Взыскание арендной платы за период проведения капитального ремонта помещения

Обстоятельства дела

Между УО «Б» (арендодатель) и ТЧУП «А» (арендатор) заключен договор аренды № 7-А от 02.08.2010 сроком действия по 02.08.2015, согласно которому арендодатель взял на себя обязательство передать арендатору в срочное возмездное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 66,58 м2, расположенные в г. Минске, для размещения магазина, а арендатор — принять и использовать указанные помещения по целевому назначению и производить оплату арендодателю.

УО «Б» обратилось в суд с иском о взыскании с ТЧУП «А» основного долга по оплате арендной платы за период с декабря 2014 г. по август 2015 г., пеней и процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с неисполнением обязательств по оплате арендной платы, рассчитанных за период с 11.12.2014 по 25.11.2015, а также основного долга по оплате коммунальных платежей за период с ноября 2014 г. по август 2015 г., пеней и процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с неисполнением обязательств по оплате коммунальных платежей, рассчитанных за период с 30.11.2014 по 25.11.2015.

Позиция истца

В судебном заседании истец (УО «Б») пояснил, что он неоднократно уведомлял ответчика (ТЧУП «А») о том, что в помещениях, сданных в аренду ответчику, начиная с 2011 г. будет проводиться капитальный ремонт с модернизацией, а также о том, что необходимо вернуть арендуемые помещения и расторгнуть договор аренды, направлял в адрес ответчика соответствующие соглашения. Ответчик от расторжения договора отказывался.

Истец отметил, что в письме от 25.11.2014 ответчик просил создать комиссию по передаче арендованного помещения УО «Б» с целью его последующей передачи организации, осуществляющей капитальный ремонт здания. Истец в ответном письме от 27.11.2014 сообщил, что принял информацию к сведению, и выразил готовность принять помещения, а также указал на необходимость подписания соглашения о расторжении договора.

Письмом от 05.12.2014 ответчик уведомил истца о том, что он передал имущество (помещения) строительной организации — ОАО «С». По мнению истца, это не соответствует условиям договора и требованиям законодательства, так как помещения ответчик принимал от истца по акту приема-передачи и, соответственно, обязан был передать их истцу, а не третьему лицу.

Через некоторое время ответчик направил в адрес истца письмо от 29.12.2014, в котором указал, что в арендуемом помещении с августа 2013 г. ведутся строительные работы, что он не должен оплачивать арендную плату во время проводимого истцом капитального ремонта и не намерен прерывать договор аренды.

На совместной встрече по осмотру арендованного помещения, которая состоялась 11.03.2015, истец отказался подписывать акт приема-передачи имущества «задним числом», а именно августом 2013 г. Поскольку ответчик отказался подписывать акт реальной датой (март 2015 г.), то совместный акт подписан не был.

Позиция ответчика

В судебном заседании ответчик возражал против заявленных требований и пояснил следующее. В 2011 г., в период действия договора аренды, в здании, где расположены арендованные помещения, начались работы по капитальному ремонту, завершение которого согласно сметной документации планировалось в течение двух лет.

В соответствии с п. 2.1.2 договора аренды обязанность производить капитальный ремонт нежилых помещений, занимаемых арендатором, связанный с общим капитальным ремонтом здания, лежит на арендодателе.

По требованию истца в 2013 г. ответчик передал арендуемые помещения для производства капитального ремонта ОАО «С», с которым у истца заключен договор подряда, в соответствии с актом приема-передачи от 05.08.2013. Вместе с передачей помещения были переданы также ключи от входной двери. Ответчик указал, что с этого момента он больше не пользовался нежилыми помещениями. Истец был осведомлен, что помещения свободны, неоднократно в переписке с ответчиком указывал на данный факт, а в письме от 27.12.2013 признал, что ему известно о передаче помещения подрядной организации, и предложил ответчику прекратить выплачивать арендную плату.

Поскольку на совместной встрече 11.03.2015 истец отказался подписать акт приема-передачи помещения, то в присутствии представителей ответчика В. и Ш., а также представителей подрядчика ОАО «С» Ш. и С. составлен акт осмотра помещения, в котором зафиксировано, что ответчик по вине истца не пользуется помещением из-за неоконченного капитального ремонта.

Так как истец фактически не выполнил свои обязательства, то в соответствии со ст. 309 ГК у ответчика с 05.08.2013 возникло право приостановить исполнение своего обязательства по оплате арендных платежей, а также отказаться от исполнения этого обязательства. Данным правом ответчик воспользовался с декабря 2014 г., поскольку до этого времени он надеялся на мирное разрешение спора и проведение капитального ремонта в сроки, указанные арендодателем первоначально.

Передача арендованного помещения для проведения ремонта произошла по требованию и указаниям истца, что подтверждается имевшей место между сторонами перепиской. В частности, первоначально требование о предоставлении помещения содержалось в письме истца от 03.08.2012, в котором истец указывал ответчику на наличие графика передачи помещений и начале производства работ с 01.08.2012 на арендуемых ответчиком площадях. В письме от 22.05.2013 истец просил предоставить доступ в помещения, а в письме от 21.06.2013 — указать дату и время предоставления доступа в помещения. Из акта от 05.08.2013 следует, что помещение было передано для производства строительно-монтажных работ по договору подряда свободным от имущества ответчика.

