Договор аренды: порядок, условия, нюансы

Материал подготовлен юристом юридической фирмы «Сысуев, Бондарь, Храпуцкий» Виталием Твардовским

NB. Образцы документов приводятся после содержания и в тексте статьи.

Содержание:

• Какие договоры аренды бывают?;
• Существенные условия договора;
• Какие объекты могут быть предметом аренды?;
• Заключение договора;
• Предмет договора;
• Арендная плата;
• Изменение арендной платы;
• Сроки внесения арендной платы;
• Возмещение расходов на коммунальные услуги;
• Приемка и передача объектов аренды;
• Как нужно использовать объект аренды;
• Субаренда;
• Препятствия в пользовании объектом аренды;
• Отделимые и неотделимые улучшения;
• Текущий и капитальный ремонт;
• Ущерб объекту аренды и его возмещение;
• Возврат объекта аренды;
• Выкуп объекта аренды;
• Преимущественное право на заключение договора на новый срок;
• Взыскание арендной платы.

Скачать образцы документов:

• Договор аренды части капитального строения (например, офиса или комнаты);
• Договор субаренды части капитального строения;
• Договор субаренды;
• Договор аренды транспортного средства;
• Договор аренды транспортного средства без водителя;
• Акт приема-передачи по договору аренды автомобиля.

Договор аренды – договор, в соответствии с которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее – ГК).

Какие договоры аренды бывают?

Законодательство выделяет следующие виды договоров аренды:

• договор проката;
• договор аренды транспортных средств (образец);
• договор аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест (образец договора аренды части капстроения);

Справочно
Анкета-опросник для подготовки договора аренды недвижимого имущества.

• договор аренды предприятия;
• договор финансовой аренды (лизинга).

Особенности заключения и исполнения отдельных видов договоров аренды содержатся в ГК и иных законодательных актах.

Различия между видами договоров аренды заключаются в специфике объектов аренды (о том, что это такое, речь пойдет ниже) и отношений по владению и пользованию ими.

Так, к договорам проката и аренды транспортных средств не применяются правила о преимущественном праве арендатора продлить договор аренды или о возобновлении договора аренды на неопределенный срок. Также, исходя из вида договора, по-разному будут распределяться обязанности по текущему и капитальному ремонту объектов аренды, иные права и обязанности сторон.

Существенные условия договора аренды

Договор аренды, как и любой иной гражданско-правовой договор, считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям, к которым относятся:

• предмет договора;
• условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договора данного вида;
• все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 402 ГК).

Для некоторых видов договоров аренды законодатель устанавливает специальные существенные условия, которые должны быть согласованы в договоре:

• размер арендной платы – для договоров аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей;
• сроки уплаты арендной платы – для договоров аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности.

Существенные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, в законодательстве не указаны. Для признания условия договора существенным стороны должны достигнуть предварительной договоренности о наличии такого условия в договоре. Такая договоренность может быть достигнута путем заключения предварительного договора, соглашения о намерениях или иного аналогичного документа. 

Какие объекты могут быть предметом договора аренды?

Предмет договора аренды – имущество, подлежащее передаче арендатору за плату во временное владение и (или) пользование в качестве объекта аренды.

Данные, позволяющие определенно установить объект аренды, подлежащий передаче арендатору, должны быть указаны в договоре, без них договор признается незаключенным (п. 3 ст. 578 ГК).

Примерный перечень объектов аренды приведен в ГК:

• земельные участки и другие обособленные природные объекты;
• предприятия и иные имущественные комплексы;
• капитальные строения (здания, сооружения) (образец);
• изолированные помещения;
• машино-места, их части, определенные сторонами в договоре;
• оборудование (образец договор субаренды на примере станка фрезерного металлорежущего);
• транспортные средства (образец).

Объектами аренды могут быть и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (п. 1 ст. 578 ГК).

Заключаем договор аренды

Договор аренды, как правило, является консенсуальным (права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора), поэтому в нем рекомендуется определить срок передачи объектов аренды арендатору.

