Затопление арендуемого помещения: кто должен восстанавливать имущество?

Для заключения договора аренды помещения зачастую используется типовая форма договора. В таких договорах, как правило, стороны предусматривают лишь условия оплаты арендной стоимости, а также срок действия договора. При этом далеко не многие понимают, что обязанности сторон по договору аренды в значительной степени зависят от условий, касающихся повреждения имущества. Никто из арендаторов не застрахован от того, что арендуемое помещение может быть затоплено либо повреждено иным образом. Оказавшись в подобной ситуации и не имея на такой случай специального указания в договоре, арендатор может потратить много времени на то, чтобы разобраться, кто должен восстанавливать поврежденное арендуемое помещение.

Обстоятельства дела

По договору аренды передано в пользование офисное помещение. Через какое-то время оно было залито соседями сверху. В результате помещение стало непригодным для использования по целевому назначению, указанному в договоре.

Согласно п. 1 ст. 582 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды,
а также назначению такого имущества.

Поскольку после затопления имущество не может быть использовано по назначению, арендатор предъявил арендодателю требование о безвозмездном устранении недостатков помещения. При этом он заявил, что до момента устранения недостатков не будет платить сумму арендной платы.

Арендодатель отказался восстанавливать имущество, указав, что он не несет ответственности за причинение вреда имуществу действиями третьих лиц. Он рекомендовал арендатору устранить недостатки имущества за свой счет и обратиться к непосредственному причинителю вреда с требованием о взыскании понесенных убытков. При этом арендодатель обратил внимание, что арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (п. 1 ст. 593 ГК).

Как будут развиваться события в данной ситуации? Кто прав при условии, что сам договор не содержит каких-то специфических условий на случай возникновения такой ситуации?

Рассмотрим, как можно подстраховать себя на случай возникновения подобных ситуаций (какие условия необходимо включить в договор аренды).

Правовое обоснование исковых требований

Из содержания положений гл. 34 ГК следует, что в обязанности арендодателя входит предоставление имущества арендатору в том виде и в том состоянии, которое бы позволило арендатору пользоваться имуществом в соответствии с его назначением и теми целями, для которых оно берется в аренду (п. 1 ст. 582 ГК).

По общему правилу арендодатель отвечает за те недостатки, которые имели место при передаче имущества арендатору (ст. 583 ГК). При этом с точки зрения закона неважно, знал ли о таких недостатках арендодатель (явные недостатки) или не знал (скрытые недостатки).

Правовые последствия обнаружения недостатков переданного в аренду имущества (их проявления в процессе аренды) установлены в п. 1 ст. 583 ГК.

Таким образом, приведенные нормы законодательства указывают на то, что вопрос о недостатках имущества, имевших место до передачи вещи, нашел свое правовое разрешение. В рассматриваемой же ситуации в момент передачи вещи недостатков не было, арендованное имущество было повреждено уже после передачи.

Содержание гл. 34 ГК не дает прямого ответа на вопрос о том, как необходимо поступать в приведенной выше ситуации. Если этот вопрос остался за пределами усмотрения сторон, то считаем возможным применить в описанной ситуации норму ст. 587 ГК, распределяющую обязанности сторон по содержанию имущества.

Справочно

Согласно п. 1 ст. 583 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

1. потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
2. непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
3. потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Рекомендация.Стороны в заключенном договоре имеют право предусмотреть возможные ситуации, связанные с повреждением имущества, произошедшим как по вине самих сторон, так и третьих лиц (установленных или нет). Как вариант, можно предложить сторонам осуществлять страхование имущества (это наиболее реальный способ минимизации соответствующих рисков), предусмотреть вопрос о снижении или освобождении от уплаты арендной платы за соответствующий период, сроки устранения повреждения имущества и т.д.

Так, если повреждения привели к необходимости проведения капитального ремонта, то обязанность по такому ремонту возлагается на арендодателя. Невыполнение данной обязанности со стороны арендодателя предоставляет арендатору права, изложенные в абзаце четвертом п. 1 ст. 587 ГК, а именно:

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме того, по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в соответствии со ст. 591 ГК (в частности, п. 4).

Если же повреждения привели к необходимости проведения текущего ремонта, то обязанность по такому ремонту возлагается на арендатора (п. 2 ст. 587 ГК).

Также следует помнить о том, что на основании п. 4 ст. 585 ГК, если законодательством не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

К сведению

Согласно ст. 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Закон) капитальный ремонт объекта строительства — это совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, 
и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшению конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств объекта строительства, осуществляемых путем восстановления, улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования, элементов объекта строительства.

Капитальный ремонт осуществляется на основе утвержденной проектной документации, в том числе сметы (сметной документации), разрабатываемой в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 № 1476.

В свою очередь под текущим ремонтом понимается совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта.

Выполнение работ по текущему ремонту осуществляется на основании дефектного акта и сметы. Форма дефектного акта, а также порядок ее применения и заполнения утверждены постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.04.2011 № 14.