Вы на портале

Недобросовестное использование полномочий, предусмотренных доверенностью

Основные вопросы статьи: может ли сотрудник арендатора подписать акт приема-передачи помещения от имени арендодателя при наличии доверенности? правомерна ли выдача арендодателем доверенности сотруднику арендатора? имеет ли право арендатор в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды?

Обновлено
Хмылко Сергей
Хмылко Сергей

Адвокат Минской городской коллегии адвокатов

3099 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Обстоятельства дела

Между ИП (арендодатель) и ООО «С» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 1 сроком до 31.12.2017. При заключении договора арендодатель выдал работнику ООО «С» — юрисконсульту Т. нотариально удостоверенную доверенность на заключение договоров на коммунальное обслуживание, вывоз мусора, установку телефона и сопутствующие действия.

В договоре стороны установили, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 5-го числа текущего месяца в определенном размере.

Вместе с тем другим пунктом договора стороны предусмотрели, что арендатором также в течение 30 дней с момента заключения договора вносится на счет арендодателя денежная сумма в размере стоимости одного месяца аренды в качестве обеспечения исполнения оплаты за последний месяц аренды по договору. Стороны назвали такое обеспечение гарантийным платежом.

Арендатором в течение месяца были осуществлены два платежа. В назначении платежных поручений было указано «за последний месяц аренды по договору № 1».

Спустя 4 месяца после заключения договора от арендатора поступило письменное уведомление об освобождении помещения с 30.06.2014 с предложением расторгнуть договор и явиться для приемки помещения.

В ответ на это арендодатель направил уведомление с разъяснением, что он не согласен на расторжение договора и не намерен его прекращать, а сам договор не предполагает возможности одностороннего отказа от него со стороны арендатора. Таким образом, ИП отказался принимать помещение 30.06.2014 в связи с тем, что договор продолжает действовать вплоть до декабря 2017 г.

Тем не менее арендатор покинул помещение 30.06.2014 и выехал.

На претензию ИП о необходимости внесения оплаты за июнь ООО «С» ответило, что гарантийный платеж необходимо зачесть именно за июнь, так как в данном случае это и есть последний месяц аренды.

Арендодатель не согласился с ответом арендатора и обратился с иском в суд.

Позиция истца

ИП просил суд о взыскании с ООО «С» арендной платы за июнь. ИП указывал, что договор не расторгался и не предполагал возможность отказа от него арендатора в одностороннем порядке, а фактический выезд арендатора без урегулирования прекращения правоотношений с арендодателем сам по себе не прекращает обязательства по договору.

Позиция ответчика

ООО «С» указывало, что обязательство по оплате арендных платежей прекращено, так как имеется акт приема-передачи помещения, подписанный между директором ООО «С» от имени арендатора и юрисконсультом Т., действующим от имени ИП на основании доверенности.

При этом в доверенности имелась фраза: «представлять интересы как собственника капитального строения во всех учреждениях и организациях Республики Беларусь, в том числе ... и других организациях, заключать соответствующие договоры, ... подавать от моего имени заявления, представлять и получать необходимые справки и документы, расписываться за меня в случае необходимости, выполнять иные действия и формальности, связанные с данным поручением».

В доверенности также содержался запрет на совершение действий, сформулированный таким образом: «представителю запрещается совершать отчуждение капитального строения и заключать договоры аренды капитального строения».

Допрос свидетеля

Допрошенный в судебном заседании работник Т. подтвердил, что он действительно подписал акт приема-передачи помещения, но не 30.06.2014, как это указано в акте, а в августе 2014 г., в момент увольнения, поскольку подписание подобного акта было одним из условий директора ООО «С» при увольнении Т. по тому основанию, на котором он настаивал.

Кроме того, гражданин Т. пояснил, что оригинал доверенности от имени ИП у него забрал сам доверитель в начале июня 2014 г. и, соответственно, акт приема-передачи он подписывал, будучи уверенным в его ничтожности и под условием увольнения с работы по необходимому ему основанию.

Вопросы, рассматриваемые судом

С учетом изложенных обстоятельств интерес представляют следующие моменты:

