Иногда ситуации, когда стороны не подписывают договор аренды, приводят к долгим юридическим спорам о факте заключения соглашения, даже если объект аренды уже был передан. В данном случае возник спор между арендатором и арендодателем в контексте момента акцепта и заключения соглашения на определенных условиях.
Содержание:
ЧУП «А» (арендодатель, истец) и ООО «П» (арендатор, ответчик) договорились об условиях заключения договора аренды рефрижераторного контейнера (далее — контейнер). ЧУП «А» направило проект договора на электронную почту арендатора, передало ему контейнер и оригиналы договора, а также акта приема-передачи. За пользование контейнером арендатор арендную плату не вносил, но на претензии отвечал. Через некоторое время арендатор перестал выходить на связь.
Спустя более одного года контейнер был возвращен ЧУП «А» после обращения в правоохранительные органы. ЧУП «А» обратилось в суд за взысканием арендной платы (ст. 290, 577, 593 ГК), пени (п. 1 ст. 311 ГК) и процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 366 ГК).
ЧУП «А» передало ООО «П» контейнер во исполнение условий договора аренды, ответчик принял его и начал пользоваться. Факт передачи контейнера подтверждается актом оказанных услуг между ЧУП «А» и перевозчиком, который доставил объект аренды ООО «П», а также перепиской с ответчиком.
Ответчик вызывал к себе мастера ЧУП «А» для настройки контейнера, направлял письма, в которых указывалось о пользовании.
Соблюдение письменной формы договора ЧУП «А» обосновывало п. 3 ст. 404 и п. 3 ст. 408 ГК: арендодатель направил договор аренды в электронном виде (оферта), передал ответчику контейнер через перевозчика, а ООО «П» приняло объект аренды без замечаний (акцепт). Кроме того, в переписке сторон ООО «П» использовало реквизиты договора аренды, делало ссылки на пункты договора, что подтверждает факт заключения договора. Например, в переписке использовалась формулировка: «Согласно заключенному договору от ________ № ___ Вашей организацией был предоставлен в аренду рефрижераторный контейнер…» и др.
Между сторонами действительно имелись договоренности о заключении договора аренды, однако последний мог быть заключен лишь в том случае, если бы контейнер устроил арендатора. В ходе осмотра контейнера были выявлены неисправности, контейнер работал с перебоями. ООО «П» отказалось подписывать договор и просило заменить контейнер на исправный.
Договор аренды является незаключенным, так как не соблюдена письменная форма сделки. Представленные в материалы дела ТТН, акт оказанных услуг с перевозчиком и переписка сторон не относятся к акцепту, поскольку:
Таким образом, акцепт конклюдентными действиями возможен только в отношении оферты, в которой указан срок для ее акцепта. В иных случаях совершение конклюдентных действий не может рассматриваться в качестве акцепта оферты.
Исходя из ст. 402, п. 2 ст. 404, п. 1 ст. 577, п. 3 ст. 578, п. 1 ст. 580 ГК договор аренды должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами, а существенным условием договора аренды движимого имущества является условие об объекте аренды, содержащее данные, позволяющие определенно установить имущество.
Договор аренды между ответчиком не подписан, что не оспаривалось истцом.
Доводы истца о заключенности договора судом приняты не были, так как законодательством предусмотрен определенный порядок заключения договора аренды, а совершение определенных действий признается акцептом, только если иное не предусмотрено законодательством или не указано в оферте.
В удовлетворении требований отказано в полном объеме.
Основным документом, устанавливающим правоотношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды, заключенный в письменной форме и подписанный сторонами (их представителями) (ч. 1 п. 1, п. 2 ст. 404, п. 1 ст. 580 ГК).
Представленные истцом договор аренды и акт приема-передачи к договору аренды ответчиком не подписаны, что указывает о несоблюдении письменной формы договора в соответствии с п. 2 ст. 404 ГК.
