Жилищный кодекс – 2024: кратко о самом важном для ТС и ЖСПК

Нормативный акт: Закон Республики Беларусь от 29.12.2023 № 330-З «Об изменении законов по вопросам управления жилищным фондом и его эксплуатации»

Вступает в силу: основные нормы – с 06.07.2024, за исключением отдельных положений

5 января 2024 г. официально опубликован Закон Республики Беларусь от 29.12.2023 № 330-З «Об изменении законов по вопросам управления жилищным фондом и его эксплуатации» (далее – Закон), предусматривающий существенные новации в сфере совместного домовладения. В настоящем материале представлен обзорный комментарий самых важных изменений для ТС и ЖСПК.

Учесть изменения в:

— порядке создания и деятельности организаций собственников;

— порядке размещения и использования средств на капитальный ремонт;

— назначении и роли уполномоченного лица;

— трудовых отношениях с председателем правления;

— ликвидации организации собственников.

12 января 2024

Морозов Юрий

Адвокат Минской городской коллегии адвокатов

32032

1. Создание и деятельность организаций собственников

Новый Закон уточнил определения таких понятий, как «жилищно-строительный кооператив», «жилищный кооператив», «организация застройщиков» (пп. 11, 12, 35 ст. 1 ЖК в редакции Закона).

Примечание: напомним, что под организациями собственников понимаются товарищества собственников и организации застройщиков. Последние, в свою очередь, могут создаваться в форме жилищных или жилищно-строительных кооперативов (ч. 4 п. 3 ст. 160 ЖК).

Нововведения коснулись не только определения, но и возможности создания организации застройщиков на базе нескольких объектов недвижимости: с 06.07.2024 это станет допустимым только в том случае, если она создается на базе «одноквартирных, блокированных жилых домов, расположенных на смежных земельных участках» (ч. 2 п. 4 ст. 160 ЖК в редакции Закона).

Важно: организации собственников (как товарищества собственников, так и организации застройщиков), которые уже созданы на базе нескольких многоквартирных жилых домов, не расположенных на соседних (смежных) земельных участках, обязаны до 05.01.2025 осуществить реорганизацию или ликвидацию. Если эта обязанность не будет исполнена, то решение о ликвидации должен принять местный исполнительный и распорядительный орган (ч. 2 ст. 6 Закона).

По сравнению с предыдущей редакцией ЖК сужен перечень субъектов, которые могут инициировать создание товарищества собственников: с 06.07.2024 такое право будет исключительно у участников совместного домовладения. При этом те из них, кто примет участие в общем собрании по вопросу создания товарищества собственников, автоматически станут его учредителями (пп. 1, 2 ст. 162 ЖК в редакции Закона).

Важно: для обслуживания общего имущества совместного домовладения собственными силами организации собственников обязаны будут получить аттестаты соответствия, порядок выдачи которых в течение полугода определит Совмин. После этого у организаций собственников будет еще полгода на получение аттестатов (ст. 6, 10 Закона).

С 06.07.2024 у организаций собственников возникнут следующие обязанности:

направлять копию протокола общего собрания (собрания уполномоченных) в местный исполнительный и распорядительный орган не позднее 5 рабочих дней после проведения собрания, а в случае письменного опроса – не позднее 5 рабочих дней после подсчета голосов (ч. 2 п. 11 ст. 166 ЖК в редакции Закона);
ежегодно (не позднее 1 февраля) представлять в местный исполнительный и распорядительный орган сведения о своей деятельности. Порядок выполнения данной обязанности будет определен Министерством жилищно-коммунального хозяйства (ч. 2 п. 1 ст. 178 ЖК в редакции Закона).

Закреплены следующие права члена организации собственников:

знакомиться с документацией, касающейся общего имущества совместного домовладения и управления им;
знакомиться с протоколами общего собрания (собрания уполномоченных) организации собственников, получать выписки из них или их копии (абз. 7 и 8 п. 1 ст. 179 ЖК в редакции Закона вступят в силу с 06.07.2024).

2. Платежи и финансы

С 06.01.2024 средства от внесения платы на капитальный ремонт необходимо ежемесячно зачислять на специальные счета, открытые (открываемые) местными исполнительными и распорядительными органами. Обеспечивать исполнение данной обязанности должен председатель правления организации собственников. При этом средства, аккумулированные до данной даты, могут быть перечислены на указанные специальные счета в добровольном порядке (ч. 1, 2 ст. 4 Закона, абз. 4 ч. 1 п. 3 ст. 170 ЖК в редакции Закона).

