Вопрос: Обязан ли арендодатель обеспечивать работоспособное функционирование системы отопления и поддерживать соответствующий нормам температурный режим в помещениях? Если да, то на какие НПА можно сослаться в претензионном письме арендодателю, если он не соблюдает данную обязанность?
Ответ: Обязан, если это предусмотрено договором аренды.
Акты законодательства не во всех случаях, особенно что касается тепло- и водоснабжающих сетей, канализации, электросетей, сантехнического, отопительного и электрического оборудования и приборов, позволяют арендатору и арендодателю урегулировать вопросы распределения обязанностей по содержанию арендуемого имущества.
Однако, исходя из практики арендных отношений, как правило, в договорах аренды обязанность по содержанию зданий, сооружений, в том числе по поддержанию всего оборудования и сетей в исправном состоянии и по устранению аварий, возлагается на арендодателя.
В соответствии с подп. 2.7 п. 2 Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее – Положение), под содержанием, эксплуатацией недвижимого имущества понимают его техническое обслуживание (за исключением лифтов), включающее работы:
Требования к микроклимату рабочих мест в производственных и офисных помещениях установлены в Гигиеническом нормативе «Микроклиматические показатели безопасности и безвредности на рабочих местах», утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 25.01.2021 № 37 и Санитарных нормах и правилах «Требования к микроклимату рабочих мест в производственных и офисных помещениях», утвержденных постановлением Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 30.04.2013 № 33.
Статьей 583 ГК предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. То есть, если в договоре аренды будет указано, что в арендованном помещении будет располагаться, например, офис, арендодатель обязан обеспечить температурный режим, установленный санитарными нормами и правилами для офисов.
Таким образом, при обращении к арендодателю с требованием об обеспечении в арендуемых помещениях температурного режима согласно установленным санитарно-гигиенических нормам необходимо ссылаться на ст. 583 ГК, подп. 2.7 п. 2 Положения, Гигиенический норматив «Микроклиматические показатели безопасности и безвредности на рабочих местах», утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 25.01.2021 № 37, Санитарные нормы и правила «Требования к микроклимату рабочих мест в производственных и офисных помещениях», утвержденные постановлением Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 30.04.2013 № 33.
