Если у арендодателя возникает необходимость взыскать арендные платежи в судебном порядке, то прежде всего нужно проанализировать, имеет ли договор аренды признаки незаключенности или недействительности. Последствием признания договора незаключенным или недействительным является отсутствие у сторон каких-либо прав и обязанностей, вытекающих из данного договора.
В случае, если при подготовке к взысканию арендных платежей обнаружится, что в договоре, например, не согласованы существенные условия (не указан размер арендной платы, не идентифицировано имущество, подлежащее передаче в аренду), то требовать исполнения обязательств по такому договору невозможно.
Переданное сторонами по «дефектному» договору подлежит возвращению как неосновательное обогащение в рамках положений главы 59 ГК.
Таким образом, в случае, если арендодатель понимает, что договор аренды является незаключенным, сначала необходимо в судебном порядке установить факт незаключенности данного договора, а после этого заявить отдельное требование о взыскании неосновательного обогащения с арендатора, который пользовался имуществом без правовых оснований.
Если незаключенность или ничтожность договора будет установлена при рассмотрении требований о взыскании арендной платы, установленной в договоре, и штрафных санкций за ненадлежащее исполнение договора, суд откажет в удовлетворении заявленных требований.