Важно: с 06.07.2024 средства на капитальный ремонт (как и начисленные проценты) можно будет использовать по целевому назначению после получения предварительного согласования местного исполнительного и распорядительного органа. Порядок осуществления данной процедуры будет определен Совмином в шестимесячный срок (ч. 3 ст. 4, абз. 2 ст. 11 Закона).

С учетом новых правил из ЖК исключены нормы о праве общего собрания на принятие решений о размещении средств на капитальный ремонт во вкладах (депозитах) или на специальных счетах, а также о направлении этих средств и процентов от их размещения на капитальный ремонт (абз. 9 п. 30 ст. 2 Закона).

Установлено, что целевые взносы должны быть соразмерны доле участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество (ч. 2 п. 3 ст. 183 ЖК в редакции Закона). Также определено, из каких источников должны покрываться расходы по уплате вступительных, членских и целевых взносов в случае нахождения помещения в коммунальной или республиканской собственности, а именно:

№	Вид помещения	Источник финансирования
1	Помещения, находящиеся в коммунальной собственности	Средства местных бюджетов, а также иных источников, не запрещенных законодательством (ч. 3 п. 3 ст. 183 ЖК в редакции Закона)
2	Помещения, находящиеся в республиканской собственности и переданные в оперативное управление республиканским органам государственного управления, иным государственным органам (организациям), подчиненным (подотчетным) Президенту или Правительству и уполномоченным ими	Средства республиканского бюджета, а также иных источников, не запрещенных законодательством (ч. 4 п. 3 ст. 183 ЖК в редакции Закона)
3	Помещения, находящиеся в коммунальной собственности и переданные в безвозмездное пользование	Средства негосударственных юридических лиц, которым такие помещения переданы в безвозмездное пользование (ч. 5 п. 3 ст. 183 ЖК в редакции Закона)

3. Назначение и роль уполномоченного лица

Конкретизированы понятие и функции уполномоченного лица (п. 1 ст. 154 ЖК в редакции Закона), а также расширен перечень оснований для его назначения. В частности, с 06.07.2024 уполномоченное лицо должно назначаться не позднее двух месяцев до запланированного дня ввода строящегося многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, если не создана организация застройщиков (подп. 2.1 п. 2 ст. 154 ЖК в редакции Закона).

Если многоквартирный жилой дом уже введен в эксплуатацию, то уполномоченное лицо назначается:

если участниками совместного домовладения не выбран способ управления общим имуществом;
в случае принятия решения о ликвидации организации собственников;
в случае, предусмотренном ч. 5 п. 4 ст. 186 ЖК (то есть если председатель правления не избран по результатам общего собрания, инициированного местным исполнительным и распорядительным органом в порядке п. 4 ст. 186 ЖК);
в случае истечения у председателя правления организации собственников срока действия свидетельства о прохождении профессиональной аттестации или принятия решения о необходимости аннулирования свидетельства о прохождении профессиональной аттестации (подп. 2.2 п. 2 ст. 154 ЖК в редакции Закона).

Важно: помимо оснований назначения, расширены и права уполномоченного лица: с 06.07.2024 можно будет передавать общее имущество во владение и пользование участникам совместного домовладения, иным лицам без проведения общего собрания участников совместного домовладения (п. 7 ст. 159 ЖК в редакции Закона).

4. Трудовые отношения с председателем правления

Установлено, что с 06.01.2024 гражданин имеет право быть председателем правления только в одной организации собственников (ч. 3 п. 1 ст. 170 ЖК в редакции Закона). Кроме того, с 06.07.2024 с председателем правления можно будет заключать только трудовой договор, но не контракт (абз. 10 ч. 1 п. 1 ст. 167 ЖК в редакции Закона). При этом уже заключенные трудовые договоры будут действовать в следующем порядке:

срочные трудовые договоры (в том числе контракты) – до истечения срока их действия;
трудовые договоры, заключенные на неопределенный срок, – в течение 6 месяцев со дня вступления в силу ст. 5 Закона (то есть до 05.07.2024), но не более срока, на который был избран председатель правления.

После истечения указанных сроков с председателями правления должны быть заключены срочные трудовые договоры (за исключением контрактов) на период избрания (ч. 2, 3 ст. 5 Закона).

