Ситуация: арендатор нарушил срок возврата арендодателю объекта аренды. Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании пени за необоснованное нарушение арендатором установленных в договоре сроков по подписанию и/или возврату арендодателю акта приема-передачи объекта аренды.
Между ООО «В» (далее — арендодатель, истец) и ООО «З» (далее — арендатор, ответчик) был заключен договор аренды, в рамках которого арендодатель передал арендатору, а арендатор принял во временное владение нежилое изолированное помещение (далее — объект аренды). Договор был заключен на период с 15.07.2016 по 30.10.2016. Дополнительные условия о продлении договора на новый срок сторонами не согласованы.
Условиями договора определено, что арендатор, желающий воспользоваться преимущественным правом перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, обязан уведомить об этом арендодателя не позднее чем за два месяца до истечения срока действия договора. При отсутствии такого заявления арендатора о продлении договора на новый срок договор считается прекращенным.
Справочно.
Формы договора аренды (субаренды) нежилых помещений и договора аренды (субаренды) машино-места утверждены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191.
В связи с отсутствием ходатайства арендатора о продлении договора на новый срок арендодатель письменно уведомил его об истечении срока действия договора и о необходимости освободить арендуемое помещение и передать объект аренды по акту приема-передачи (скачать образец акта приема-передачи объекта аренды) в срок по 01.11.2016 (включительно).
Арендатор в установленный срок арендуемое помещение не освободил, акт приема-передачи объекта аренды не подписал.
27.03.2017 по решению экономического суда от 17.01.2017 арендатор был выселен из занимаемого помещения, также с него была взыскана арендная плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды за период с 02.11.2016 по 27.03.2017. Акт об освобождении помещения и передаточный акт о возврате объекта аренды были подписаны 27.03.2017.
В соответствии с условиями договора накануне либо в день истечения срока действия договора арендатор обязан возвратить арендодателю объект аренды в надлежащем состоянии путем подписания уполномоченными представителями сторон акта приема-передачи, оплатив при этом все имеющиеся задолженности.
В случае необоснованного нарушения арендатором сроков по подписанию и/или возврату арендодателю акта приема-передачи объекта аренды, установленных в договоре, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,3 % от максимальной суммы арендной платы за полный месяц аренды, выраженной в белорусских рублях, за каждый календарный день просрочки начиная со дня, следующего за сроком его подписания, включая и день подписания.
Основанием для взыскания пени по условиям договора является не наличие суммы долга, а уклонение арендатора от обязанности возвратить помещение путем подписания соответствующего акта.
В соответствии с абз. 7 п. 39 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление № 1) в период после прекращения договора аренды до возврата имущества арендодатель не вправе требовать с арендатора неустойки (штрафа, пени), установленной в прекратившем свое действие договоре аренды, исходя из норм ст. 311, 378, 423 и 593 ГК.
Пеня заявлена истцом за период с 02.11.2016 по 27.03.2017, то есть после истечения срока действия договора (30.10.2016).
В соответствии с п. 3 ст. 395 ГК законодательством или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. В силу п. 4 ст. 395 ГК окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Согласно п. 6.8 договора «обязательства сторон, не исполненные до момента истечения срока действия договора, его досрочного расторжения, одностороннего отказа от договора, не прекращаются после наступления указанных обстоятельств и продолжают действовать до момента их полного исполнения сторонами. До момента исполнения своих обязательств стороны руководствуются положениями настоящего договора, в частности, сроками и порядком исполнения обязательств, а также положениями договора об ответственности за неисполнение/несвоевременное исполнение обязательств».
Таким образом, в договоре отсутствует условие о том, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон, в связи с чем договор считается действующим до момента исполнения сторонами обязательств (в данном случае — до возврата объекта аренды (п. 3 ст. 395 ГК)). Также договор содержит конкретное условие о том, что до момента исполнения обязательств стороны несут ответственность за их неисполнение либо несвоевременное исполнение.
С учетом изложенного абз. 7 п. 39 постановления № 1 не подлежит применению к рассматриваемым правоотношениям, поскольку договор не был прекращен, а обязательство по подписанию акта приема-передачи, равно как и способ обеспечения данного обязательства в виде пени, действовали до момента фактического возврата объекта аренды.
На основании п. 1 ст. 581 ГК истец и ответчик заключили срочный договор аренды, по условиям которого стороны пришли к соглашению, что при отсутствии заявления арендатора о продлении договора на новый срок договор считается прекращенным. Материалами дела установлено, что заявление ответчика о продлении договора на новый срок истцу не поступало.
Законодательством или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (п. 3 ст. 359 ГК).
Оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что в договоре аренды стороны предусмотрели условия, при которых одновременно с окончанием срока его действия договор считается прекращенным. Стороны не представили суду доказательств заключения договора аренды на новый либо неопределенный срок.
Пунктом 38 постановления № 1 определено, что ч. 2 и 3 ст. 593 ГК являются специальными нормами, устанавливающими объем ответственности арендатора в случае невозврата (несвоевременного возврата) имущества при прекращении договора аренды.
Так, в силу ч. 2 ст. 593 ГК, в частности, если арендатор не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Истцом принято надлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы за период с 02.11.2016 по 27.03.2017 и не доказано наличие убытков, которые могут быть взысканы в соответствии с ч. 2 ст. 593 ГК.
Согласно п. 39 постановления № 1 в период после прекращения договора аренды до возврата имущества арендодатель не вправе требовать с арендатора неустойки (штрафа, пени), установленной в прекратившем свое действие договоре аренды, исходя из норм ст. 311, 378, 423 и 593 ГК.
Следовательно, требование истца о взыскании с ответчика пени по договору после прекращения его действия за период с 02.11.2016 по 27.03.2017 необоснованно и удовлетворению не подлежит.
Суд первой инстанции не учел редакцию п. 6.8 договора, которым стороны предусмотрели, что обязательства сторон, не исполненные до окончания срока действия договора, не прекращаются и продолжают действовать до момента их полного исполнения сторонами.
Поскольку договор не был прекращен, то у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения.
В соответствии с п. 1 ст. 581 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором, то есть обязательства сторон по договору аренды прекращены 30.10.2016.
В силу ч. 2 ст. 593 ГК, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения. Факт уплаты арендной платы подтвержден сторонами при рассмотрении дела. Доказательства наличия убытков, подлежащих взысканию согласно ч. 2 ст. 593 ГК, истцом в суд не представлены.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменений, а кассационную жалобу — без удовлетворения.
Выводы.
1. В период после прекращения договора аренды до возврата имущества арендодателю последний может потребовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 366 ГК), но не вправе требовать в этот период уплаты неустойки (штрафа, пени), установленной в прекратившем свое действие договоре аренды (абз. 6 и 7 п. 39 постановления № 1).
2. Если арендатор продолжает пользоваться арендованным недвижимым имуществом, несмотря на волеизъявление арендодателя, направленное на прекращение договорных отношений, арендодатель вправе принять арендную плату за фактическое пользование данным имуществом, что не будет свидетельствовать о возобновлении (согласии на возобновление) договора на тех же условиях (ч. 2 ст. 593 ГК, ч. 2 п. 36 постановления № 1).
