Аренда (ссуда) госнедвижимости: законодатель предлагает изменения

Справочно.
С Проектом можно ознакомиться по короткой ссылке bit.ly/3t2xnp0.

Как сейчас

В настоящее время имущество, находящееся в государственной собственности, закреплено за республиканскими и коммунальными юридическими лицами, в том числе государственными органами, на праве оперативного управления или хозяйственного ведения. При заключении договоров на передачу его во временное владение и пользование стороны руководствуются нормами ГК, Указа № 150, Указа Президента Республики Беларусь от 10.05.2019 № 169 «О распоряжении государственным имуществом», (далее — Указ № 169) и т.д.

Справочно.
Аренда госимущества также регулируется постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.08.2009 № 1049 «О проведении аукционов по продаже права заключения договоров аренды».

Недвижимое имущество, находящееся в республиканской собственности, предоставляется в аренду двумя способами: по соглашению сторон без аукциона по продаже права заключения договора аренды либо путем проведения аукциона (п. 4 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений <...>, находящихся в республиканской собственности, утв. Указом № 150). Порядок передачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в коммунальной собственности, устанавливается решениями местных Советов депутатов (п. 6 Указа № 150).

Законодательством предусмотрено, что при сдаче в аренду государственной недвижимости расходы арендодателя по ее содержанию, эксплуатации, отоплению и т.д. не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат (п. 5 Положения об арендной плате, п. 7 Положения об арендной плате на рынках, утв. Указом № 150).

Что предлагает Проект?

В целом можно отметить достаточную схожесть Проекта и Указа № 150 — аренда и ссуда государственного недвижимого имущества не претерпевает кардинальных процедурных изменений. 

Однако Проектом вводится несколько существенных новшеств, на которые стоит обратить внимание. 

Освобождение от перечисления платы за право заключения договора аренды

Вместе с тем не указывается уровень акта, на основании которого будет осуществляться освобождение от перечисления вышеуказанной платы. Логично предположить, что это может быть закон, указ, декрет Президента либо постановление Совета Министров (Госкомимущество входит в систему республиканских органов, подчиненных Совмину).

Арендная плата при капремонте

Проект содержит норму, согласно которой уплата арендной платы приостанавливается не только на период проведения капитального ремонта объекта аренды или здания, в котором он находится, его реконструкции, модернизации (Указ № 150), но также в иных случаях, когда по инициативе арендодателя (ссудодателя) арендатор (ссудополучатель) не может пользоваться арендованным имуществом. 

Для фиксации временного промежутка, в который арендатор может пользоваться недвижимым имуществом, Проект предусматривает обязательное составление дополнительного соглашения к договору.

Государственная регистрация прав

Справочно.
Государственная регистрация создания изолированного помещения не может осуществляться ранее регистрации создания капитального строения (здания, сооружения), в котором оно расположено (п. 2 ст. 10 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»).

Предусматривается также, что независимо от срока действия договора аренды объект недвижимого имущества должен быть зарегистрирован в течение 6 месяцев со дня заключения первого договора аренды. Данные меры вводятся с целью сократить число объектов государственного имущества, права на которые не зарегистрированы по настоящее время.

Срыв аукциона

Устанавливается запрет на участие в повторных аукционах лиц, чьи действия привели к срыву ранее проведенных аукционов в отношении одного и того же предмета: данный пункт включает отказ лица, приравненного к победителю аукциона, от заключения договора аренды по начальной цене, увеличенной на 5 %, исполнения обязательств по возмещению затрат на организацию и проведение аукциона, а также от уплаты штрафов.

Понижающие/повышающие коэффициенты

Проектом предусматриваются новые случаи применения понижающих (и повышающих) коэффициентов. Так, планируется введение следующих понижающих коэффициентов:

— понижающего коэффициента 0,5 при аренде производственных площадей. 

Также уточняются виды целевых назначений недвижимости, которые понимаются под производственными для целей применения коэффициента;

— понижающего коэффициента 0,1 в отношении площадей, арендуемых для размещения Аудиторской палаты (некоммерческой организации, аудиторских организаций и аудиторов-ИП. — Прим. ред.);

— понижающего коэффициента 0,2 при аренде государственного имущества для размещения Белорусской нотариальной палаты и ее организационных структур, нотариальных контор, бюро, архивов и т.д.