Срок может быть определен и как конкретная дата, и как период времени, в течение которого арендодатель обязуется передать объект аренды. В случае, если арендодатель не исполнит данной обязанности, арендатор имеет право требовать возмещения убытков.

Определяем предмет договора

Независимо от вида договора аренды объект аренды, то есть предмет договора, должен быть четко определен. Для этого могут быть использованы заводское наименование и технические характеристики оборудования, VIN номер автомобиля, выкопировка из технического паспорта здания при аренде помещения, визуально обозначающая арендуемое помещение, а также любая иная информация, позволяющая явно обособить объект аренды от других аналогичных объектов.

Если объект аренды не будет четко определен, договор аренды может быть признан незаключенным.

Устанавливаем арендную плату

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (за исключением аренды недвижимости, где арендная плата является существенным условием).

Арендная плата может быть установлена за объект в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1. Определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2. Установленной доли полученных в результате использования объекта аренды продукции, плодов или доходов;
3. Предоставления арендатором определенных услуг;
4. Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5. Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение объекта аренды.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.

Пример формулировки с расчетом арендной платы как установленной доли доходов:
«Размер ежемесячной Арендной платы за предоставленные Объекты аренды исчисляется как доля доходов Арендатора, полученных в результате сдачи Объектов аренды в субаренду (прокат). Ежемесячная Арендная плата, подлежащая уплате Арендодателю, составляет X% от суммы, полученной Арендатором в результате сдачи Объектов аренды в субаренду (прокат) за предшествующий календарный месяц».

При указании размера арендной платы в качестве доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования объекта аренды, необходимо понимать, что в случае, если он не приносит арендатору продукции, плодов или доходов, арендодатель может потребовать уплаты арендной платы, обычной для переданного в аренду объекта аренды (ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК).

Изменение арендной платы

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором).

Законодательством могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов объектов аренды.

Помимо соглашения сторон, размер арендной платы может быть изменен:

• по заявлению одной из сторон договора;
• решением суда, которое принято по требованию одной из сторон;
• на основании изменения законодательства.

При изменении размера арендной платы по соглашению сторон следует указывать срок вступления изменений арендной платы в силу. Это можно предусмотреть как в самом договоре, так и при заключении дополнительного соглашения об изменении арендной платы.

Пример формулировки:
«Размер арендной платы, устанавливаемый настоящим дополнительным соглашением к Договору, применяется с момента заключения дополнительного соглашения».

Стороны могут согласовать условие о том, что арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке по заявлению одной из сторон договора. Как правило, такой стороной является арендодатель.

Для защиты интересов арендатора при согласовании данного условия рекомендуется определить следующее:

• периодичность изменения арендной платы;
• предельный размер такого изменения;
• дополнительные основания для изменения арендной платы: неисполнение арендатором своих обязательств по уплате арендной платы в срок, изменение арендной ставки для всего здания, в котором арендуется помещение, иные условия.

Как и для изменения арендной платы по соглашению сторон, рекомендуется согласовать, с какого момента арендная плата считается измененной.

Формулировка об одностороннем изменении размера арендной платы:
«Арендодатель вправе изменять арендную плату не более чем на 10 (десять) процентов от размера действующей арендной платы и не чаще 1 (одного) раза в течение 1 (одного) календарного года. Арендная плата считается измененной со дня получения Арендатором соответствующего уведомления».

Изменение арендной платы в связи с изменением законодательства, как правило, применяется в случаях аренды имущества, находящегося в государственной собственности (изменение базовой арендной величины и/или коэффициентов, применяемых при расчете ставки арендной платы к базовой ставке).

Также арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние объекта аренды существенно ухудшились (если иное не предусмотрено законодательством).

При улучшении объекта аренды силами арендатора арендодатель не вправе использовать такое улучшение как основание для увеличения арендной платы.

Определяем сроки внесения арендной платы

В договоре рекомендуется закрепить период, за который должна начисляться и уплачиваться арендная плата (календарный месяц или месяц, исчисляемый с даты передачи объекта аренды, неделя, день и др.), а также сроки ее внесения.

