Вопрос: Как правильно возвратить помещение арендодателю после окончания срока действия договора аренды?
Ответ: Возврат должен быть осуществлен по передаточному акту.
Пунктом 2 ст. 626 ГК установлена обязанность арендатора возвратить объект аренды в случае прекращения договора аренды. При этом стороны вправе определить порядок возврата объекта аренды с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 626 ГК, то есть помещение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
День возврата арендованного помещения не обязательно должен совпадать с последним днем действия договора аренды. Законодательство не содержит на этот счет жестких императивных формулировок. Стороны вправе предусмотреть в договоре различные сроки возврата объекта аренды в зависимости от основания прекращения договора. При этом срок может быть определен календарной датой либо истечением периода времени (п. 1 ст. 191 ГК).
Например, в договоре может быть определено, что имущество возвращается арендодателю:
— в день окончания срока действия договора аренды;
— не позднее __ (___) календарных дней со дня прекращения договора аренды;
— по истечении срока аренды в период с «__» ____ 20__ г. по «__» ____ 20__ г. (включительно). В данном случае целесообразно сделать ссылку на правила определения конкретной даты. Например, указать в договоре, что «дата сдачи-приемки помещения определяется Арендодателем, который уведомляет о ней Арендатора до «__» __ 20__ г. в письменной форме (либо иным удобным сторонам способом)».
И только в случае, если условие о сроке возврата объекта аренды никак не согласовано сторонами, арендатор обязан возвратить помещение арендодателю в день прекращения договора аренды (ч. 1 ст. 593, п. 1 ст. 295 ГК).
Арендатор будет считаться исполнившим обязанность по возврату объекта аренды после предоставления (передачи) его арендодателю во владение и пользование и подписания документа, подтверждающего эти действия (ч. 2 п. 1 ст. 626 ГК). Факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу (абз. 3 п. 39 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», далее — постановление Пленума № 1).
В договоре может быть предусмотрен иной порядок исполнения арендатором обязанности по возврату арендуемого помещения.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ч. 2 ст. 593 ГК).
Вопрос: Договор аренды действует до 31.07.2019, 01.08.2019 стороны заключили дополнительное соглашение к этому договору о том, что срок его действия продлевается до 31.12.2020.
После подписания дополнительного соглашения арендатор не платит аренду, в помещении не появляется, его имущества там нет. Имеет ли юридическую силу дополнительное соглашение?
Ответ: Да, имеет.
В силу п. 2 ст. 592 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому, если арендодатель намерен прекратить договорные отношения с арендатором, он должен действовать активно, возражая против возобновления данного правоотношения. Молчание же арендодателя может расцениваться как отсутствие с его стороны возражений на возобновление договора на неопределенный срок.
Таким образом, заявление о прекращении договора аренды и необходимости направления представителя для подписания документов о возврате арендуемого имущества должно быть сделано заинтересованной стороной до истечения срока действия договора аренды, поскольку при отсутствии соответствующего заявления уже на следующий день после истечения срока договор следует признать продленным на неопределенный срок и на прежних условиях.
В рассматриваемой ситуации 31.07.2019 арендуемое помещение не было возвращено арендодателю по акту сдачи-приемки, в связи с чем можно сделать вывод, что оно продолжает находиться во владении арендатора. Невозврат арендуемого помещения может свидетельствовать о фактическом продолжении договора аренды. При этом дополнительное соглашение, заключенное на следующий день после окончания действия договора аренды, будет иметь юридическую силу.
В качестве подтверждения данного аргумента имеется судебная практика: по одному из дел экономический суд установил, что между сторонами был заключен договор аренды сроком действия по 31.03.2017. Однако 31.03.2017 помещение не было возвращено арендодателю. 01.04.2017 стороны подписали дополнительное соглашение о продлении срока действия договора до 31.03.2019. Какие-либо акты по факту заключения дополнительного соглашения сторонами не составлялись.
Исходя из того, что помещение после окончания срока действия договора аренды не возвращалось, а на следующий же день после истечения срока действия договора стороны заключили дополнительное соглашение о его пролонгации, суд сделал вывод, что в период с 01.04.2017 по 31.03.2019 помещение находилось в пользовании арендатора. Ввиду чего суд счел арендные отношения возобновленными на срок, указанный в дополнительном соглашении.
Вопрос: Согласно ч. 2 ст. 592 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Что признается судами «продолжением пользования имуществом»?
Ответ: Невозврат арендатором имущества арендодателю.
Законодательство Республики Беларусь не содержит четкой дефиниции понятия «пользование». Доктрина гражданского права исходит из того, что пользование каким-либо объектом предполагает возможность извлечения его полезных свойств. То есть в анализируемом случае для суда не будет иметь значения, действительно ли данные полезные свойства извлекались (то есть действительно ли арендатор располагал в этом помещении каким-либо имуществом). Достаточно наличия самой возможности извлечения полезных свойств (то есть достаточно наличия ключей от помещения и свободного доступа к нему у арендатора).
В соответствии с п. 39 постановления Пленума № 1 юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата. Ведь если арендованное имущество не возвращено арендодателю, то арендатор продолжает нести обязанность по внесению арендной платы.
Таким образом, юридически значимым в контексте применения ч. 2 ст. 593 ГК в судебной практике является не сам факт извлечения полезных свойств помещения, а существование у арендатора такой возможности в принципе. При этом формулировка «продолжает пользоваться имуществом» означает невозврат имущества арендодателю.
