Судьба обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды

А в чем проблема?

Сторона «А» (арендодатель) и сторона «Б» (арендатор) заключили договор аренды сроком на 3 года. До передачи объекта аренды сторона «Б» уплатила стороне «А» сумму обеспечительного платежа, равную месячному размеру арендной платы.

Впоследствии сторона «А» (прежний арендодатель/продавец) как собственник объекта аренды заключила со стороной «В» (новый арендодатель/покупатель) договор купли-продажи недвижимого имущества. Ни в договоре аренды, ни в договоре купли-продажи не содержалось никаких условий относительно судьбы обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды.

Справочно.
Практика показывает, что вопрос обеспечительного платежа чаще волнует именно новых собственников (новых арендодателей), поскольку этот платеж обслуживает исключительно их экономические интересы. Однако определение судьбы обеспечительного платежа может затронуть интересы также бывшего собственника и арендатора.

Как видим, в правоотношениях между сторонами «А» и «Б» обязательство арендатора (стороны «Б»), связанное с обеспечительным платежом, фактически было исполнено прежнему арендодателю (стороне «А»). В то же время сам прежний арендодатель (сторона «А») вслед за принятием от арендатора (стороны «Б») обеспечительного платежа, реализовав объект аренды, вышел из этого обязательства и уже не связан его условиями.

Таким образом, получаем казус, при котором между некоторыми его участниками отсутствует какая-либо правовая связь. Это может означать, что при наступлении условий, являющихся основанием для засчитывания арендодателем обеспечительного платежа в счет исполнения соответствующего обязательства, либо обстоятельств, влекущих возврат обеспечительного платежа арендатору, для стороны, выбывшей из договора, обязанностей по осуществлению этих действий по отношению к арендатору уже не существует. 

Справочно.
При отчуждении объекта аренды положения п. 1 ст. 353, ст. 588 ГК судьбу обеспечительного платежа не разрешают, поскольку п. 1 ст. 353 ГК охватывает лишь переход прав кредитора к другому лицу по сделке (уступка требования) или на основании акта законодательства. Кроме того, ст. 588 ГК саму возможность перехода не только прав, но и обязанностей кредитора к другому лицу по указанным выше основаниям оставляет под большим вопросом.

Последствия замены стороны в договоре

Отсутствие в ст. 588 ГК прямого указания на переход прав и обязанностей кредитора к другому лицу тем не менее не блокирует возможность соответствующего перехода, поскольку при сохранении договора аренды в силе и выбытии его стороны из правоотношения на место выбывшего арендодателя по смыслу ст. 579 ГК становится тот, кто является собственником объекта аренды (замена арендодателя). 

При такой замене сохраняются все права и обязанности сторон, возникшие из договора, поскольку смена субъектного состава договорного обязательства не влечет за собой изменения иных обязательств, возникших из договора аренды. Договор аренды продолжает существовать по своему обязательственному содержанию в неизмененном виде (принцип следования прав и обязанностей за объектом аренды). Поэтому на случай смены арендодателя ст. 588 ГК предусматривает сохранение для нового арендодателя полного объема прав и обязанностей по договору, которые фактически существовали к моменту смены сторон. То есть с момента перехода права собственности на объект аренды прежний арендодатель фактически выбывает из договорных правоотношений с арендатором независимо от того, вносились ли в связи со сменой сторон какие-либо изменения в договор аренды или нет.

Справочно.
Если смена собственника объекта аренды влечет замену арендодателя, то с данной заменой связан переход всех прав и обязанностей, которые были обусловлены договором аренды.

А что с обеспечительным платежом?

Итак, после внесения ясности в вопрос о переходе прав и обязанностей в связи с заменой арендодателя, связанной с отчуждением объекта аренды, стал определенным тот факт, что все договорные обязательства из аренды, включая права и обязанности в отношении обеспечительного платежа, для нового состава сторон остаются в неизменном виде. 

Соответственно, если ставить вопрос о возврате обеспечительного платежа, то данная сумма должна быть возвращена прежним арендодателем в адрес нового арендодателя по ряду причин.

Во-первых, если к новому арендодателю переходит право собственности на объект аренды, а обеспечительный платеж продолжает обеспечивать надлежащее исполнение арендатором договорных обязательств, то при таком положении дел обеспечительный платеж фактически будет связан с вещью и с ее обслуживанием. Поэтому сумма , уплаченная в счет обеспечительного платежа, должна находиться в денежной (имущественной) массе нового арендодателя, поскольку только новый арендодатель, будучи собственником имущества, может удовлетворить свои требования, возникшие из договора аренды, за счет обеспечительного платежа и (или) запустить данные средства на обусловленные договором нужды.

Пример.
Если в договоре аренды обеспечительный платеж разрешал в том числе задачи возмещения ущерба, причиненного объекту аренды и (или) находящемуся в нем имуществу, то нахождение денежных средств у прежнего арендодателя будет необоснованным. Это объясняется тем, что обеспечительный платеж, согласно условиям договора и по смыслу ст. 933 ГК, должен компенсировать ущерб, причиненный имуществу, которое принадлежит уже новому арендодателю.

