Правомерно ли требование УП «Б» к ОАО «А» о возмещении расходов на охрану здания?
Да, правомерно.
Из рассматриваемого вопроса следует, что между сторонами возникли отношения, которые подпадают под регулирование законодательства о совместном домовладении.
Совместное домовладение — это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью (абзац второй ст. 1 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении», да-лее — Закон).
Для совместного домовладения характерно то, что в нем присутствует как имущество, находящееся в собственности конкретных лиц (собственников), так и имущество, находящееся в долевой собственности, которое называется общим имуществом.
Так, в соответствии с абзацем третьим ст. 1 Закона общее имущество — это обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования.
В отношении указанного имущества законодательством установлен режим совместной долевой собственности.
В силу частей первой и второй ст. 8 Закона доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения. Доля в праве собственности на общее имущество не может быть отделена от права собственности на нежилые помещения и переходит исключительно вместе с ним.
Частью первой ст. 9 Закона предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются по соглашению собственников в пределах, установленных законодательством Республики Беларусь о совместном домовладении.
Согласно ст. 211 ГК собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором.
Воплощение данного положения законодателя мы находим в п. 1 ст. 252 ГК, где указано, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержках по его содержанию и сохранению, если законодательством или договором не установлено иное.
Исходя из приведенной нормы и п. 1 ст. 391 ГК о свободе договора можно прийти к выводу, что вопросы содержания общего имущества между сособственниками могут быть урегулированы заключенным между ними договором.
По нашему мнению, с учетом установленных в ст. 290 и 291 ГК положений о необходимости исполнения обязательства в соответствии с его условиями и запрета на недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства либо одностороннее изменение его условий управомоченная по договору сторона на основании ст. 10 и 11 ГК вправе обратиться в суд с иском к лицу, нарушившему принятое на себя обязательство.
Даже если бы между сторонами не был заключен договор о распределении расходов по содержанию общего имущества, лицо, понесшее расходы, может получить их возмещение в силу прямого предписания Закона.
Поскольку часть охраняемого имущества УП «Б» находится в совместной собственности, ОАО «А» обязано возмещать расходы на охрану этого общего имущества.
На основании части третьей ст. 11 Закона собственники недвижимого имущества совместного домовладения несут расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество. Услуги по содержанию и ремонту общего имущества оплачиваются в соответствии с законодательством Республики Беларусь, а общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующими органами государственного управления, и должны обеспечивать покрытие издержек на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.
При этом в силу части шестой ст. 11 Закона в случае невнесения собственником нежилых помещений своей доли в общих расходах по содержанию общего имущества совместного домовладения вопрос о взыскании задолженности решается в судебном порядке.