Срок внесения арендной платы стоит установить как определенное число каждого месяца. Это позволит избежать возможных споров о своевременности внесения арендной платы. 

Пример формулировки:
«Арендная плата за календарный месяц уплачивается не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем».

Кроме того, следует определить размер оплаты за календарный месяц, в котором объект аренды передается арендатору (если это не первое число месяца), а также размер арендной платы при расторжении договора и неполном периоде для исчисления арендной платы (менее месяца).

На практике возможно применение «арендных каникул» – освобождения от внесения арендной платы за определенный срок аренды, обусловленного различными особенностями деятельности арендатора (например, сезонность бизнеса) или состоянием объекта аренды (необходимость выполнения ремонтных работ).

В связи с тем, что договор аренды является возмездным, закрепление прямого освобождения от арендной платы не рекомендуется. Для закрепления в договоре «арендных каникул» стоит указать в договоре на различный размер арендной платы в различные периоды аренды.

Пример формулировки:
«Арендная плата за первые три месяца аренды составляет X белорусских рублей и уплачивается не позднее 15-го числа четвертого месяца аренды. Арендная плата за четвертый и последующие месяцы аренды составляет X рублей за календарный месяц».
В данном случае арендная плата уплачивается за третий и последующие месяцы аренды.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы за последующие периоды в срок, установленный арендодателем (если иное не предусмотрено договором). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Возмещение расходов на коммунальные услуги

Отдельным вопросом при аренде недвижимого имущества является вопрос о порядке возмещения расходов на коммунальные услуги. В договоре можно установить один из следующих вариантов такого возмещения:

• увеличение арендной платы на определенную фиксированную сумму, составляющую примерную стоимость коммунальных услуг;
• возмещение арендатором расходов арендодателю на основании показаний счетчиков;
• расчет суммы расходов на основании площади арендуемого помещения.
• Арендатор вправе оплачивать коммунальные услуги самостоятельно в случае выделения лицевых счетов для арендуемого помещения. Также размер расходов может быть включен в арендную плату.

Выбор конкретной формы возмещения расходов зависит от ситуации и видов деятельности арендатора, которые планируется осуществлять в арендованном помещении.

В случае выбора способа возмещения арендатором расходов арендодателю на основании показаний счетчиков в договоре рекомендуется разрешить следующие вопросы:

• каким образом арендодатель будет получать информацию о показаниях счетчиков, если арендованное помещение является изолированным с собственными счетчиками;

Пример формулировки:
«Арендатор обязан не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным, сообщать Арендодателю показатели приборов учета потребления коммунальных услуг».

• как арендодатель будет проверять переданную ему информацию;

Пример формулировки:
«Арендатор обязан по обращению Арендодателя предоставить в согласованное Сторонами время доступ Арендодателю к приборам учета для определения соответствия контрольным показателям».

• на основании каких тарифов будут возмещаться расходы;

Пример формулировки:
«Тарифы на коммунальные услуги исчисляются в соответствии с законодательством Республики Беларусь».

• в какие сроки расходы будут возмещаться арендодателю.

Пример формулировки:
«Возмещение расходов на коммунальные услуги осуществляется Арендатором на основании показателей счетчиков не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным».

Приемка и передача объектов аренды

образец акт приема-передачи по договору аренды автомобиля

Как правило, приемка и передача объекта аренды осуществляются на основании актов приема-передачи.

В актах необходимо как можно более подробно описать как исходное состояние объекта аренды (если это необходимо), так и все имеющиеся недостатки. Также при необходимости к акту могут прикладываться фотографии объекта аренды, отображающие как его исходное состояние, так и выявленные недостатки.

Описание объекта аренды позволит арендодателю при необходимости оценить соответствие возвращаемого объекта аренды его исходному состоянию и потребовать возмещения убытков, если объект аренды такому состоянию не соответствует. Указание на недостатки защищает арендатора от требования о возмещении расходов, связанных с такими недостатками, которое может быть заявлено после возврата объекта аренды.

