Ситуация: ИП Б. и ООО «С» принадлежат на праве общей собственности здания. ИП Б. сдавал часть зданий в аренду и получал арендную плату. ООО «С» было известно о наличии арендаторов, однако спустя несколько лет оно сначала обратилось с иском в суд о разделе имущества в натуре, а потом и о взыскании неосновательного обогащения с ИП Б., выразившегося в полученной арендной плате пропорционально доле ООО «С» в общем имуществе.
Содержание:
С 2017 г. ООО «С» и гр-ну Б. на праве общей собственности принадлежат 6 капитальных строений, расположенных на одном земельном участке (ООО «С» — 2/5 доли, гр-ну Б. — 3/5 доли).
В 2019 г. судом общей юрисдикции вынесено решение, в соответствии с которым произведен раздел административно-бытового корпуса с вычленением изолированных помещений и выделением в собственность ООО «С» и гр-ну Б. частей указанного капитального строения в натуре. Этим же решением определен порядок пользования между сторонами остальными 5 объектами недвижимого имущества.
До вынесения судом указанного решения гр-н Б., действуя в качестве индивидуального предпринимателя, заключал договоры аренды с третьими лицами и получал арендные платежи за сдачу в аренду недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности.
ООО «С» обратилось в экономический суд с требованием о взыскании с ИП Б. неосновательного обогащения — 2/5 полученной арендной платы от сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности.
Доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст. 251 ГК).
Никакого письменного соглашения между сторонами спора не заключалось. ИП Б. обязан был распределить полученные доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества между сторонами спора и перечислить ООО «С» 2/5 от полученных от арендаторов сумм.
Доходы ИП Б., полученные от сдачи имущества в аренду и не приходящиеся на его долю в общем имуществе, являются неосновательным обогащением ответчика и на основании ст. 971 и 976 ГК подлежат взысканию в пользу ООО «С» с учетом насчитанных процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 366 ГК.
Между сторонами имелась устная договоренность о разделе недвижимого имущества по фактическому использованию каждого из капитальных строений. ИП Б. не сдавал в аренду те здания, которыми пользовалось ООО «С».
ООО «С» знало о заключенных договорах аренды с момента их подписания, никаких претензий не предъявляло, сами сделки не оспаривало. ООО «С», как собственник имущества, не требует выселения арендаторов и возврата недвижимого имущества.
Кроме того, ИП Б. при осуществлении своей деятельности применяет УСН, соответственно со спорных доходов им был уплачен налог 5 % от полученной суммы. В связи с этим заявленная ООО «С» сумма ко взысканию не может быть признана в той части, которая указана в иске, поскольку фактически 5 % от выручки направлено в качестве платежей в бюджет.
С учетом имеющихся у сторон долей в объектах недвижимого имущества при определении в метрах размера долей каждого собственника превышение доли ответчика не имело места.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (ст. 246 ГК).
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 250 ГК).
Статья 251 ГК гарантирует получение участниками общей собственности причитающейся части доходов именно в рамках отношений по поводу общего имущества.
Поскольку письменного соглашения о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, а также о распределении между участниками долевой собственности доходов от использования имущества собственники имущества не заключали, доходы ответчика от сдачи имущества поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям (40 % — ООО «С» исходя из его доли 2/5 и 60 % — ИП Б. исходя из его доли 3/5).
Учитывая, что ИП Б. не перечислял часть полученных денежных средств ООО «С», 40 % денежных средств он сберег, то есть по смыслу ст. 971 ГК получил неосновательное обогащение.
Неосновательное обогащение охватывает как неосновательное приобретение (приращение), так и неосновательное сбережение денежных средств, иных материальных ценностей. Неосновательное сбережение имеет место, когда приобретатель сберег часть своих средств, которые он должен был израсходовать, а затраты понесло другое лицо (потерпевший).
Не был принят в качестве состоятельного довод ИП Б. о том, что заявленная ООО «С» ко взысканию сумма полежит уменьшению на сумму расходов в части налогообложения, так как согласно п. 4 ст. 1 ГК к имущественным отношениям, основанным на установленном законодательством административном подчинении одной стороны другой, включая налоговые и бюджетные отношения, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.
С учетом приведенной нормы установленный ст. 251 ГК порядок распределения доходов от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, применяется без учета возможных последствий налогообложения полученного дохода по итогам отчетного периода.
Таким образом, с ответчика подлежат взысканию 2/5 полученной арендной платы от сдачи имущества в аренду в качестве неосновательного обогащения и проценты за пользование чужими денежными средствами с даты получения арендной платы.
Рекомендации арендаторам:
Если у арендатора имеются подозрения, что у будущего объекта аренды несколько сособственников, рекомендуется подстраховаться и получить из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним соответствующую информацию в виде выписки.
Выписку может получить любое лицо в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним или через сайт предоставления информации из ЕГРНИ (gzk.nca.by). Эти данные помогут проанализировать все переходы права собственности на возможный объект аренды и оценить возможные риски, так как в случае, если договор аренды имущества, находящегося в долевой собственности нескольких лиц, заключался без согласия всех сособственников, такой договор аренды является ничтожной сделкой в силу ст. 169 ГК как противоречащий требованиям п. 1 ст. 210, п. 1 ст. 249, ст. 579 ГК, поскольку на момент его заключения арендодатель не являлся единственным собственником имущества.
Дополнительно по теме:
>>Грабовская Н., Ходькина Т. Как не споткнуться на условиях договора аренды (часть 1) // Юрист. — 2018. — № 1.
>>Грабовская Н., Ходькина Т. Как не споткнуться на условиях договора аренды (часть 2) // Юрист. — 2018. — № 3.
