Нерешенные проблемы обеспечительного платежа при смене арендодателя

Что такое обеспечительный платеж?

Прежде всего, хотелось бы разобраться, а что, собственно, понимают на практике (и, в частности, в арендных правоотношениях) под обеспечительным платежом. При заключении договора аренды многие арендодатели включают в договор условие о предварительном внесении арендатором определенной денежной суммы на счет арендодателя. Внесенная сумма призвана гарантировать своевременное внесение арендатором платежей и (или) служит потенциальной компенсацией за порчу объекта аренды. Такую сумму, как правило, именуют «обеспечительным платежом».

Важно знать! 
Обеспечительный платеж также применяют при заключении предварительного договора с целью обеспечить в дальнейшем заключение основного договора аренды. Однако это отдельная тема, которая в настоящем материале не рассматривается.

Законодательство Республики Беларусь не содержит понятия «обеспечительный платеж» и, как следствие, не содержит прямых норм о его правовом статусе и регулировании. В этой связи в различных ситуациях обеспечительный платеж может выступать как предварительная оплата, как задаток либо как способ обеспечения обязательства, не поименованный в ГК.

Справочно.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (ст. 351 ГК).

Если стороны при заключении договора четко определили цели обеспечительного платежа и порядок его правового регулирования, определение статуса платежа не представляет трудностей. Для того, чтобы такой платеж являлся задатком, в договоре необходимо указать, выполнение какого именно обязательства он призван обеспечить, и оговорить необходимость его возврата в случае надлежащего исполнения обеспечиваемого обязательства.

Пример формулировки:
«Арендатор вносит платеж в сумме 500 рублей в качестве подтверждения заключения договора и в обеспечение исполнения обязательства по оплате арендной платы за первый месяц аренды. В случае, если обязательство по оплате арендатором исполнено, внесенная сумма подлежит возврату».

После выполнения обязательства задаток подлежит возврату. Если же договор содержит условие, согласно которому при выполнении обеспечиваемого задатком обязательства внесенная сумма засчитывается в счет будущих платежей, то происходит изменение правового статуса задатка на статус аванса.

Следует обратить внимание, что обеспечительный платеж может выступать способом обеспечения обязательств не только в качестве задатка, но и в качестве способа, не поименованного в ГК, но согласованного сторонами в договоре.

Справочно.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором (ст. 310 ГК).

Сложнее дать правовую оценку внесенной денежной сумме, когда в договоре отсутствуют условия о целях обеспечительного платежа. В этом случае суды вынуждены руководствоваться оценкой фактических обстоятельств дела.

Также в сложную ситуацию попадают стороны, если условия договора содержат противоречивые нормы, позволяющие рассматривать платеж как в качестве обеспечения обязательства, так и в качестве предварительной оплаты.

Таким образом, при оценке правовой природы обеспечительного платежа необходимо исходить из условий договора аренды, а при их отсутствии или неоднозначности формулировок — из фактических обстоятельств. В рассматриваемом случае смены собственника объекта аренды судьба обеспечительного платежа напрямую зависит от его правовой природы.

Последствия смены собственника объекта аренды

Автором материала о судьбе обеспечительного платежа был сделан вывод о том, что при наличии соответствующих условий арендатор вправе требовать возврата обеспечительного платежа у нового, а не у прежнего арендодателя.

Или, иными словами, полученный прежним арендодателем обеспечительный платеж после продажи объекта аренды должен быть перечислен прежним арендодателем новому арендодателю, а не возвращен арендатору.

При этом автор исходит из смысла ст. 588 ГК, указывая на «право следования», согласно которому все права и обязанности, возникшие из договора аренды, следуют за объектом аренды.

В рассматриваемой автором ситуации условия для перечисления обеспечительного платежа у прежнего арендодателя наступили только после продажи объекта аренды (перехода права собственности). То есть к моменту перехода права собственности на объект аренды обязательство по возврату обеспечительного платежа перед арендатором отсутствовало. При таких обстоятельствах говорить о безусловной обязанности прежнего арендодателя перечислить обеспечительный платеж новому арендодателю, на наш взгляд, безосновательно.