С 06.07.2024 подписывать трудовой договор с председателем правления сможет не только председатель общего собрания, но также член организации собственников или член правления этой организации, если общим собранием будет принято соответствующее решение (абз. 10 ч. 1 п. 1 ст. 167 ЖК в редакции Закона). Установлено, что подписать трудовой договор необходимо после избрания председателя правления, но не позднее 5 рабочих дней со дня согласования его кандидатуры местным исполнительным и распорядительным органом (ч. 6 п. 1 ст. 180 ЖК в редакции Закона).

Изменения коснулись и порядка увольнения председателя правления. В частности, с 06.07.2024 не потребуется решение общего собрания для прекращения трудового договора по следующим основаниям (абз. 9 ч. 1 п. 1 ст. 167 ЖК в редакции Закона):

п. 2 ч. 2 ст. 35 ТК (истечение срока действия срочного трудового договора, кроме случаев, когда трудовые отношения фактически продолжаются и ни одна из сторон не потребовала их прекращения);
п. 3 ст. 42 ТК (несоответствие работника занимаемой должности служащего (профессии рабочего) или выполняемой работе вследствие состояния здоровья, препятствующего продолжению данной работы);
п. 4 ч. 1 ст. 47 ТК (направление работника по решению суда в лечебно-трудовой профилакторий);
по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон;
при ликвидации организации собственников.

В перечисленных выше случаях право на расторжение трудового договора предоставляется члену правления организации собственников (ч. 7 п. 1 ст. 170 ЖК в редакции Закона).

Важно: с 06.07.2024 местные исполнительные и распорядительные органы наделяются правом принимать решения о необходимости аннулирования свидетельства о прохождении профессиональной аттестации в случае неоднократного (два и более раза в течение календарного года):
— неисполнения председателем правления организации собственников своих обязанностей, закрепленных в п. 3 ст. 170 ЖК;
— необеспечения исполнения законных требований местного исполнительного и распорядительного органа;
— неустранения выявленных нарушений в установленный в требовании (предписании) местного исполнительного и распорядительного органа срок (ч. 1, 2 п. 6 ст. 170 ЖК в редакции Закона).

Копия указанного решения направляется в организацию, уполномоченную на проведение профессиональной аттестации, которая не позднее 3 рабочих дней принимает решение об аннулировании свидетельства и уведомляет об этом местный исполнительный и распорядительный орган, а также лицо, свидетельство о прохождении профессиональной аттестации которого аннулируется (ч. 3 п. 6 ст. 170 ЖК в редакции Закона).

В развитие данной нормы предусмотрено, что местный исполнительный и распорядительный орган отказывает в согласовании кандидатуры председателя правления, если в течение последних 3 лет в отношении кандидата было принято решение об аннулировании свидетельства о прохождении профессиональной аттестации (ч. 4 п. 1 ст. 170 ЖК в редакции Закона).

Не позднее дня прекращения трудовых отношений председатель правления обязан будет передать по акту вновь избранному председателю правления, либо уполномоченному лицу (в случае его назначения), либо правлению организации собственников техническую документацию на объекты недвижимости и иные документы организации собственников, а также печать (при ее наличии). При неисполнении данной обязанности местный исполнительный и распорядительный орган вправе вынести предписание об устранении нарушения, неисполнение которого является основанием для привлечения к установленной законодательством ответственности (п. 7 ст. 170 в редакции Закона).

5. Ликвидация организаций собственников

С 06.07.2024 предусматривается возможность ликвидации организации собственников по решению местного исполнительного и распорядительного органа также в случаях:

неизбрания председателя правления;
неосуществления деятельности, установленной ЖК и уставом, в течение 3 месяцев подряд.

При принятии такого решения организация собственников ликвидируется в упрощенном порядке без назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора) и не может быть повторно создана в течение 3 лет с даты исключения из ЕГР (п. 1 ст. 185 ЖК в редакции Закона).

Важно: оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество организации собственников должно распределяться между ее членами в порядке, установленном уставом (п. 1 ст. 185 ЖК в редакции Закона). В этой связи целесообразно заблаговременно внести соответствующие изменения в устав.

Организации собственников обязаны привести уставы в соответствие с Законом в течение одного года со дня его официального опубликования, то есть до 05.01.2025 (ч. 1 ст. 5 Закона).

Примечание редакции. Более подробно об изменениях Жилищного кодекса Республики Беларусь можно узнать, приняв участие 29.01.2024 в онлайн-семинаре «Жилищный кодекс – 2024: нововведения для организаций, ЖКХ, ТС и ЖСК».