Содержание:
СИТУАЦИЯ: Между ООО «К» (арендодатель) и ООО «А» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 15.04.2021 сроком по 14.04.2022 (далее — договор). Согласно условиям договора арендатором до вступления договора в силу был внесен гарантийный платеж в размере трехмесячной арендной платы. Термин «гарантийный платеж» по условиям договора означает гарантию того, что договор арендатором будет подписан и что в процессе его исполнения все обязательства арендатора (включая уплату арендных платежей) будут исполняться своевременно. При этом предварительный договор не заключался. В платежном документе указано назначение платежа — гарантийный платеж по договору от 15.04.2021.
В процессе исполнения договора арендодатель в соответствии с положением договора направил арендатору уведомление об одностороннем отказе от дальнейшего исполнения в связи с нарушением арендатором срока внесения арендного платежа за последний отчетный месяц.
Арендатор вернул помещение арендодателю, а арендодатель принял его согласно акту от 14.03.2022 без замечаний.
Арендатор потребовал частично вернуть гарантийный платеж, указав, что согласно условиям договора гарантийный платеж вносился им до заключения договора и представлял собой одновременно гарантию заключения договора (задаток) и гарантию исполнения договорных обязательств. Поэтому гарантийный платеж подлежит возврату в части задатка.
Вопрос: Подлежит ли возврату в данном случае гарантийный платеж в полном объеме при нарушении исполнения одного из обязательств — своевременного внесения арендной платы?
Гарантийный (обеспечительный) платеж по договору аренды
В описанной ситуации стороны в качестве способа исполнения обязательств по договору (обязательства заключить договор аренды и обязательства своевременного внесения арендных платежей) избрали гарантийный платеж.
Термин «гарантийный платеж» в гражданском законодательстве Республики Беларусь не поименован. Вместе с тем в соответствии с нормами гражданского законодательства в контексте п. 1 ст. 310 ГК он может рассматриваться как другой способ обеспечения исполнения обязательств, то есть противоречий действующему законодательству при включении в договор такого условия не будет.
К сведению
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором (п. 1 ст. 310 ГК).
На практике в договорах стороны чаще предпочитают использовать понятие «обеспечительный платеж», которое, полагаем, является тождественным понятию «гарантийный платеж». Термин «обеспечительный платеж» в гражданском законодательстве Республики Беларусь также не поименован.
Под обеспечительным платежом на практике понимают денежные средства, которые при наступлении определенных обстоятельств арендодатель может засчитать (удержать) в счет исполнения какого-либо обязательства арендатором, например, для возмещения понесенных убытков или утраты имущества.
Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь в своем постановлении от 08.10.2019 по делу № 4-6/2019/892А/1135К указала, что обеспечительный платеж не является штрафом, сумму которого должник теряет в случае нарушения договорных обязательств. Платеж служит для покрытия задолженности, имущественных потерь кредитора. В том же постановлении определено, что обеспечительный платеж также не является задатком или коммерческим займом в смысле ГК. Обеспечительный платеж следует рассматривать как иной способ обеспечения исполнения обязательств.
В целом обеспечительный платеж в соответствии с договоренностями сторон может выполнять различные функции:
1) быть средством обеспечения обязательств арендатора по внесению всех платежей, установленных договором, — арендной платы, оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг, возмещения сумм земельного налога (арендной платы за землю) и т.п.;
2) использоваться для оплаты аренды за последний месяц в случае досрочного расторжения или прекращения договора;
3) быть средством обеспечения обязанности арендатора по своевременному освобождению помещения и возврату его арендодателю в надлежащем состоянии.
В условиях отсутствия нормативного регулирования обеспечительного платежа у арендодателя отсутствуют ограничения по определению условий применения данной меры обеспечения исполнения обязательства.
В связи с этим при разработке проекта договора аренды в случае необходимости включения в него условия об обеспечительном платеже рекомендуем еще на стадии переговоров зафиксировать максимально широкий круг вопросов (условий), например:
1) размер обеспечительного платежа;
2) порядок внесения;
3) порядок использования;
4) порядок пополнения;
5) основания возврата платежа.
Особое внимание необходимо обратить на условия о том, как и в обеспечение каких обязательств данный платеж может использоваться арендодателем. В случае отсутствия надлежащей регламентации указанных условий, когда в текст договора включена только общая формулировка об обеспечении надлежащего исполнения обязательств, по нашему мнению, арендодатель сможет использовать обеспечительный платеж для удовлетворения любого из его требований к арендатору.
В случае, если стороны не предусмотрели обязательство арендодателя возвратить обеспечительный платеж после прекращения действия договора аренды арендатору, исходя из имеющейся судебной практики, следует обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.
К сведению
Согласно п. 1 ст. 971 ГК лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Задаток как способ обеспечения исполнения обязательства
Задаток в силу его правовой природы может одновременно выступать доказательством заключения договора, служить способом обеспечения исполнения договора и засчитываться в счет причитающихся по договору платежей в будущем.
К сведению
В соответствии с п. 3 ст. 351 ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Заключение соглашения о задатке в письменной форме и указание в нем обязательных условий поможет избежать сомнений и разногласий относительно внесенной арендатором суммы. В случае сомнения, является ли внесенная сумма задатком, такая сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 351 ГК).
При прекращении обязательства, обеспеченного задатком, до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 352 ГК). Данная норма является императивной, не предусматривая возможность сторонам в договоре предусмотреть иное.
В отличие от обеспечительного платежа, при неисполнении договора по вине получателя задатка арендатор может потребовать задаток в двойном размере в силу п. 2 ст. 352 ГК. В то время как обеспечительный платеж можно возвратить лишь в том размере, в котором он был передан изначально. Соответственно, при достижении сторонами соглашения о возврате полученной арендодателем суммы в однократном размере целесообразно именовать такой способ обеспечения в договоре как обеспечительный платеж с целью исключения в будущем споров о размере, в котором должна быть возвращена внесенная сумма.
Залог или обеспечительный платеж
На практике внесенный арендатором платеж может одновременно рассматриваться и как задаток, и как обеспечительный платеж, при условии определения сторонами подобного статуса в договоре.
Так, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь в своем постановлении от 24.12.2019 по делу № 41-16/2019/1269А/1447К пришла к обоснованному выводу о том, что сторонами в договоре согласованы условия, в соответствии с которыми денежная сумма, обозначенная как задаток, перечисляется арендатором в целях обеспечения исполнения обязательства арендатора заключить основной договор и одновременно является обеспечительным взносом, равным двухмесячной арендной плате.
В случае если в договоре стороны определили вносимый арендатором платеж в качестве задатка и обеспечительного платежа одновременно, то данный платеж является единым целым и в случае исполнения обязательства, обеспеченного задатком (например, заключения договора), сумма платежа трансформируется в обеспечительный платеж.
Выводы
1. Возникновение спора в рассматриваемой ситуации связано с тем, что стороны надлежащим образом не определили понятие гарантийного платежа, а также порядок его использования и его судьбу в случае прекращения договора.
2. Понятие обеспечительного платежа, условия его применения и возврата определяются исключительно условиями договора.
3. При отсутствии в договоре аренды надлежащей регламентации обеспечительного платежа арендодатель вправе использовать такой платеж для удовлетворения любого требования, вытекающего из ненадлежащего выполнения обязательств арендатором.
4. Если внесенный платеж предполагался как задаток, стороны должны четко оговорить это в договоре.
5. Стороны вправе определить в договоре, что внесенный арендатором платеж может одновременно рассматриваться и как задаток, и как обеспечительный платеж.
