Ситуация: Между КУП и ООО были заключены договоры аренды недвижимого имущества, по условиям которых ООО обязано было возмещать расходы на текущий ремонт.
У сторон возникли разногласия в части отнесения конкретных видов работ к текущему или капитальному ремонту, в связи с чем КУП обратилось с иском в суд.
КУП предоставило ООО в аренду недвижимое имущество по договорам аренды изолированных помещений и их частей, находящихся в коммунальной собственности г. Минска.
Согласно условиям договоров аренды ООО обязалось производить за свой счет текущий ремонт имущества не реже 1 раза в 3 года, в том числе сантехнического и другого оборудования, принимать участие в текущем ремонте площадей общего пользования и благоустройстве прилегающей территории, текущем ремонте фасадов и кровли здания, в котором размещается имущество, либо возмещать КУП расходы, связанные с проведением текущего ремонта в порядке, установленном договором, осуществлять благоустройство и эксплуатацию имущества и прилегающей территории согласно схеме закрепления территории для регулярной уборки, благоустройства и содержания в соответствии с требованиями НПА и решения Минского городского Совета депутатов от 16.11.2016 № 252 «Об утверждении Правил благоустройства и содержания города Минска».
В период действия договоров аренды КУП с привлечением подрядных организаций в отношении капитального строения с инвентарным номером 500/С-2948 выполнило следующие работы:
— по демонтажу и установке подвесного потолка, окон и подоконных досок из ПВХ, разборке и устройству покрытий полов из линолеума и релина, пробивке борозд в кирпичных стенах для устройства электропроводки, снятию обоев в помещениях, оклейке стен стеклообоями, разборке кирпичных перегородок на отдельные кирпичи, демонтажу и установке дверных блоков, установке врезных дверных (оконных) приборов, установке порогов алюминиевых, установке жалюзей, электромонтажные работы, работы по разборке покрытий полов из плитки, облицовке стен, демонтажу и установке дверных блоков, сантехнические работы в санузле, работы по ремонту стен фасадов, устройству сборных покрытий из плит тротуарных, установке металлический ограждений, демонтажу и устройству козырьков, демонтажу и установке щитков осветительных, разводке по устройствам и подключению кабелей (проводов), установке и настройке центрального контролера охранной системы, монтажу системы внутриквартирного пожаротушения;
— по ремонту кровли, фасада, помещений и водосточной системы капитального строения;
— по валке деревьев с последующей утилизацией, произрастающих на прилегающей территории.
Между сторонами возник спор о том, относятся ли проведенные работы к текущему ремонту, а также о наличии у ООО обязанности по их частичному возмещению, в связи с чем КУП обратилось с иском в суд о взыскании части понесенных расходов.
В актах выполненных работ по договорам строительного подряда и внутренних документах КУП работы, выполненные по договорам строительного подряда, обозначены как текущий ремонт.
Ссылаясь на условия договоров аренды, отнесение выполненных работ к текущему ремонту и благоустройству, отчет по результатам аудита годовой бухгалтерской отчетности, КУП просило взыскать с ООО основной долг в виде возмещения расходов на выполнение работ пропорционально доле площади арендуемого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета мест общего пользования.
С учетом содержания договоров аренды, заключенных между сторонами, дополнительных соглашений к ним на основании ст. 401 ГК между сторонами было достигнуто соглашение об участии арендатора в возмещении расходов на текущий ремонт капитального строения, в котором было расположено арендовавшееся ответчиком имущество.
Работы, произведенные третьими лицами в отношении капитального строения, не относятся к текущему ремонту; договоры аренды между сторонами прекратили свое действие (расторгнуты по соглашению сторон), в связи с чем требования КУП, заявленные после расторжения договоров аренды, удовлетворению не подлежат. КУП не был соблюден порядок предъявления требований к ответчику, предусмотренный договором, а именно: истец не представил ответчику акты выполненных работ по ремонту и не выставил платежное требование на оплату этих платежей.
По мнению специалиста, при ремонте здания имели место элементы модернизации, которые специалист усматривает в следующем: в части устройства вентфасада даже без утеплителя (как новый элемент); в новой системе ливнестоков, все элементы которой новые (желоба, воронки, крепления); в вытяжном вентиляционном канале из санузла. Система вентиляции и водосточная система относятся к инженерным системам здания. Заменены все наружные окна (стоят стеклопакеты) и наружные двери (установлены металлические двери) здания без какого-либо подтверждения физического износа в соответствии с требованиями ТНПА (60 % и более). В части окон, по мнению специалиста, имел место капитальный ремонт.
Фактически выполнен ремонт большинства элементов здания, мало осталось, чтобы сделать комплексный ремонт здания (утеплить стены, отремонтировать кровлю, деревянные перекрытия). Физический износ не подтвержден документально ни по полам, ни по окнам, ни по дверям здания.
Из материалов дела и визуального осмотра здания, по мнению специалиста, не усматривается наличие до ремонта мелких неисправностей, а усматривается комплексный ремонт здания, не подпадающий под признаки текущего ремонта, определенные Законом. По отдельным видам проведенных работ, если рассматривать их в отдельности, можно было бы отнести их к текущему ремонту. Однако рассматривая все здание в целом и все выполненные за спорный период времени работы в совокупности, нельзя сделать вывод о том, что работы, выполненные в отношении здания, относятся к точечному, незначительному устранению недостатков, поскольку ремонтные работы затронули незначительные объемы недостатков. Поэтому отдельные элементы текущего ремонта специалист, исходя из технического состояния этого здания, оценивает как сопутствующие капитальному ремонту. В том числе специалист с учетом всех обстоятельств ремонта полагает, что работы по обрезке и удалению деревьев на основании ТКП 45-1.04-206-2010 следует также отнести к капитальному ремонту.
Согласно подп. 2.2 п. 2, пп. 3, 4 Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (в редакции, действовавшей на момент спорных отношений), капитальный ремонт — совокупность работ, включая строительно-монтажные и пусконаладочные работы, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных и потребительских качеств недвижимого имущества.
Порядок, сроки и размеры возмещения расходов арендодателя (ссудодателя) определяются сторонами в соответствии с настоящим Положением при заключении договоров аренды (безвозмездного пользования) и отражаются в таких договорах либо в отдельно заключенных договорах на возмещение расходов.
Исходя из характера выполненных работ, целей капитального и текущего ремонта, определенных законодательством и техническими нормативными правовыми актами Республики Беларусь, принимая во внимание положения подп. 33 приложения Б к ТКП 45-1.04-206-2010, согласно которому работы, выполняемые при текущем ремонте, сопутствующие капитальному ремонту, относятся к работам, выполняемым при капитальном ремонте, а также с учетом наличия при проведении ремонта здания элементов модернизации суд пришел к выводу о том, что все работы в отношении спорного капитального строения следует признать выборочным капитальным ремонтом здания, несмотря на обозначение этих работ в договорах и актах выполненных работ (справках выполненных работ) в качестве работ по текущему ремонту.
Суд установил, что все расходы, понесенные КУП по ремонту и благоустройству капитального строения, следует отнести к капитальному ремонту здания, в связи с чем обязанность по их возмещению арендодателю у ООО отсутствует.
Апелляционная инстанция экономического суда решение суда первой инстанции оставила без изменений, а жалобу КУП — без удовлетворения.
Дополнительно по теме:
>>Лабор Н. Текущий или капитальный ремонт // Юрист. — 2020. — № 8.
>> Антонов А., Ленковец Е. Аренда недвижимости в вопросах и ответах (часть 1) // Юрист. — 2021. — № 2.
