Ситуация: Между двумя организациями заключен договор аренды недвижимого имущества. В соответствии с положениями договора арендатор был обязан перечислить арендодателю обеспечительный платеж, после чего арендодатель должен передать имущество арендатору.
После подписания договора арендатор от перечисления обеспечительного платежа и приемки помещения уклонился. Арендодатель обратился в суд за взысканием упущенной выгоды.
По условиям договора аренды, заключенного между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор), был заключен договор аренды недвижимого имущества.
В течение 3 дней с момента подписания договора арендатор должен был уплатить арендодателю обеспечительный платеж, зачитываемый впоследствии в счет арендной платы. В течение 5 дней после уплаты арендатором обеспечительного платежа стороны должны были осуществить приемку-передачу помещения.
Арендатор не перечислил обеспечительный платеж и не совершил действий, направленных на приемку помещения.
Арендодатель, с учетом подписанного договора, не мог сдать помещение кому-либо еще и, соответственно, нес убытки.
В этой связи арендодатель обратился к арендатору с письменным требованием об исполнении договора, а в случае отказа арендатора от исполнения — с предложением расторгнуть договор. Кроме того, арендодатель потребовал возмещения понесенных им убытков в виде упущенной выгоды за весь период простоя помещения.
Арендатор с требованиями арендодателя о взыскании убытков не согласился, но предложил расторгнуть договор «задним числом», так как помещением он фактически не пользовался.
Следует отметить, что договор аренды предусматривал возможность одностороннего отказа арендодателя от его исполнения в случае уклонения арендатора от приемки помещения. Однако в соответствии с условиями договора последний считался расторгнутым только по истечении 30 дней с момента получения арендатором такого уведомления.
Впоследствии арендодатель заключил договор аренды того же недвижимого имущества с новым арендатором. За период от даты заключения договора аренды с арендатором и до даты заключения нового договора арендодатель арендную плату не получал.
Арендодатель обратился с иском в суд о взыскании с арендатора упущенной выгоды за весь период действия договора с арендатором.
Истец в исковом заявлении указал, что сдача недвижимого имущества в аренду является основным видом его предпринимательской деятельности, и неполучение выгоды в виде арендной платы нарушило его права.
Ссылаясь на ст. 14, 288, 290, 364, 621, 626 ГК, истец просил взыскать упущенную выгоду, так как не получил денежные средства, которые мог и должен был получить при надлежащем исполнении арендатором своих обязанностей по договору. Истец также указал, что ответчик ввел его в заблуждение относительно своих намерений, злоупотреблял правом, а заключенный и не расторгнутый по вине ответчика договор препятствовал заключению договора аренды того же имущества с иным арендатором.
Ответчик требования истца не признал и указал на то, что он не пользовался помещением. Кроме того, по мнению ответчика, его обязанность по приемке помещения не наступила, так как договор аренды обуславливал передачу помещения предварительным перечислением обеспечительного платежа. Кроме того, ответчик сослался на неготовность помещения к приемке и на непринятие истцом мер, направленных на получение упущенной выгоды, а также на неисполнение истцом своих обязанностей арендодателя.
Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал.
В обоснование своего вывода суд указал на непредставление истцом достаточных доказательств наличия причинно-следственной связи между нарушением договорных обязательств ответчиком и причиненными истцу убытками в виде упущенной выгоды.
Суд также отметил, что поскольку стороны, подписывая договор, понимали, что аренда возможна только при условии уплаты ответчиком обеспечительного платежа, значит, у ответчика до оплаты им платежа отсутствовало право владения и пользования помещением и, соответственно, обязанность по оплате арендных платежей.
Суд указал также на то, что претензия истца была направлена лишь спустя определенный период времени после подписания договора (около 3 недель), а электронная переписка сторон подтверждает неготовность помещения к передаче ответчику.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец подал апелляционную жалобу. Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было отменено, а иск — удовлетворен.