По мнению ответчика, целью истца было именно прекращение договора с ответчиком под предлогом проведения капитального ремонта, а передача помещения подрядчику была обусловлена в том числе указаниями истца.

В п. 20 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — Постановление) закреплено, что обязанность арендатора уплачивать арендную плату и право арендодателя на взимание арендных платежей возникает с момента фактической передачи объекта аренды и прекращается после возврата (освобождения) имущества. В частях третьей и четвертой п. 38 Постановления предусмотрено, что если хозяйственным судом будет установлено совершение арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю в установленный срок, и подтвержденное надлежащими доказательствами несовершение арендодателем встречных действий по приему объекта аренды, то есть уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды, то в удовлетворении требования арендодателя о внесении арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества может быть отказано. Доказательствами совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, могут являться: уведомление об освобождении арендуемого помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта, уведомление о готовности передать арендованное имущество (например, оборудование) в месте его нахождения и т.п.

Ответчик также указал, что истцом заявлена пеня за период по 25.11.2015 включительно. Однако в соответствии с абзацем седьмым п. 39 Постановления в период после прекращения договора аренды до возврата имущества арендодатель не вправе требовать с арендатора неустойки (штрафа, пени), установленной в прекратившем свое действие договоре аренды. Кроме того, ответчик обратил внимание на завышенный размер неустойки и просил в случае удовлетворения исковых требований применить ст. 314 ГК.

Пояснения третьего лица

Представитель ОАО «С», не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, пояснил, что ОАО «С» не состоит в договорных отношениях с участниками спора. Заказчиком является ОАО «О», с которым заключен государственный контракт на выполнение строительно-монтажных работ для государственных нужд № 19 от 17.11.2011 на объекте, в котором находится арендуемое помещение. Первоначальные 
сроки выполнения работ — с ноября 2011 г. по ноябрь 2013 г. — были изменены, и сейчас срок завершения работ установлен 30.04.2016. В спорном помещении работы по инженерным сетям и коммуникациям не завершены. Ключи от помещения были переданы для выполнения работ производителю работ — ОАО «С», что зафиксировано в акте от 11.03.2015.

Решение суда

Суд пришел к выводу, что требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению на основании следующего.

Обязательства ответчика возникли из договора аренды, факта передачи помещений арендатору и должны выполняться надлежащим образом и в установленный срок. Ответчик принятые на себя обязательства по внесению арендной платы за период с декабря 2014 г. по август 2015 г. включительно и по возмещению коммунальных расходов за период с ноября 2014 г. по август 2015 г. не исполнил.

Претензия истца от 06.11.2015 оставлена ответчиком без ответа.

Судом не принят довод ответчика о том, что последний не имел возможности пользоваться арендованным помещением в связи с его назначением, так как передал помещения организации, производящей капитальный ремонт в арендуемых помещениях. Суд отметил, что передача арендованного имущества ОАО «С» не прекращает договорных обязательств между сторонами и не освобождает ответчика от исполнения обязательства по оплате арендных платежей и коммунальных услуг. Таким образом, ответчиком подменяются понятия передачи имущества для проведения капитального ремонта и возврата имущества арендатором арендодателю.

Суд также не принял довод ответчика об отказе оплачивать арендные платежи в связи с тем, что истцом не исполнялось обязательство по договору аренды. Суд указал на наличие между сторонами переписки за период с 2012 по 2015 г., из которой усматривается, что истец неоднократно предлагал ответчику прекратить договорные отношения и возвратить арендованное имущество, но ответчик утверждал, что он не намерен прекращать договорных взаимоотношений. О нежелании прекращения договорных отношений со стороны ответчика свидетельствует и тот факт, что на протяжении длительного периода времени ответчик, передав имущество строительной организации, продолжал вносить арендную плату с августа 2013 г. по декабрь 2014 г., тем самым сохраняя за собой право на помещения, полученные в аренду.

Согласно пояснениям третьего лица истец не является заказчиком объекта строительства, не состоит в договорных отношениях с ОАО «С» и, соответственно, не имел возможности повлиять на сроки проведения капитального ремонта.

Ответчик не представил суду доказательств урегулирования вопроса об оплате арендной платы на время проведения капитального ремонта (дополнительные соглашения к договору аренды, изменяющие условия договора в части взимания арендной платы, письменные предложения о нецелесообразности оплаты арендной платы на время проведения капитального ремонта и т.д.).

Суд, проверив расчет истца, пришел к выводу о праве последнего требовать неустойку в пределах заявленной суммы за указанный в исковом заявлении период. Однако, поскольку заявленная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, учитывая соотношение неустойки и суммы долга, а также слишком высокий процент неустойки, установленный в договоре (1 %), суд уменьшил ее размер в 10 раз. Суд также учел размер подлежащих взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами, которые компенсируют в определенной части последствия, вызванные нарушением денежного обязательства. Также суд отметил, что по своей сути неустойка (пеня) является способом обеспечения исполнения обязательства (носит стимуляционно-защитный характер) и не выполняет функции дополнительного источника обогащения.

Сумма государственной пошлины полностью отнесена на ответчика.

Решение суда вступило в законную силу и не обжаловалось.