Непрофильные активы: как правильно подготовить их к продаже?

Одним из  видов вывода непрофильных активов является их продажа*. При продаже  объекта недвижимости либо предприятия как имущественного комплекса необходимо учитывать налоговые последствия сделки, обстоятельства, при  которых данный объект недвижимости (предприятие как имущественный  комплекс) был приобретен, акт законодательства, на основании которого производилась передача объекта недвижимого имущества (предприятия как  имущественного комплекса) продавцу, относится ли объект недвижимости к  объектам, преимущественное право на приобретение которых имеют местные  органы государственной власти, имеет ли объект недвижимости  историко-культурную ценность.

Справочно. 
Согласно государственному стандарту Республики Беларусь СТБ 52.1.01-2017 «Оценка стоимости объектов гражданских прав» непрофильные активы — это активы, приносящие доход, но не относящиеся к основной деятельности предприятия, а также относящиеся к объектам социальной сферы, затраты на содержание которых осуществляются за счет результатов основной производственной деятельности.

Этап 1: готовим недвижимое имущество к продаже

Перед продажей недвижимого имущества следует решить вопросы с возможным  изменением целевого назначения капитального строения, демонтажем установленного оборудования, изучением текущего состояния инженерных сетей. В случае, когда данные вопросы отдаются на откуп покупателя,  продавец должен понимать, что при изменении назначения здания и  земельного участка, на котором оно расположено, покупатель будет нести  определенные расходы, иногда несопоставимые со стоимостью такого имущества, что существенно повлияет на итоговую цену продажи.

Читайте по теме: Лашкевич М. Изменение целевого назначения земельного участка: порядок и документы // Юрист. — № 6. —
2017.

Способ продажи предприятия как имущественного комплекса применяют, когда есть конкретный покупатель, который желает приобрести именно предприятие как имущественный комплекс, либо когда собственник изъявил желание о продаже бизнеса непосредственно как имущественного комплекса, а не доли в уставном фонде организации.
Создание предприятия как имущественного комплекса подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 Положения о порядке совершения регистрационных действий в отношении предприятия как имущественного комплекса, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.06.2004 № 650 (далее — Положение)).

В состав предприятия как имущественного комплекса могут включаться:

• здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, земельные участки, которые находятся в собственности;
• права требования, долги;
• исключительные права на объекты интеллектуальной собственности, включая права на средства индивидуализации (кроме права на географические указания);
• право аренды;
• другое имущество и имущественные права в случаях, предусмотренных законодательством.

Справочно.
Пунктом 3 Положения определено, что в состав предприятия как имущественного комплекса включаются права требования, долги, за исключением вытекающих из административных, семейных, трудовых правоотношений.

В состав предприятия как имущественного комплекса не включаются:

• земельные участки, предоставленные на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, временного пользования;
• объекты, изъятые либо ограниченные в обороте;
• долги, вытекающие из административных, семейных, трудовых правоотношений;
• права на географические указания.

Пункт 17.72 Единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, определяет уполномоченную организацию, сроки совершения регистрационных действий и их стоимость, перечень документов, являющихся основанием для государственной регистрации предприятия как имущественного комплекса по заявлениям юридических лиц (постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156).

Объекты, включаемые в состав предприятия как имущественного комплекса, самостоятельно определяет собственник имущества.

Этап 2: правильно оформляем недвижимое имущество

Вне зависимости от способа продажи недвижимого имущества рекомендуем руководствоваться рядом правил, которые изложены ниже.

1. Проведение анализа правоустанавливающей документации. При продаже недвижимого имущества (в том числе на аукционе) необходимо провести анализ правоустанавливающей документации и проверить наличие решения наблюдательного совета (общего собрания участников) о продаже недвижимого имущества в случаях, когда такое решение необходимо в соответствии с законодательством. Так, крупные сделки хозяйственного общества могут совершаться по решению общего собрания его участников, если уставом принятие такого решения не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) этого общества или иное не установлено Президентом Республики Беларусь (ст. 58 Закона Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах»).

Справочно.
Юридические лица (унитарные предприятия) не вправе продавать принадлежащее им на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, в залог, вносить в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (п. 3 ст. 276 ГК).

