Взыскание арендных платежей по договору, признанному недействительным

Если у арендодателя возникает необходимость взыскать арендные платежи в судебном порядке, то прежде всего нужно проанализировать, имеет ли договор аренды признаки незаключенности или недействительности. Последствием признания договора незаключенным или недействительным является отсутствие у сторон каких-либо прав и обязанностей, вытекающих из данного договора.

В случае, если при подготовке к взысканию арендных платежей обнаружится, что в договоре, например, не согласованы существенные условия (не указан размер арендной платы, не идентифицировано имущество, подлежащее передаче в аренду), то требовать исполнения обязательств по такому договору невозможно.

Заключаем договор аренды: порядок, условия, нюансы - читайте в статье.

Переданное сторонами по «дефектному» договору подлежит возвращению как неосновательное обогащение в рамках положений главы 59 ГК.

Таким образом, в случае, если арендодатель понимает, что договор аренды является незаключенным, сначала необходимо в судебном порядке установить факт незаключенности данного договора, а после этого заявить отдельное требование о взыскании неосновательного обогащения с арендатора, который пользовался имуществом без правовых оснований.

Если незаключенность или ничтожность договора будет установлена при рассмотрении требований о взыскании арендной платы, установленной в договоре, и штрафных санкций за ненадлежащее исполнение договора, суд откажет в удовлетворении заявленных требований.

Пример.
Истцом были заявлены требования о взыскании с ответчика основного долга в виде арендной платы по договору аренды за период с 03.09.2014 по 31.10.2014, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 10.12.2014.
Из договора аренды, который истец представил в качестве основания иска, усматривается, что спорные нежилые помещения в нем не определены: отсутствует их четкое месторасположение в капитальном строении, планировка и состав этих помещений не указаны в договоре.
Суд пришел к выводу, что стороны не согласовали предмет аренды, поэтому договор аренды следует признать незаключенным, а соответственно, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат (решение экономического суда Гомельской области от 27.01.2015 по делу № 316-10/2014).

Как определить размер неосновательного обогащения арендатора?

При определении стоимости неосновательного пользования чужим имуществом по аналогии закона (п. 1 ст. 5 ГК) может быть применено правило п. 3 ст. 394 ГК об оплате по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги, а также методика расчета арендной платы, установленная Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150, где в качестве основы применяется размер арендной платы по правилам п. 2 ст. 974 ГК (абзац второй части третьей п. 18 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»).

При этом необходимо учитывать, что определение арендной платы с использованием вышеназванной методики расчета возможно только в случаях аренды имущества, находящегося в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц.

Размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в частной собственности, определяется по соглашению сторон.

Исходя из этого для определения размера неосновательного обогащения могут использоваться заключение экспертизы, справка о стоимости аренды помещений, имеющих схожее расположение и характеристики, договоры аренды, ранее заключенные в отношении этого имущества, и иные доказательства.

Оценивать представленные доказательства суд будет по внутреннему убеждению, так как единой методики определения стоимости неосновательного обогащения при признании договора аренды незаключенным или недействительным не существует.

Пример.
Между ЧТУП «Ю» и КУП «Ж» не было достигнуто соглашение о заключении договора аренды. КУП «Ж» использовало часть капитального строения, принадлежащего истцу, для хранения песка и вторичного сырья безвозмездно.
Предметом исковых требований являлась сумма неосновательного обогащения.
Для расчета суммы неосновательного обогащения истец использовал заключенный 01.04.2014 договор аренды между ЧТУП «Ю» (арендодатель) и ЧТУП «В» (арендатор). Пунктом 3.1 указанного договора определена ставка арендной платы за 1 кв. м в месяц в размере 0,5 долл. США с учетом НДС.
Суд считает обоснованными требования истца в части взыскания 87 378 627 руб. неосновательного обогащения, исчисленных из расчета 0,5 долл. США по курсу Национального банка Республики Беларусь ежемесячно за 1 кв. м капитального строения, занятого песко-соляной смесью и вторсырьем ответчика: 3 552 кв. м.
Аргумент апелляционной жалобы о том, что договор аренды с ЧТУП «В» не может рассматриваться в качестве аналогичной ситуации, судом не принимается, поскольку по договору арендуется часть того же недвижимого имущества, которое используется ответчиком (постановление апелляционной инстанции экономического суда Витебской области от 31.03.2015 по делу № 209-9/2014/39А).