В связи с тем, что зачастую понудить арендодателя передать объект аренды путем обращения в суд с соответствующим требованием затруднительно, в случае отказа арендодателя передать объект аренды по договору арендатору рекомендуется обращаться в суд с иском о взыскании убытков, причиненных нарушением условий договора арендодателем.

Как нужно использовать объект аренды?

По общему правилу арендатор обязан пользоваться объектом аренды в соответствии с условиями договора аренды, а если таковые в договоре не определены – в соответствии с назначением объекта аренды.

В договоре аренды могут быть указаны цели использования объекта аренды (размещение магазина в арендованном помещении, личное пользование, использование в рекламных целях и пр.). Цели использования также могут быть определены исходя из назначения объекта аренды, которое указывается в сопроводительных документах на имущество.

Справочно
Как изменить целевое назначение земельного участка, читайте в статье юриста-лицензиата М. Лашкевича.

Если арендатор пользуется объектом аренды не в соответствии с условиями договора или его назначением, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Справочно
Об ответственности за нецелевое использование земельных участков читайте в статье юриста-лицензиата М. Лашкевича.

В случае возникновения спора между сторонами факт нецелевого использования объекта аренды (например, использование офисных помещений в качестве объекта розничной торговли) необходимо доказывать арендодателю. Установить факт нецелевого использования арендодатель может на основании докладных (служебных) записок своих работников, которые могут произвести осмотр объекта аренды. Данный способ рекомендуется также закрепить в договоре.

Субаренда

- образец договора субаренды (на примере станка фрезерного металлорежущего);
- образец договора субаренды части капитального строения (офиса, комнаты, помещения).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать объект аренды в субаренду (поднаем). При субаренде ответственным по договору, заключенному между арендатором и арендодателем, остается первый (п. 2 ст. 586 ГК).

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено ГК или иными актами законодательства.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды может быть выражено:

• путем его отражения в договоре;

Пример формулировки:
«Арендатор вправе сдавать Объект аренды в субаренду в порядке и на условиях, определенных настоящим Договором и законодательством Республики Беларусь». 

• путем проставления отметки «Согласовано» на договоре субаренды.

Также договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Аналогичные правила относительно целевого использования (расторжение договора и возмещение убытков в случае нецелевого использования) могут быть применены и к договору субаренды. Если иное не предусмотрено договором аренды, его досрочное прекращение влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В случае признания договора аренды ничтожным таковым признается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

При досрочном расторжении основного договора аренды субарендатор имеет право на заключение с арендодателем договора аренды на объект аренды, находившийся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Препятствия в пользовании объектом аренды

По общему правилу, независимо от исполнения арендатором своих обязанностей, арендодатель не вправе создавать препятствия арендатору в пользовании объектом аренды.

Так, например, в случае запрета доступа к объекту аренды при просрочке внесения арендной платы до фактического расторжения или момента одностороннего отказа от исполнения договора арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием о взыскании убытков.

Отделимые и неотделимые улучшения

На практике нередко встречается ситуация, когда арендатор в ходе пользования объектом аренды производит его улучшения.

Законодатель делит улучшения на отделимые и неотделимые. Поскольку объект аренды не является собственностью арендатора, производя улучшение имущества, последний, соответственно, увеличивает его стоимость и имеет право на компенсацию произведенных улучшений. Вопросы компенсации, а также права собственности на отделимые улучшения могут быть разрешены в договоре.

По общему правилу арендатор имеет право собственности на отделимые улучшения и может их изъять при возврате объекта аренды арендодателю.

Стоимость неотделимых улучшений (которые не могут быть отделены без вреда для имущества) может компенсироваться арендодателю только в случае, если такие улучшения были произведены с его согласия.

Улучшения объекта аренды, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от объекта аренды, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 594 ГК).

Текущий и капитальный ремонт

- образец договор аренды части капитального строения (например, офиса или комнаты);
- образец договор субаренды части капитального строения;

В зависимости от вида договора аренды обязанности по проведению текущего и капитального ремонта распределяются между сторонами. Как правило, в законодательстве или в договоре устанавливается обязанность арендатора производить текущий ремонт, а арендодателя – капитальный.