Обеспечительный платеж: 2 в 1

Во-вторых, в том случае, когда договором аренды предусмотрено условие, согласно которому обеспечительный платеж может засчитываться в счет арендной платы за последний месяц аренды, никаких оснований для нахождения обеспечительного платежа у прежнего арендодателя также не имеется, поскольку у обеспечительного платежа наряду с основной функцией возникает еще и дополнительная.

Если на момент заключения договора аренды стороны не могут конкретно установить, наступит ли обязательство, являющееся основанием для засчитывания обеспечительного платежа в счет возникшего обязательства, или нет, то обеспечительный платеж будет выполнять уже двойную задачу: первая — способ обеспечения, вторая — арендный платеж. 

Следовательно, до наступления момента возникновения обязанности по внесению последней арендной платы обеспечительный платеж будет выполнять функцию обеспечения исполнения обязательства, а после возникновения данной обязанности  функция обеспечения будет прекращаться с одновременным преобразованием обеспечительного платежа в платеж другого значения, который по своей природе является не чем иным, как авансовым платежом по аренде, то есть реальным доходом нового арендодателя.

Справочно.
Если обеспечительный платеж исполняет двойную функцию и является не только способом обеспечения, но и арендным платежом (например, за последний месяц аренды), то он преобразовывается в доход арендодателя. При этом бывший арендодатель и собственник теряет право на такой доход с момента отчуждения объекта аренды. Таким образом, такой обеспечительный платеж должен стать доходом нового собственника (нового арендодателя).

Неосновательное обогащение предыдущего собственника

Таким образом, при условии, что сумма обеспечительного платежа кроме всего прочего выполняла роль платежа иного значения, а именно преобразовывалась в арендный платеж за последний месяц аренды, нахождение обеспечительного платежа у прежнего арендодателя по смыслу ст. 577, 579, 585 ГК будет необоснованным. Именно новый арендодатель, как собственник имущества, вправе получать доход от его сдачи в аренду, а право предыдущего собственника (прежнего арендодателя) на получение дохода утрачивается с того момента, когда осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объект аренды к покупателю (новому арендодателю).

Как следствие, при невозврате прежним арендодателем суммы обеспечительного платежа новому арендодателю данная сумма может быть взыскана последним по правилам о неосновательном обогащении (гл. 59 ГК), потому как удержание обеспечительного платежа прежним арендодателем не является обоснованным ни в силу законодательства, ни в силу сделки.

Вернуть — вернем! Но когда?

Что касается определения срока возникновения обязательства по возврату обеспечительного платежа, то здесь важное значение имеет момент перехода права собственности. Если иное не определено соглашением сторон, то обязанность по возврату обеспечительного платежа от прежнего арендодателя новому арендодателю возникает не с момента наступления какого-либо условия, являющегося основанием для его засчитывания, а с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект аренды от продавца (прежнего арендодателя) к покупателю (новому арендодателю), поскольку именно с этого момента к новому арендодателю переходят все права и обязанности в отношении обеспечительного платежа. 

Раскрывая вопрос о том, кто из арендодателей (прежний или действующий) обязан возвратить обеспечительный платеж арендатору в случае расторжения договора ранее установленного срока, отметим, что здесь ключевое значение имеет сохраненное в силе условие договора, которое обязывает именно арендодателя к осуществлению данного действия при наступлении определенных обстоятельств либо при предъявлении соответствующего требования арендатором. 

Справочно.
При смене собственника объекта аренды договор сохраняет свою юридическую силу. То есть для арендатора не имеет принципиального значения сам факт смены арендодателей, поскольку по смыслу ст. 288 ГК в договорном обязательстве по возврату обеспечительного платежа должником будет являться именно «арендодатель».

Иная позиция по данному вопросу должна отвергаться ввиду того, что сам факт смены арендодателей при отчуждении объекта аренды не должен лишать арендатора права на возврат обеспечительного платежа. В этом смысле нормы ст. 588 ГК по большей части защищают права и интересы именно арендатора, которые не должны ухудшиться в связи со сменой арендодателя. 

Соответственно, вместе с правом собственности на объект аренды к новому собственнику переходит в том числе обязанность по возврату арендатору обеспечительного платежа. Как следствие, требование о возврате обеспечительного платежа арендатор должен предъявлять не тому лицу, которому данный платеж был фактически уплачен, а новому собственнику, который является новым арендодателем.

Рекомендации
1. Заключая договор аренды и используя такой способ обеспечения, как обеспечительный платеж, стороны договора должны согласовать условие, которым будет определяться порядок исполнения обязательства, возникшего из обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды.
2. Если вы арендатор и вам стало известно о предстоящем отчуждении объекта аренды, важно сообщить участникам данной сделки о необходимости включения в договор условия о судьбе обеспечительного платежа, а также напомнить о том, кому и в каком случае арендатор вправе предъявить требование по его возврату.
3. Если вы арендодатель, то на этапе заключения договора купли-продажи объекта аренды с покупателем необходимо прийти к соглашению о механизме возврата обеспечительного платежа на случай предъявления соответствующего требования со стороны арендатора.
4. Арендодателю, как действующему, так и последующему, а также арендатору во избежание спорных ситуаций стоит заключить трехстороннее соглашение, в котором будут согласованы механизм и условия возврата обеспечительного платежа от прежнего арендодателя к действующему, а также от действующего арендодателя к арендатору.