2. Анализ рынка и установление цены продажи. Согласно
ст. 526, 532 ГК цена продажи недвижимого имущества является существенным условием договора купли-продажи.

Так, в соответствии со ст. 526 ГК договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости. Цена продажи имущества может быть сформирована на основании текущего анализа рынка путем проведения независимой оценки, что позволит собственнику независимо от формы собственности установить актуальную и правильную цену.

Рекомендация.
Рекомендуем провести независимую оценку на основании текущего анализа рынка. Это позволит сформировать «правильную» начальную цену предмета аукциона при его продаже.

В соответствии с Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь», независимую оценку имущества вправе проводить оценщики, аттестованные в установленном законодательством порядке. Кроме того, в Республике Беларусь создан и ведется государственный реестр оценщиков.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 394 ГК, не применяются.

3. Проведение инвентаризации. В силу ст. 532 ГК состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации (постановление Министерства финансов Республики Беларусь от 30.11.2007 № 180 «Об утверждении Инструкции по инвентаризации активов и обязательств <…>»).

До подписания договора продажи предприятия стороны должны составить и рассмотреть документ, которым оформлены результаты инвентаризации, бухгалтерский баланс (книга учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения), аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия как имущественного комплекса, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Вместо аудиторского заключения может быть предоставлено заключение об экспертизе достоверности оценки имущества.

4. Подготовка проекта договора. Необходимо проанализировать объем предпродажной подготовки предлагаемого к продаже объекта недвижимого имущества (предмета аукциона).

При продаже недвижимого имущества следует учитывать, что в соответствии со ст. 525 ГК в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии уточняющих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.

Таким образом, подлежащий продаже объект недвижимого имущества должен быть зарегистрирован в соответствии с Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». На него должен быть оформлен технический паспорт и получено свидетельство о государственной регистрации прав.

При установлении условий оплаты за недвижимое имущество покупателю следует учитывать итоговую сумму сделки. Для результативной продажи можно предлагать рассрочку платежа.

Например, согласно постановлению Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 31.07.2012 № 25 «О порядке расчета платежей при рассрочке оплаты отчуждаемого имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь» при оплате находящихся в собственности Республики Беларусь капитальных строений при продаже с рассрочкой оплаты размер первоначального платежа должен составлять не менее 30 % цены продажи имущества с учетом ранее внесенной суммы задатка, если такой уплачивается, а согласно Указу Президента Республики Беларусь от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом» покупателю по его письменному заявлению может быть предоставлена рассрочка оплаты имущества на срок не более одного года со дня заключения договора купли-продажи с ежемесячной индексацией платежей.

Также при предоставлении рассрочки оплаты не рекомендуем привязывать переход права собственности на объект недвижимости к моменту его полной оплаты, поскольку:

— данное условие невыгодно для покупателя (до перехода права собственности он не может проводить реконструкцию объекта);

— данное условие невыгодно для продавца (до момента перехода права собственности он несет расходы по содержанию объекта недвижимости, уплачивает соответствующие налоги).

Рекомендация.
При предоставлении рассрочки оплаты не рекомендуем привязывать переход права собственности на объект недвижимости к моменту его полной оплаты.

Наиболее приемлемой для обеих сторон может быть регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества с обременением: объект недвижимости находится в залоге у продавца до момента полной оплаты.

Этап 3: продаем с аукциона

Полагаем, что, принимая решение о продаже имущества, собственник должен рассмотреть вопрос о продаже имущества с аукциона. Цена сделки, определенная в ходе аукциона, проведенного в соответствии с законодательством Республики Беларусь, признается рыночной на товар для целей налогообложения (ст. 30-1 НК). Аукцион по сравнению с прямой продажей представляет собой наиболее прозрачный механизм реализации имущества.

Продажа имущества с аукциона регулируется ст. 416–419 ГК, Указом Президента Республики Беларусь от 05.05.2009 № 232 «О некоторых вопросах проведения аукционов (конкурсов)», а также, например, Положением о порядке организации и проведения аукционов по продаже объектов недвижимого имущества, машин, оборудования, транспортных средств — локальным нормативным правовым актом, разработанным и утвержденным непосредственно организацией, основным видом деятельности которой является организация и проведение аукционов.

На сегодняшний день существует два вида аукционов:

1) классический аукцион;

2) электронный аукцион.

