, имущества, переданного на ответственное хранение, либо имущества, хранимого по договору хранения), то можно заключить, что указанные нормы не закрепляют требования относительно конкретизации места размещения имущества.

Исходя из этого можно сделать вывод, что описанное имущество арендатора может храниться в любом ином помещении арендодателя (главное условие — его сохранность).

Вопрос: Можно ли удерживать имущество, если претензия еще не направлялась?

Ответ: Соблюдение обязательного претензионного порядка не требуется.

Статьей 340 ГК не предусмотрен обязательный претензионный порядок для применения обеспечения в виде удержания. Поэтому достаточно уведомить арендатора об удержании его имущества в соответствии со ст. 340 ГК (при наличии у арендатора неисполненных денежных обязательств).

Образец уведомления об удержании имущества

Вопрос: Что делать с удерживаемым имуществом, если арендатор после получения уведомления в добровольном порядке долг так и не погасил?

Ответ: С помощью данного имущества можно погасить долг как в судебном, так и во внесудебном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 23.39 КоАП самоуправством признается самовольное осуществление своего действительного или предполагаемого права, совершенное с нарушением порядка, установленного законодательством.

Следовательно, для того чтобы в действиях арендодателя не было признаков состава указанного правонарушения, необходимо строго соблюсти порядок, установленный законодательством. Порядок удовлетворения требований кредитора из стоимости удерживаемых вещей определен п. 5 ст. 340 ГК: требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Требования арендодателя удовлетворяются из стоимости удерживаемого имущества по решению суда. Однако существует возможность и внесудебного удовлетворения требований арендодателя за счет удерживаемого имущества (на основании нотариально удостоверенного соглашения арендодателя с арендатором, заключенного до либо после возникновения оснований для обращения взыскания на удерживаемое имущество (ч. 2 п. 1 ст. 330 ГК). Взыскание на удерживаемое имущество может быть обращено только по решению суда в случае, когда:

— арендатор отсутствует и установить место его нахождения невозможно;

— предметом удержания является имущество, относящееся к историко-культурным ценностям, ограниченно оборотоспособное, предприятие как имущественный комплекс, имущество, находящееся в совместной собственности, и кто-либо из его собственников не дает в письменной форме согласия на удовлетворение требований;

— для удержания имущества требуется согласие (решение) иного лица или государственного органа, другой государственной организации.

На основании ст. 331 ГК реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 330 ГК обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если ГК и другими актами законодательства не установлен иной порядок.

Перечисленные выше особенности обращения взыскания на удерживаемое имущество не позволяют защищать нарушенные права и интересы арендодателя быстро и оперативно. Поэтому удовлетворение требований арендодателя в таких случаях, как правило, происходит только по решению суда, включая сложную процедуру публичных торгов, растягивается на длительный срок и зачастую теряет всякий смысл и интерес для кредитора.

Таким образом, удерживать имущество арендатора имеет смысл только в том случае, если последний имеет к нему определенный экономический интерес.