С момента государственной регистрации перехода права собственности обеспечительный платеж, находящийся у прежнего арендодателя, следует рассматривать как его неосновательное обогащение. Причем, если в договоре купли-продажи прежний и новый собственники (арендодатели) объекта аренды не урегулировали вопрос о судьбе обеспечительного платежа (в частности, учтен ли он в стоимости продаваемого помещения), обязательство по его возврату арендатору в качестве неосновательного обогащения, по нашему мнению, остается на прежнем арендодателе. При этом не имеет значения, что прежний арендодатель выбыл из договорных отношений по аренде и стороной договора уже не является.

Аналогично, не уплаченные в срок арендатором прежнему арендодателю арендные платежи остаются задолженностью арендатора перед прежним арендодателем, а не перед новым, если иное не оговорено сторонами договора купли-продажи объекта аренды.

Справочно.
В разъяснении от 15.06.2009 № 02-43/1371 Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь не дал определенного ответа на вопрос, переходят ли к новому собственнику имущества, сданного в аренду, все права и обязанности по договору аренды и возможно ли в этом случае сохранение за прежним собственником части прав и обязанностей по договору. Высший Хозяйственный Суд лишь констатировал, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

Утверждая, что в рассматриваемой ситуации прежний арендодатель должен перечислить обеспечительный платеж новому арендодателю, автор обходит стороной вопрос о возникновении задолженности у нового арендодателя перед прежним после перечисления платежа. Оставим в покое гражданское законодательство и обратимся к налоговому. Если стороны в договоре купли-продажи не согласовали, что обеспечительный платеж включается в стоимость продаваемого объекта аренды, то в каком качестве должен быть перечислен обеспечительный платеж новому арендодателю с точки зрения налогового законодательства и бухгалтерского учета?

Инструкцией по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.09.2011 № 102 (далее — Инструкция), определены поступления от других лиц, которые не признаются доходами организации (п. 3 Инструкции). Среди них присутствуют задаток и суммы, полученные в порядке авансов, предварительной оплаты продукции, товаров и других активов, работ, услуг. Обеспечительный платеж (если он не рассматривается в качестве задатка) в качестве такого поступления не назван. Более того, по смыслу Инструкции, указанные поступления должны быть получены от сторон соответствующих правоотношений, а не от третьих лиц. В рамках каких правоотношений и на основании чего прежний арендодатель перечисляет обеспечительный платеж новому арендодателю? Таким образом, указанная сумма будет являться доходом нового арендодателя. А поскольку дарение между коммерческими организациями запрещено (п. 4 ст. 546 ГК), у нового арендодателя возникает задолженность перед прежним арендодателем на сумму перечисленного обеспечительного платежа. Что делать с этой задолженностью, если не использовать инструмент цессии с участием арендатора? Но если уступка права необходима, то следует признать, что передаваемая прежним арендодателем новому задолженность в рамках уступаемого арендатором права существовала перед арендатором, а не перед новым арендодателем.

Таким образом, по нашему мнению, если при продаже объекта аренды стороны не урегулировали вопрос о включении обеспечительного платежа в стоимость продаваемого объекта либо стороны договора аренды иным способом не определили судьбу платежа, он должен быть возвращен прежним арендодателем арендатору. У арендатора в силу условий договора аренды после возврата обеспечительного платежа возникает обязанность перед новым арендодателем по внесению обеспечительного платежа.

Присоединяясь к рекомендациям автора материала о судьбе обеспечительного платежа, хочется еще раз напомнить читателям о том, что проблемы проще предупредить, чем решать. Профессиональный подход к совершению сделок, включая внимательную подготовку договоров, позволит в дальнейшем не попадать в ситуации, из которых есть только два выхода — сложный и очень сложный.