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Проценты за пользование чужими денежными средствами на основании п. 2 ст. 976 ГК подлежат начислению на сумму неосновательного денежного обогащения с момента вступления в силу судебного акта о признании договора аренды незаключенным, если судом не будет установлено, что приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств ранее признания сделки недействительной.

Анализируя судебную практику по данному вопросу, можно увидеть, что в основном требования о взыскании процентов на сумму неосновательного обогащения вследствие незаключенности договора удовлетворяются судами исходя из расчета, что сторона узнает о неосновательности сбережения денежных средств в момент признания договора незаключенным судом.

В качестве примера приведем выдержку из решения хозяйственного суда Гродненской области от 01.02.2013 по делу № 159-7/2012:

«Требование ПС ООО "Ф" об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами на основании п. 2 ст. 976 ГК и ст. 366 ГК необходимо отклонить ввиду следующего. В соответствии с п. 2 ст. 976 ГК на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Поскольку договор между сторонами признан хозяйственным судом незаключенным, то и неосновательное пользование денежными средствами вследствие возникновения обязательства из неосновательного обогащения возникнет после вынесения настоящего решения в случае просрочки в его исполнении».

При этом необходимо учитывать, что на сумму неосновательного денежного обогащения по ничтожной сделке проценты в порядке ст. 366 ГК подлежат начислению со следующего дня после получения денег ответчиком, поскольку, заключая ничтожную сделку, стороны должны были знать о нарушении требований законодательства, то есть о неосновательности всего приобретенного по данной сделке (п. 11 обзора судебной практики по делам о признании сделок недействительными и установлении факта ничтожности сделок и применении последствий их недействительности, утвержденного постановлением Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 17.12.2001 № 28).

Что происходит с уплаченными арендными платежами за фактическое пользование имуществом?

Для определения размера неосновательного обогащения нужно учитывать, что в случае подтверждения предоставления второй стороной встречного исполнения судебная практика исходит из необходимости учета данного факта.

В частности, в соответствии с п. 18 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» при применении последствий недействительности или незаключенности договора аренды, когда одна из сторон получила денежные средства в виде платы за пользование имуществом, а другая — имущество в пользование, судам следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон.

Поэтому за период, когда сторонами исполнялся договор аренды — арендатор фактически пользовался имуществом и осуществлял оплату согласно условиям договора аренды, перерасчет стоимости арендной платы не осуществляется и требования о неосновательном обогащении не могут быть заявлены ни одной из сторон.

Исключением из этого правила является ситуация, когда предоставленное сторонами друг другу по договору аренды имущество неэквивалентно.

То есть в случае, если судом будет установлено, что сумма денежных средств, перечисленных арендатором в качестве платы за пользование имуществом, неэквивалентна выгоде, полученной арендатором от использования имущества, в ее стоимостном выражении, стороны должны произвести соответствующие взаимные расчеты.

Несмотря на установление такой возможности, необходимо понимать следующее:

1) если речь идет об арендных отношениях между частными лицами, то неэквивалентность должна быть явной;

2) сторона должна будет подтвердить такую неэквивалентность убедительными доказательствами.

Таким образом, перед тем как выбрать подходящую стратегию взыскания арендной платы, нужно внимательно изучить договор аренды на предмет его заключенности и действительности, а также проанализировать наличие иных имеющихся документов к договору.

При вероятности признания договора аренды незаключенным или установления факта его ничтожности не стоит заявлять требования о взыскании арендной платы и неустойки из договора, так как суд может установить ничтожность или незаключенность договора по собственной инициативе и отказать в иске.

Арендодателю сначала необходимо в судебном порядке установить факт незаключенности или ничтожности данного договора, а после этого заявить отдельное требование о взыскании неосновательного обогащения с арендатора, который пользовался имуществом без правовых оснований.