Договор аренды — наиболее удобный и выгодный способ удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, не имеющих в собственности определенных вещей, но нуждающихся во временном пользовании ими, и в то же время обеспечивающий собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы.
Полномочия нотариуса и суда
Указом Президента Республики Беларусь от 07.05.2015 № 195 внесены изменения и дополнения в Указ Президента Республики Беларусь от 11.08.2011 № 366 «О некоторых вопросах нотариальной деятельности» (далее — Указ № 366), положения которого затронули правоотношения в сфере аренды.
Абзацем седьмым части первой п. 1 Указа № 366 предусмотрено, что нотариусы совершают исполнительные надписи о взыскании задолженности по договорам проката, аренды движимого имущества при условии определения арендной платы в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, неустойки (штрафа, пени) в связи с такой задолженностью, если ее уплата предусмотрена законодательством или договором.
Отметим, что платежи в твердой сумме следует понимать широко, не сводя лишь к указанию в договоре конкретной суммы. Твердой суммой также является сумма арендной платы, размер которой определяется при помощи долларового или иного эквивалента (условных единиц, базовой арендной величины, уровня прожиточного минимума и т.д.).
В соответствии с абзацем пятнадцатым части первой п. 1 Указа № 366 нотариусы совершают исполнительные надписи о взыскании задолженности по арендной плате за нежилые помещения в зданиях, находящихся в государственной собственности и собственности юридических лиц (индивидуальных предпринимателей).
По нашему мнению, взыскание арендной платы при аренде здания аналогично взысканию арендной платы за нежилое помещение.
Необходимо отметить, что Указом № 366 не затронуты вопросы аренды (найма) машиномест, жилых помещений, торговых мест, открытых площадок. Взыскание арендной платы, неустойки по таким видам договоров производится в судебном порядке.
Возмещение сопутствующих расходов
Зачастую одновременно со взысканием задолженности по арендной плате субъекты хозяйствования обращаются за возмещением эксплуатационных расходов и коммунальных услуг.
Отметим, что взыскание эксплуатационных расходов по-прежнему производится в судебном порядке. В свою очередь, задолженность по коммунальным услугам (электроэнергия, вода*, тепловая энергия, газ, образовавшийся при использовании нежилых помещений), а также неустойка (штраф, пеня) в связи с такой задолженностью, если ее уплата предусмотрена законодательством или договором, взыскиваются путем совершения исполнительной надписи (абзац двадцать пятый части первой п. 1 Указа № 366).
Пример
Экономический суд Минской области отказал государственному учреждению в принятии искового заявления к частному предприятию о взыскании 27 024 677 руб. основного долга в виде задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества (нежилое помещение), 4 094 992 руб. пени, 3 238 432 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд отметил, что требование о взыскании арендной платы не подлежит рассмотрению в порядке искового производства. В судебном постановлении суд сослался на часть первую п. 1 и часть вторую п. 2 Указа № 366, согласно которым взыскание денежных сумм (задолженности) по бесспорным требованиям осуществляется путем совершения исполнительной надписи, а также на часть вторую ст. 164 ХПК, исходя из которой суд, рассматривающий экономические дела, отказывает в принятии искового заявления в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
Постановлениями апелляционной и кассационной инстанций обжалованные в установленном порядке, соответственно, постановления суда первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.
Вышестоящие судебные инстанции, давая оценку законности и обоснованности отказа в принятии искового заявления, исходили из того, что в содержании договора аренды недвижимого имущества стороны установили твердую арендную плату в определенном количестве базовых арендных величин, которая подлежала внесению в порядке предварительной оплаты не позднее 1-го числа оплачиваемого месяца исходя из базовой арендной величины, установленной на день оплаты**. В свою очередь, поскольку неустойка и предусмотренные ст. 366 ГК проценты за пользование чужими денежными средствами могут быть взысканы одновременно либо после взыскания суммы основного долга, в связи с наличием оснований для отказа в принятии искового заявления по основному долгу обоснованно отказано и в принятии искового заявления в части взыскания пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Напомним, что в силу п. 3 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 21.01.2004 № 1 «О некоторых вопросах применения норм Гражданского кодекса Республики Беларусь об ответственности за пользование чужими денежными средствами» если будет установлено, что основной долг ответчиком не погашен и требование о взыскании суммы основного долга истцом не заявлено, то взыскание процентов на данную сумму долга не может быть удовлетворено. Другими словами, требование о взыскании пени и процентов за пользование чужими денежными средствами может быть заявлено в суд при предоставлении доказательств взыскания (получение исполнительного документа) основного долга.
От редакции.
На сайте Верховного Суда Республики Беларусь опубликованы рекомендации «Об отдельных вопросах судебной практики при взыскании денежных сумм»*, в п. 4 которого говорится о том, что если есть документы, подтверждающие бесспорность требований о взыскании денежных сумм, предусмотренных в Указе № 366, то имеется основание для отказа в принятии искового заявления по части второй ст. 164 ХПК. В свою очередь, напомним, что ст. 60 Конституции Республики Беларусь гарантирует каждому защиту его прав и свобод компетентным, независимым и беспристрастным судом в определенные законом сроки.
* Услуги по водоотведению (канализации) не включены в Указ № 366, задолженность по ним взыскивается в судебном порядке, что представляется нелогичным и значительно усложняющим работу субъектов хозяйствования. — Прим. ред.
** Условие о твердой арендной плате при аренде нежилых помещений не является обязательным для обращения за исполнительной надписью нотариуса. — Прим. ред.
*** См.: http://bit.ly/1QVzylP (короткая ссылка). На момент подготовки статьи документ был дан в редакции от 07.04.2016. — Прим. ред.
