Частный жилищный фонд организаций: правовое регулирование

Содержание:

• ЛПА о порядке предоставления жилых помещений
• Заключение договора найма жилого помещения
• Прекращение и расторжение договора найма жилого помещения

ЛПА о порядке предоставления жилых помещений

Согласно п. 1 ст. 144 ЖК коммерческие организации, имеющие жилые помещения в собственности, вправе определять условия и порядок предоставления таких жилых помещений, выселения из них, а также порядок передачи их в собственность в соответствии с локальными правовыми актами (в том числе коллективным договором).

На практике положения п. 1 ст. 144 ЖК реализуются путем издания (утверждения) в коммерческой организации положения о порядке предоставления жилых помещений, находящихся в собственности организации, или включения соответствующих положений в коллективный договор. 

С целью урегулирования отношений по использованию частного жилищного фонда коммерческой организации в вышеуказанных локальных правовых актах следует определять:

• орган, принимающий решение о предоставлении жилого помещения (единоличный или коллегиальный либо путем принятия совместного решения руководителя коммерческой организации и представительного органа работников);
• категории граждан, имеющих право на получение жилых помещений, в том числе первоочередное право на получение, порядок их учета;
• порядок оформления отношений по предоставлению жилых помещений;
• порядок оплаты за пользование жилыми помещениями;
• порядок выселения граждан из предоставленных жилых помещений;
• условия и порядок передачи жилых помещений в собственность граждан и иные положения.

Жилые помещения в домах частного жилищного фонда коммерческих организации, как правило, предоставляются по совместному решению руководителя (уполномоченного им лица) организации и профсоюзного комитета (иного представительного органа работников). Обязательным условием принятия такого совместного решения является предоставление жилых помещений в домах сельскохозяйственных организаций негосударственной формы собственности.

При отсутствии профсоюзного комитета или иного представительного органа работников такое решение принимает руководитель (уполномоченное им лицо) этой организации либо специально созданная комиссия в коммерческой организации.

Поскольку необходимость в предоставлении жилого помещения коммерческой организацией в первую очередь возникает в связи с приемом на работу работников, в локальных правовых актах следует закрепить, что право на предоставление жилого помещения имеют граждане в связи с трудовыми (служебными) отношениями с организацией. 

При этом целесообразно указать, что такое право возникает у тех граждан, которые не имеют по месту нахождения коммерческой организации иных жилых помещений на праве собственности или по договору найма жилого помещения. 

Определение условий первоочередного права по предоставлению жилого помещения зависит от особенностей ведения кадровой политики в коммерческой организации. На практике чаще всего такое право предоставляется работникам организации, назначаемым на руководящие должности, главным специалистам — в случае их переезда из другого населенного пункта, а также семьям молодых специалистов, прибывших после окончания высших учебных заведений и имеющих незначительный стаж работы в коммерческой организации, в отношении которых организация наиболее остро заинтересована.

Во избежание конфликтных ситуаций руководителю коммерческой организации следует организовать учет граждан, имеющих право на получение жилых помещений, находящихся в собственности организации.

Одним из способов ведения такого учета является заявительный принцип, когда гражданин, имеющий право на получение жилого помещения, обращается на имя руководителя коммерческой организации (уполномоченного им лица), либо в адрес специально созданной комиссии, либо в профсоюзный комитет с письменным ходатайством о предоставлении ему и членам его семьи в пользование жилого помещения. При этом такое заявление рассматривается в порядке очередности с учетом наличия письменных ходатайств граждан, имеющих первоочередное право на получение жилого помещения.

Справочно.
Коммерческие организации могут предоставлять гражданам жилые помещения по договору найма жилого помещения частного жилищного фонда или передавать жилые помещения в собственность граждан (п. 2 ст. 144 ЖК).

Заключение договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения — соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. 

Справочно.
При заключении договора найма жилого помещения следует руководствоваться нормами жилищного законодательства, определяющими общие требования к данному виду договора и закрепленными в главе 8 ЖК.

Существенными условиями договора найма жилого помещения являются:

• предмет договора найма жилого помещения;
• срок действия договора найма жилого помещения — для договоров найма жилых помещений, заключенных на определенный срок;
• размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;
• срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги, возмещения расходов на электроэнергию — в случае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги, возмещать расходы на электроэнергию.