Доказательств, подтверждающих принятие ответчиком письменного предложения истца заключить договор путем направления текстового документа согласно п. 3 ст. 404 ГК, в материалах дела не имеется.
Незаключенность договора аренды не влечет возникновения у сторон договора предусмотренных им обязательств.
В соответствии с п. 18 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» применение последствий незаключенности договоров аренды осуществляется по правилам главы 59 ГК (обязательства вследствие неосновательного обогащения).
Согласно п. 19 данного постановления если при рассмотрении спора о взыскании задолженности по арендной плате и (или) пени, вытекающих из договора аренды, хозяйственный суд придет к выводу о недействительности или незаключенности договора аренды, то требование о взыскании задолженности по арендной плате и (или) пени по договору не подлежит удовлетворению, что является основанием для отказа в удовлетворении иска.
Указание ответчиком в деловой переписке сторон на реквизиты договора аренды и его пункты, упоминание в переписке рефрижераторного контейнера как арендуемого являются подтверждением факта нахождения у ООО «П» рефрижераторного контейнера, но не подтверждают заключенность договора аренды.
Представленные дополнительные доказательства в виде подписанных ООО «П» электронных счетов-фактур суд не принял ввиду того, что ЧУП «А» не обосновало невозможность их представления в суде первой инстанции по не зависящим от него причинам (ч. 2 ст. 277 ХПК).
Решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ООО «П» — без удовлетворения.
Согласившись с выводами судов первой и апелляционной инстанций о незаключенности договора аренды, Верховный Суд отдельно отметил следующее.
Из текста договора аренды, подписанного только истцом, усматривается, что истец, как арендодатель, указал, что «договор аренды вступает в силу с даты его подписания последней из сторон и действует до ___». Сторонами не оспаривалось, что договор ООО «П» не подписан, соответственно в законную силу он не вступил.
Принимая во внимание, что подписание договора арендатором означает достижение соглашения по всем условиям договора, а представленный истцом договор аренды со стороны ответчика не подписан, что свидетельствует о несоблюдении письменной формы договора, учитывая, что доказательств, подтверждающих принятие ответчиком письменного предложения истца заключить договор путем направления текстового документа согласно п. 3 ст. 404 ГК суду первой инстанции предоставлено не было, суд пришел к правомерному выводу о незаключенности договора аренды.
Решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставлены без изменения, а кассационная жалоба — без удовлетворения.
Чем закончилась история?
Получив вступившее в законную силу решение суда о незаключенности договора аренды, ЧУП «А» обратилось в суд за взысканием с ООО «П» неосновательного обогащения и процентов (п. 2 ст. 976, ст. 366 ГК). Для определения арендной платы были представлены несколько договоров аренды аналогичных контейнеров. Требования ЧУП «А» были удовлетворены, решение суда не обжаловалось.
Рекомендации:
1. Прежде чем выполнять обязанности, предусмотренные договором аренды, рекомендуется иметь на руках подписанный обеими сторонами оригинал договора аренды, поскольку отсутствие подписанного сторонами договора аренды, а также надлежащих доказательств его заключения свидетельствует о незаключенности данного договора.
2. Рекомендуется сохранять акты с перевозчиком о доставке объекта аренды, переписку сторон, подтверждающую пользование объектом аренды, поскольку, хоть они и не могут быть расценены судом как факт заключения договора, однако подтверждают факт нахождения объекта аренды у арендатора.
3. При наличии установленного судом факта незаключенности договора аренды с одновременным установлением факта пользования арендованным имуществом собственнику этого имущества рекомендуется обратиться в суд за взысканием неосновательного обогащения.
4. Для возможности заключения сделки путем совершения конклюдентных действий рекомендуется в текст договора включать такое условие с конкретным сроком его совершения (например, фактическое принятие и использование имущества). Если договор не будет подписан второй стороной, но будет акцептован в соответствии с п. 3 ст. 408 ГК, он может быть признан заключенным в письменной форме при отсутствии спора по существенным условиям.