Справочно
Нужно ли платить арендную плату за период капитального ремонта?
Читайте в статье судьи экономического суда Минской области О. Дыль.

Для отдельных видов договоров аренды существуют определенные особенности, связанные с распределением обязанностей по текущему и капитальному ремонту. Так, текущий и капитальный ремонт объекта аренды, арендованного по договору проката или по договору аренды транспортного средства с экипажем (образец), являются обязанностью арендодателя, а по договору аренды транспортного средства без экипажа – арендатора (образец).

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если такой срок им не определен или вызван неотложной необходимостью – в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

• произвести его самостоятельно и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

В договоре можно изменить распределение обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта, если это не противоречит законодательству.

Ущерб объекту аренды и его возмещение

В случае причинения ущерба объекту аренды арендатор обязан возместить такой ущерб арендодателю. Как правило, выявление ущерба производится арендодателем при приемке объекта обратно по завершению аренды. В данном случае в акте приема-передачи необходимо отразить все выявленные недостатки для последующего доказывания наличия убытков в суде.

В зависимости от степени повреждения объекта аренды реальный ущерб, причиненный арендодателю, может быть выражен как стоимость ремонтных работ или стоимость объекта аренды, если он не подлежит восстановлению. При наличии возможности восстановить объект аренды рекомендуется представить в суд доказательства понесенных расходов (оплаты ремонтных работ) для минимизации возможных споров о завышении размера расходов, которые требует возместить арендодатель.

В договорах аренды движимого имущества, транспортных средств целесообразно указать стоимость объекта аренды, которую арендатор будет обязан возместить арендодателю в случае утраты (повреждения) объекта аренды.

Справочно
У арендодателя была похищена часть движимого имущества. Арендодатель обратился в суд за взысканием арендной платы за пользование похищенным имуществом за тот период, когда фактически имущество у арендатора отсутствовало. Правомерны ли требования арендодателя?
Читайте в статье стажера адвокатского бюро «Альфа Права» А. Токаревой.

Справочно
Арендуемое помещение затопило. Кто должен его восстанавливать? Читайте в статье юриста А. Рыбалкина.

Возврат объекта аренды

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю объект аренды в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 643 ГК).

Если арендатор не возвратил объект аренды либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Справочно
Как избежать спора при возврате имущества из аренды.

В случае, когда за несвоевременный возврат объекта аренды договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Если арендатор откажется вернуть объект аренды добровольно, арендодатель вправе обратиться в суд с требованием об истребовании объекта аренды. Также арендодатель вправе требовать уплаты арендной платы за время просрочки возврата объекта аренды и возмещения убытков, связанных с несвоевременным возвратом.

Справочно
Арендатор съехал с арендованного посещения, новостей от него нет. Что делать? Читайте в статье юриста А. Рыбалкина.

Окончательный расчет между сторонами производится после возврата объекта аренды арендодателю. Если условия о сроках окончательного расчета не согласованы в договоре, требования об уплате арендной платы за неоплаченный период или требования о возврате части арендной платы могут быть заявлены заинтересованными сторонами в момент приемки объекта аренды. Срок для осуществления окончательного расчета рекомендуется закрепить в договоре.

Пример формулировки:
«Окончательный расчет между Сторонами должен быть осуществлен в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания акта приема-передачи Объекта аренды, подтверждающего возврат Объекта аренды Арендодателю».

Особенности заключения и исполнения договоров аренды

Выкуп объекта аренды

Договор аренды может предусматривать условия о выкупе его объекта. В соответствии со ст. 595 ГК он может быть выкуплен арендатором при условии внесения всей выкупной цены либо до истечения срока аренды или после.

Условия о зачете выплаченной ранее арендной платы могут быть включены как в основной договор аренды, так и в дополнительное соглашение о выкупе.

Пример формулировки:
«Арендатор вправе выкупить Объект аренды в течение срока действия настоящего Договора за X белорусских рублей, включая НДС по ставке 20 %. Арендная плата, уплаченная Арендатором в течение срока аренды, может быть зачтена в качестве оплаты стоимости Объекта аренды при его выкупе».