В договоре найма жилого помещения указываются члены семьи нанимателя жилого помещения, которые имеют право владения и пользования занимаемым таким нанимателем жилым помещением.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, определенный соглашением сторон, как правило, на период трудовых отношений нанимателя с коммерческой организацией. 

В организации может быть разработана и утверждена своя форма договора найма жилого помещения либо использоваться примерная форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда организаций, утвержденная постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24.09.2008 № 1408 «О специальных жилых помещениях государственного жилищного фонда» (далее — постановление № 1408). 

Договор найма жилого помещения, дополнительные соглашения к нему заключаются в письменной форме в трех экземплярах и считаются заключенными с даты их регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе. 

Договор найма жилого помещения, дополнительные соглашения к нему, заключенные без соблюдения вышеуказанных требований, являются ничтожными.

Передача жилого помещения, являющегося предметом договора найма жилого помещения частного жилищного фонда, нанимателю осуществляется по решению сторон этого договора по акту о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения либо без такого акта.

В случае принятия сторонами договора найма жилого помещения решения о составлении акта о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения он составляется в произвольной письменной форме в двух экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй — у нанимателя.

В акте о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения указываются сведения, содержащиеся в п. 3 ст. 54 ЖК, а именно:

• сведения о сторонах договора найма жилого помещения (фамилия, собственное имя, отчество (если таковое имеется), место жительства — для граждан; наименование и место нахождения — для юридических лиц);
• место нахождения (адрес) жилого помещения;
• количество жилых комнат жилого помещения, общая площадь жилого помещения, иные характеристики жилого помещения (по усмотрению сторон);
• сведения о состоянии жилого помещения на момент его передачи нанимателю;
• иные данные (по усмотрению сторон).

Прекращение и расторжение договора найма жилого помещения

Поскольку глава 12 ЖК, регулирующая вопросы выселения граждан из жилых помещений, в большей степени ориентирована на выселение граждан из жилых помещений государственного жилищного фонда, в локальных правовых актах коммерческой организации необходимо четко определять случаи выселения граждан из жилых помещений частного жилищного фонда без предоставления другого жилого помещения.

Справочно.
Общие основания прекращения и расторжения договора найма жилого помещения определены в ст. 61‒62 ЖК.

К таким случаям следует относить:

• прекращение трудовых отношений с организацией, предоставившей жилое помещение;
• наличие без уважительных причин задолженности по внесению платы за пользование жилым помещением и (или) жилищно-коммунальные услуги в определенный период и (или) в определенном размере (например, при выселении нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда законодательством определен шестимесячный срок такой просрочки);
• принятие собственником решения о передаче жилого помещения в собственность граждан и иные случаи.

Пример из судебной практики
Между ЗАО «А» и гражданином З. заключен срочный договор найма жилого помещения на период его трудовых отношений с организацией. Как сам наниматель, так и его супруга прекратили трудовые отношения с ЗАО «А». Вместе с тем занимаемое ими жилое помещение они не освободили, требование собственника о выселении проигнорировали. 
ЗАО «А» обратилось в суд с иском о выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи без предоставления другого жилого помещения. 
После исследования судом Могилевской области локальных правовых актов ЗАО «А» принято решение о выселении ответчиков из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения в связи с прекращением трудовых отношений. При этом решение суда принято на основании ст. 144 ЖК и п. 8 коллективного договора ЗАО «А». 
Определением судебной коллегии по гражданским делам Могилевского областного суда решение суда Могилевской области оставлено без изменений. 

Резюме
1. Коммерческие организации вправе самостоятельно определять условия и порядок предоставления принадлежащих им жилых помещений, выселения из них, а также порядок передачи их в собственность в соответствии с локальными правовыми актами.
2. Коммерческие организации могут использовать собственную форму договора найма жилого помещения либо примерную форму, утвержденную постановлением № 1408.
3. Договор найма жилого помещения организации считается заключенным с даты его регистрации в местном органе власти.
4. В связи с отсутствием нормативного регулирования в ЛПА коммерческих организаций следует четко определять случаи предоставления принадлежащих им жилых помещений частного жилищного фонда и порядок выселения из них.