Справочно.
Проектом установлено, что при наличии оснований для применения нескольких коэффициентов к базовой ставке применяются все соответствующие коэффициенты.

Информация в единой базе

Справочно.
Единая информационная база неиспользуемого государственного имущества, предназначенного для сдачи в аренду, доступна на официальном сайте Государственного комитета по имуществу (au.nca.by).

Уточняются объекты недвижимого имущества, информация о которых должна быть размещена в Единой базе (единая информационная база данных неиспользуемого имущества, предназначенного для продажи и сдачи в аренду, размещенная в Интернете, а также положения по оптимизации единой базы): 

1. Информация об имуществе, предлагаемом в аренду/ссуду, должна находиться в базе до заключения соответствующего договора либо принятия арендодателем (ссудодателем) решения о сносе предлагаемого в аренду (ссуду) имущества либо использовании его для собственных нужд. 

2. Договоры аренды могут быть заключены после размещения информации о недвижимом имуществе в базе в случаях, когда такое размещение является обязательным, по истечении не менее 3 рабочих дней, следующих за днем размещения информации. 

3. Договоры безвозмездного пользования могут быть заключены после размещения информации о недвижимом имуществе в базе независимо от срока, прошедшего после ее размещения.

Арендная плата ниже затрат арендодателя

Проект дополняется нормой, позволяющей арендодателю сдавать в аренду недвижимое имущество с установлением арендной платы ниже затрат арендодателя. 

Такая норма особенно актуальна для относительно новых и дорогостоящих сооружений, по которым, как правило, начисляются большие суммы амортизации, налога на недвижимость и платежей за землю, с учетом которых формируется высокий размер арендной платы. По этой причине в ряде случаев данная недвижимость не становится востребованной. Сдача в аренду такого имущества с арендной платой ниже затрат является обоснованной, хотя бы с целью частичного возмещения затрат на содержание объектов (а для бюджетных организаций — соответственно, уменьшения бюджетной нагрузки). 

Размер арендной платы в этом случае будет определяться по результатам аукциона. 

«Периодическая аренда»

Проектом вводится понятие «периодическая аренда», когда арендатор пользуется имуществом в течение недели, месяца или года, но в определенные часы, а в остальное время объект аренды нужен либо самому арендодателю, либо предоставляется другим арендаторам. 

Данное понятие призвано упростить решение практических вопросов при определении порядка расчета размера арендной платы. 

5 % рентабельности

Предлагаемое изменение позволит получить положительный финансовый результат от сдачи в аренду недвижимости. Вместе с тем действие данного пункта не распространяется на арендодателей, если средства, полученные ими при сдаче в аренду недвижимого имущества, не облагаются налогами, сборами (пошлинами), в полном объеме поступают в доход республиканского или местного бюджета и используются на их содержание и развитие материально-технической базы.

Прочие изменения

1. Изменяется подход к передаче арендной платы от недвижимых объектов на рынках. Действующим законодательством предусмотрено перечисление всей арендной платы, оставшейся после вычета расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией этого недвижимого имущества (за исключением затрат на санитарное содержание, водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и т.д.). Проектом установлен меньший норматив — 25 % от вышеуказанной суммы.

2. Закреплена обязательность зачета в арендную плату затрат арендатора на некоторые регистрационные действия в отношении объекта аренды/земельного участка для его эксплуатации. Исключение составляют случаи, когда изменение объекта аренды является следствием действий арендатора, а также уплаты государственной пошлины за выдачу документа, удостоверяющего право на земельный участок.

3. Предусмотрено исключение из правила об обязательности заключения договора аренды недвижимого имущества по результатам аукциона. Без проведения аукциона соответствующий договор может быть заключен в случаях признания аукциона несостоявшимся, а также отказа лица, приравненного к победителю аукциона, от заключения договора аренды в результате продажи права заключения договора по начальной цене, увеличенной на 5 %.

Таким образом, Проект упорядочивает деятельность по использованию государственного недвижимого имущества и нацелен на максимизацию самоокупаемости данных объектов при необходимости выполнения и некоторых государственных задач. 

Справочно.
В случае принятия документа он вступит в силу через 6 месяцев после официального опубликования.