Суд апелляционной инстанции указал на то, что право истца на извлечение доходов от получения арендной платы, предусмотренное договором аренды, было нарушено. Ответчик не исполнил принятые на себя с подписанием договора обязанности по перечислению обеспечительного платежа и, как следствие, приемке помещения. Неполучение дохода в виде арендной платы состоит в причинно-следственной связи с неисполнением Ответчиком возложенных на него договором обязанностей.
Суд апелляционной инстанции отметил, что условий (пометок, замечаний) об особом состоянии помещения договор аренды не содержит, что указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции о неготовности помещения для его приемки как обоснования правомерности бездействия ответчика. Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции, до подписания договора аренды у сторон было время для ознакомления с объектом аренды, условиями его эксплуатации.
Суд апелляционной инстанции отметил непродолжительность периода времени, по истечении которого истец обратился с письменным требованием к ответчику об исполнении им своих обязанностей и возмещении упущенной выгоды. Суд указал, что в случае надлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств истец получил бы арендную плату. В этой связи доводы истца о наличии у него убытков (упущенной выгоды) в виде неполученной арендной платы с обоснованием их размера нашли свое подтверждение.
Суд апелляционной инстанции учел заключение через непродолжительный период времени истцом договора аренды с иным арендатором, а также факт направления претензии в адрес ответчика, как доказательство принятии истцом мер, направленных на получение упущенной выгоды.
Ответчик, не согласившись с выводами постановления апелляционной инстанции, подал кассационную жалобу. Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь постановление суда апелляционной инстанции оставила без изменения, а кассационную жалобу ответчика — без удовлетворения.
Суд кассационной инстанции отметил, что из содержания договора следует, что возникновение у сторон обязательств по приемке-передаче помещения зависело исключительно от надлежащего исполнения ответчиком его обязанности по перечислению обеспечительного платежа. То есть от каких-либо действий и воли истца дальнейшие действия по исполнению договора, включая передачу помещения в аренду, на данном этапе не зависели.
Выводы
В вышеописанной ситуации спор разрешился в пользу истца-арендодателя. Арендодатель смог взыскать упущенную выгоду в виде не полученной им арендной платы ввиду неисполнения ответчиком-арендатором договорных обязанностей.
Между тем с учетом обстоятельств дела при определенных условиях арендодателю могло быть отказано в защите его прав. В этой связи предлагаем обратить внимание на следующие моменты:
1. Предметом иска в подобных делах является взыскание убытков в виде упущенной выгоды, а не арендной платы, так как арендатор пользоваться помещением не начал.
2. Обращаясь с требованием о взыскании упущенной выгоды, истец должен доказать:
— факт нарушения исполнения обязательства со стороны ответчика;
— наличие причинно-следственной связи между нарушением взятых на себя обязательств и наступлением последствий в виде неполученных доходов, которые арендатор (лицо, чье право нарушено) получил бы при отсутствии указанного нарушения;
— размер упущенной выгоды;
— принятие им мер, направленных на получение упущенной выгоды.
3. Арендодатель, обращаясь с подобным требованием, должен действовать добросовестно и обеспечить надлежащую доказательную базу. Например, применительно к рассмотренной ситуации — доказать суду заинтересованность иных лиц в аренде помещения, представить доказательства заключения нового договора аренды и т.п. При рассмотрении подобных дел суды тщательно изучают условия договора, в том числе на предмет возможности правомерного отказа арендодателя от его исполнения. Наличие такого условия свидетельствует о наличии у арендодателя возможности сократить свои убытки путем скорейшего расторжения договора и получения дохода от вновь заключенного договора.
В целом вышеописанный способ защиты нарушенного права достаточно эффективен и, безусловно, имеет место быть. При этом арендодатели должны крайне внимательно и тщательно относиться к доказательной базе, взыскивая упущенную выгоду уже на стадии досудебного урегулирования спора.