Также необходимо обратить внимание на то, что стоимость выкупаемого объекта должна быть четко согласована сторонами в договоре. Если выкупная цена будет выражена в договоре как сумма внесенной арендной платы за срок аренды, такое условие может быть признано несогласованным.

Преимущественное право на заключение договора на новый срок

В соответствии с п. 1 ст. 592 ГК, если иное не предусмотрено законодательством или договором, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Для этого арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан – в разумный срок до окончания его действия (как правило, за один месяц).

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Вместе с тем арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора на новый срок.

При этом, однако, если арендодатель заключит договор аренды с новым арендатором в течение одного года со дня истечения срока действия договора с прежним  арендатором, последний может обратиться в суд с требованиями о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещении убытков, причиненных отказом арендодателя заключить с ним договор аренды (либо только потребовать возмещения таких убытков).

Важно помнить, что в соответствии с п. 2 ст. 592 ГК, если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 581 ГК).

Следовательно, если арендодатель желает прекратить арендные отношения¸ рекомендуется письменно известить об этом арендатора.

Взыскание арендной платы

Помимо искового производства, арендная плата может быть взыскана с арендатора путем обращения:

• в суд с заявлением о возбуждении приказного производства;
• к нотариусу за совершением исполнительной надписи.

Совершение исполнительной надписи возможно для следующих договоров аренды (абз. 7 и 15 ч. 1 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 11.08.2011 № 366 «О некоторых вопросах нотариальной деятельности», далее – Указ № 366):

проката или аренды движимого имущества (при условии определения арендной платы в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно). По ним возможно также взыскание неустойки (штрафа, пени) в связи с задолженностью, если ее уплата предусмотрена законодательством или договором;

нежилых помещений в зданиях, находящихся в государственной собственности и собственности юридических лиц (индивидуальных предпринимателей).

Справочно
Можно ли заявить требование о взыскании арендной платы в суд в порядке искового производства?
Читайте в статье судьи экономического суда г. Минска О. Дыль.

Перечень документов, представляемых нотариусу для совершения исполнительной надписи, утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.12.2006 № 1737 «Об утверждении перечня документов, по которым взыскание производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей».

Помимо обычно представляемых оригиналов договоров аренды (субаренды) и документов, подтверждающих передачу объекта аренды, арендодатель должен представить документ о расчете суммы задолженности по неуплаченной (не полностью уплаченной) арендной плате и сроках уплаты.

Расчет должен быть подписан руководителем или иным уполномоченным должностным лицом арендодателя с представлением документов, подтверждающих его полномочия на подписание расчета (доверенность или копия приказа о вступлении в должность (для директора), копия договора на управление (для управляющего)), и скреплен печатью (при ее наличии, за исключением подписания документа о расчете суммы задолженности представителем арендодателя).

Для договоров субаренды дополнительно представляются оригинал и заверенная копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на сдачу объекта аренды в субаренду (если такое согласие не выражено в основном договоре), а также копия основного договора аренды. Копии данных документов могут быть заверены взыскателем.

Также следует обращать внимание на то, что в соответствии с абз. 14 подп. 3.7 п. 3 постановления от 27.12.2013 № 1145 «Об утверждении нотариальных тарифов за совершение нотариальных действий и оказание услуг правового и технического характера нотариусами и тарифов на услуги технического характера, оказываемые работниками нотариальных архивов» за взыскание задолженности по арендной плате за нежилые помещения в зданиях, находящихся в государственной собственности, нотариальный тариф не уплачивается.

Необходимо отметить, что требования о взыскании денежных сумм (задолженности), по которым возможно совершение исполнительной надписи нотариуса, не подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции в порядке приказного производства (п. 2 Указа № 366).

В связи с этим взыскание арендной платы в порядке приказного производства возможно только в случае, если исполнительная надпись не может быть совершена нотариусом. Так, нотариус откажет взыскателю в совершении исполнительной надписи в связи с отсутствием необходимых документов (например, подписанного сторонами акта приема-передачи объекта аренды).