Законодательство об аренде государственного имущества: последние изменения

Содержание:

• Возможность заключения договора аренды без документов о госрегистрации объектов недвижимости
• Запрет на участие в аукционах
• Предоставление имущества в безвозмездное пользование
• Освобождение от возмещения расходов
• Запрет на передачу имущества без заключения договора
• Отказ арендатора от исполнения договора
• Изменения в положениях, регулирующих арендные правоотношения

Указ Президента Республики Беларусь от 16.05.2023 № 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом» (далее — Указ № 138) отменяет действие Указа Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», ныне регулирующего правоотношения, связанные с арендой государственного имущества. 

Указом № 138 вносятся изменения в порядок использования имущества, находящегося в государственной собственности, и определения размера арендной платы при сдаче его в аренду. Рассмотрим наиболее существенные из них.

Возможность заключения договора аренды без документов о госрегистрации объектов недвижимости

Закреплена возможность заключения договоров аренды недвижимого имущества, его частей без наличия документов, удостоверяющих государственную регистрацию создания таких объектов недвижимого имущества, возникновения прав на них. Основным условием для заключения договоров является включение сведений о таких объектах в государственный информационный ресурс «Единый реестр имущества».

Справочно.
Под недвижимым имуществом понимаются капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, находящиеся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, акции (доли в уставных фондах) которых находятся в государственной собственности (примечание к ч. 1 подп. 1.10 п. 1 Указа № 138).

При совместном домовладении капитальным строением договоры аренды изолированных помещений в таком капитальном строении также могут заключаться без документов, удостоверяющих государственную регистрацию их создания. Основным условием для заключения договоров является наличие в ЕГР сведений о таком капитальном строении.

За арендодателем недвижимого имущества, его частей, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, закрепляется обязанность по обеспечению государственной регистрации прав на данные объекты недвижимого имущества. Срок такой регистрации составляет 6 месяцев со дня заключения первого договора аренды объекта недвижимого имущества, его части независимо от срока действия такого договора.

Справочно.
Правило об обязательной регистрации не распространяется на следующее недвижимое имущество: инженерные сети электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и канализации, связи, теле- и радиофикации, сооружения, предназначенные для движения транспорта, пешеходов, перемещения грузов, и иные коммуникации, сооружения на внутренних водных путях, мелиоративные системы, а также капитальные строения (здания, сооружения), расположенные на землях общего пользования (примечание к ч. 3 подп. 1.10 п. 1 Указа № 138).

Как и ранее, неисполнение арендодателем указанной обязанности влечет ответственность в виде обязанности перечислить в бюджет административно-территориальной единицы, на территории которой этот объект недвижимого имущества расположен, 100 % полученной арендной платы.

Запрет на участие в аукционах

Установлен запрет на участие в повторных аукционах лиц, чьи действия направлены на срыв ранее проведенных аукционов в отношении этого же предмета аукциона, а именно: лиц, уклонившихся от заключения договоров аренды недвижимого имущества, исполнения обязательств по возмещению затрат на организацию и проведение аукциона, а также уплаты штрафов.

Предоставление имущества в безвозмездное пользование

Изменен перечень субъектов, которым недвижимое имущество может быть предоставлено в безвозмездное пользование. В частности, определено, что:

• недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, может быть передано государственным органам и организациям, местным исполнительным и распорядительным органам, юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям (далее — ИП). Перечень таких юридических лиц и ИП будет определен Советом Министров;
• недвижимое имущество, находящееся в собственности хозяйственных обществ, может быть передано государственным органам и организациям, местным исполнительным и распорядительным органам. Перечень таких организаций установлен приложением 1 к Указу № 138. 

Освобождение от возмещения расходов

Расширен перечень лиц, которые освобождены от возмещения расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества при передаче им имущества в безвозмездное пользование. К таковым относятся, например, определенные научные организации, таможенные органы, находящиеся в ведомственных пунктах таможенного оформления, и др.

Запрет на передачу имущества без заключения договора

Запрещена передача недвижимого имущества во временное владение и (или) пользование без заключения договора аренды (безвозмездного пользования) или закрепления его на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления. 

Данный запрет не распространяется на случаи, прямо предусмотренные Указом № 138 и иными законодательными актами, например, при размещении технических средств организации дорожного движения, почтовых ящиков на находящихся в государственной собственности капитальных строениях (зданиях, сооружениях).

Отказ арендатора от исполнения договора

Установлено новое основание для одностороннего отказа арендатора от исполнения договора: на период проведения арендодателем капитального ремонта недвижимого имущества, его реконструкции, а также в иных случаях, когда по инициативе арендодателя арендатор не может пользоваться арендованным недвижимым имуществом. 

При этом за арендатором сохраняется преимущественное право на заключение договора аренды недвижимого имущества на оставшийся срок после прекращения обстоятельств, послуживших основанием для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

Справочно.
При определении срока, предусмотренного для реализации преимущественного права приобретения арендованного недвижимого имущества в случае расторжения договора аренды недвижимого имущества, учитывается весь период времени, в течение которого арендатор владел и (или) пользовался недвижимым имуществом.

Изменения в положениях, регулирующих арендные правоотношения

Указом № 138 также утверждены в новой редакции положения, регулирующие арендные правоотношения:

1. Положение о порядке сдачи в аренду (передачи в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, находящегося в собственности Респуб­лики Беларусь. В частности, дополнены основания, по которым договоры аренды зданий и изолированных помещений, находящихся в собственности Республики Беларусь, могут быть заключены без проведения аукциона. Например, при сдаче в аренду отечественному производителю для реализации продукции собственного производства либо сдаче в аренду для размещения фирменного магазина отечественного производителя.

2. Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества:

• введено понятие «периодическая аренда», под которой понимается такая аренда, при которой временное владение и (или) пользование имуществом осуществляются арендатором неоднократно сроком на сутки или более суток в течение определенного договором периода. Указом № 138 определены особые формулы для расчета арендной платы при периодической аренде;
• установлен понижающий коэффициент 0,5 к ставкам арендной платы за производственные площади, используемые юридическими лицами и ИП для осуществления производства;
• скорректирован порядок применения понижающего коэффициента 0,4 для юридических лиц, ИП, включенных в государственный информационный ресурс «Реестр бытовых услуг», для оказания бытовых услуг на отдельных территориях. В частности, определено, что перечень таких услуг будет устанавливаться районными, городскими (городов областного подчинения) исполкомами, Минским горисполкомом;
• закреплено право районных, городских (городов областного подчинения) исполкомов, Минского горисполкома устанавливать повышающие коэффициенты в торговых центрах.

3. Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества на рынках. В частности, закреплена обязанность арендаторов предоставить обоснование дальнейшего применения установленных повышающих коэффициентов, если по итогам календарного года фактическая рентабельность превысила 30 %.

4. Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду движимого имущества, находящегося в государственной собственности:

• определено, что при сдаче в аренду движимого имущества, стоимость которого не превышает 30 тыс. базовых величин, частей движимого имущества, в том числе при почасовой аренде, размер арендной платы определяется по соглашению сторон;
• упразднено правило об определении размера арендной платы по соглашению сторон при сдаче в аренду нерезидентам движимого имущества, находящегося на территории Беларуси.