Справочно.
Продажей с электронных торгов определенного вида имущества (например, находящегося в собственности государства) могут заниматься только следующие организации:
1. ОАО «Белорусская универсальная товарная биржа».
2. КУП «Минский городской центр недвижимости».
3. РУП «Институт недвижимости и оценки».

В последнее время все более популярной становится процедура проведения электронных торгов. Для организаторов торгов электронные торги представляют интерес в плане упрощения торгов и исключения возможного контакта их участников. Вместе с тем в настоящий момент процедура электронных торгов по продаже имущества в законодательстве подробно не регламентирована. Кроме того, на итоговый результат аукциона может влиять функционал электронной торговой площадки, ее понятность и общая доступность.

Справочно.
Проведение электронных торгов при продаже имущества предусмотрено в исполнительном производстве в соответствии с Законом Республики Беларусь от 24.10.2016 № 439-З «Об исполнительном производстве», в процедуре банкротства — в соответствии с постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 21.11.2012 № 100 «Об утверждении Правил проведения торгов в электронной форме в процедурах экономической несостоятельности (банкротства)».

Извещение о проведении торгов подлежит обязательному опубликованию в печатных средствах массовой информации («Советская Белоруссия», «Рэспублiка», «Звязда», «Народная газета», «Белорусская нива», Информационно-аналитический бюллетень «Конкурсные торги в Беларуси и за рубежом») и должно быть заявлено организатором торгов не менее чем за 30 дней до их проведения, а в случае повторных торгов — не менее чем за 10 дней до их проведения.

Этап 4: заключаем договор купли-продажи и осуществляем его государственную регистрацию

В силу ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» договор продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с п. 17.50 Единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (далее — Единый перечень), составляет от 5 рабочих дней до 1 месяца. Срок регистрации договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса в соответствии с п. 17.72 Единого перечня составляет от 7 рабочих дней до 1 месяца.

Что происходит с предприятием после продажи имущественного комплекса?

Следует учитывать, что продажа предприятия как имущественного комплекса, созданного на базе имущества унитарного предприятия, не влечет автоматической ликвидации самого унитарного предприятия как юридического лица. Более того, согласно п. 1 ст. 281 ГК при переходе права собственности на предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику юридическое лицо, которому это предприятие принадлежит на праве хозяйственного ведения, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь или договором, сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему предприятие.

Таким образом, ГК устанавливает возможность для сторон закрепить в договоре положение о переходе прав на предприятие. С даты государственной регистрации предприятия как имущественного комплекса у покупателя возникает право собственности на имущественный комплекс, а у юридического лица — унитарного предприятия — может быть прекращено право хозяйственного ведения на предприятие как имущественный комплекс.

В таком случае покупатель по сделке приобретает лишь имущественный комплекс как объект недвижимости, само же юридическое лицо (унитарное предприятие) продолжает существовать как отдельное юридическое лицо.

Возможен и другой вариант. В соответствии со ст. 281 ГК, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь или договором, унитарное предприятие сохраняет право хозяйственного ведения на предприятие как имущественный комплекс, несмотря на смену собственника. То есть фактически в такой ситуации происходит смена собственника имущества унитарного предприятия — имущество в виде зарегистрированного предприятия как имущественного комплекса переходит из собственности продавца в собственность покупателя. Это означает, что унитарное предприятие не будет исключено из Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей и продолжит свою деятельность.

Особенностью данного варианта является сохранение за унитарным предприятием, несмотря на смену собственника, всех прав и обязанностей юридического лица, независимо от времени их выявления (до или после регистрации перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс).

Чек-лист действий при продаже непрофильных активов организации:
► Привести правоустанавливающие документы в соответствие с законодательством.
► Провести инвентаризацию.
► Провести оценку имущества.
► Зарегистрировать предприятие как имущественный комплекс.
► Составить проект договора купли-продажи недвижимого имущества, оформить приложения к договору.
► Организовать продажу недвижимого имущества (прямая продажа либо продажа с торгов).
► Подписать и зарегистрировать договор и переход права собственности на недвижимое имущество.

* В данной статье не рассматриваются вопросы распоряжения неиспользуемым и неэффективно используемым имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь, в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом». — Прим. ред.