  1. При наличии в доверенности права на представление интересов доверителя как собственника капитального строения во всех учреждениях и организациях Республики Беларусь с правом расписываться за него в случае необходимости и одновременно с запретом на заключение договоров аренды можно ли рассматривать факт подписания акта приема-передачи как превышение полномочий?
    Арендодатель заявлял, что подписание акта приема-передачи помещения прекращает обязательства по договору аренды, соответственно, запрещая заключать договоры аренды, доверитель запрещал совершать и любые производные действия, в том числе приемку помещения.
    Арендатор занял позицию, согласно которой запрет на заключение договоров аренды не исключает возможности прекращения действующих договоров, в том числе и путем подписания акта возврата имущества.
  2. Будет ли подписание акта возврата имущества считаться превышением предоставленных представителю полномочий при условии, что в ответе на претензию арендатора собственником строения было четко указано, что досрочное расторжение и возврат помещения невозможны?
    Позиция арендодателя состояла в том, что в соответствии с п. 12 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление Пленума № 1) при рассмотрении споров, связанных с правом собственника по распоряжению своим имуществом, экономическим судам необходимо учитывать, что договор аренды, заключенный без согласия собственника, является ничтожным в силу ст. 169 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) как не соответствующий требованиям ст. 579 ГК.
    Исходя из этого расторжение договора без согласия собственника, оформленное соглашением или актом приема-передачи имущества, является ничтожным.Позиция арендатора состояла в том, что представитель, выступая по доверенности, вправе самостоятельно, за собственника, решать, с кем продлевать или прекращать договоры.
  3. Достаточно ли простого изъятия оригинала доверенности для того, чтобы прекратить полномочия представителя, с учетом того обстоятельства, что в отношении нотариальной доверенности установлен специальный порядок отмены?
    Согласно абзацу третьему п. 102 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 № 63, для отмены нотариально удостоверенной доверенности лицо, выдавшее доверенность, должно подать в государственную нотариальную контору (частному нотариусу) по месту удостоверения доверенности заявление об отмене доверенности.
    Арендодатель же ссылался на то, что на основании п. 2 ст. 189 ГК лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, — отказаться от нее.В соответствии с п. 3 ст. 190 ГК по прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность.Таким образом, изъятие оригинала доверенности, по мнению арендодателя, влечет прекращение полномочий для представителя, а использование копии или фотокопии такой доверенности не влечет юридических последствий для лица, выдавшего доверенность.
  4. Можно ли утверждать, что штатный работник ООО «С» (юрисконсульт), подписывая от имени ИП акт приема-передачи помещения в пользу своего же нанимателя в рамках трудового договора, нарушил запрет, содержащийся в п. 3 ст. 183 ГК, согласно которому представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично? В соответствии с упомянутой нормой представитель не может также совершать сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
  5. Достаточно ли выезда из помещения для прекращения обязательства по внесению арендной платы?
    Арендатор указывал, что возврат помещения прекращает обязательство по оплате, в то время как арендодатель ссылался на п. 39 постановления Пленума № 1, согласно которому при применении ст. 593 ГК хозяйственным судам стоит исходить из следующего:
    1. юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное
      имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы;
    2. факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу. При этом законодательством могут быть предусмотрены определенные доказательства (например, п. 2 ст. 626 ГК).
  6. Возможно ли одностороннее изменение месяца уже произведенного платежа в рамках договора аренды и в период рассмотрения судом спора?Арендодатель утверждал, что согласно ст. 291 ГК одностороннее изменение обязательства не допускается, соответственно, если в назначении платежа указан последний месяц аренды, каковым при нерасторгнутом договоре является декабрь 2017 г., то письмо арендатора с просьбой перезачесть данный платеж на июнь 2014 г. без согласия второй стороны по договору не влечет изменения назначения такого платежа.Арендатор же утверждал, что платеж во исполнение денежного обязательства, будучи направленным на полное или частичное прекращение этого обязательства, является односторонней сделкой (ст. 154 ГК). Для совершения платежа необходимо и достаточно выражения воли (действия) одной стороны (должника) (п. 2 ст. 155 ГК). Следовательно, должник своей волей и по своему усмотрению решает, какое обязательство и в какой его части прекратит (прекратил) платеж.

Выводы суда

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций признали исковые требования истца обоснованными.

Судебные инстанции исходили из того, что с учетом назначения платежей, указанных в платежных поручениях, и толкования условий договора ответчик перечислил истцу гарантийный платеж, который подлежит зачету в счет оплаты за последний месяц договора аренды.

При этом по состоянию на июнь 2014 г. договор не был расторгнут, истец не согласился с его расторжением, а односторонний отказ от исполнения договора арендатором применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора ни договором, ни законодательством не предусмотрен.

Не был принят во внимание и предоставленный ответчиком акт приема-передачи имущества от 30.06.2014, подписанный от имени истца гражданином Т., поскольку, по мнению суда, последнему таких полномочий истец не предоставлял. Суд мотивировал данный вывод тем, что по состоянию на 30.06.2014 у Т. оригинала доверенности не имелось, вместе с тем имелся письменный отказ арендодателя от расторжения договора аренды по требованию арендатора. С учетом норм ст. 189 ГК и п. 3 ст. 190 ГК судебными инстанциями данные обстоятельства были расценены как прекращение действия доверенности, несмотря на то что доверитель не подавал в нотариальную контору заявление об отмене доверенности.

Таким образом, был сделан вывод о том, что не имело места прекращение договорных отношений по договору аренды в связи с подписанием Т. акта приема-передачи от 30.06.2014.

В данном случае не усматривается оснований для одностороннего отказа от исполнения обязательств и освобождение ответчиком арендованного помещения не может освободить его от внесения арендной платы за период аренды, так как надлежащими доказательствами не подтверждается факт принятия арендодателем помещения.

Поскольку договор аренды не был расторгнут в установленном порядке, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу, что июнь 2014 г. не может рассматриваться как последний месяц аренды.

Что касается обстоятельств применения п. 3 ст. 183 ГК о запрете одновременного представительства, то судебная коллегия отметила, что штатный работник предприятия сам по себе не является представителем юридического лица без надлежаще оформленной доверенности от имени данного лица. Соответственно, гражданин Т. имел возможность представлять интересы ИП перед своим же нанимателем, однако наличие одновременно и доверенности от имени своего нанимателя уже лишает его такого права на основании нормы о прямом запрете. Учитывая, что работник Т. согласно штатному расписанию являлся юрисконсультом, у него могла быть доверенность на представление интересов своего нанимателя, однако для третьих лиц получить соответствующие доказательства представляет сложность, так как подобная доверенность является внутренним документом предприятия.

3099 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме